Name: Quy trình và thủ tục mua bán đất đai của cá nhân hiện nay
Brand: Công Ty Luật Kiến Việt
SKU: 799
Price: 500000 VND
Rating: 4.43 (18 reviews)

Nội dung

Mua bán đất đai (trong pháp luật được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những giao dịch thường xuyên được thực hiện trên thực tế. Nhà đất có giá trị lớn và có nhiều quy định pháp luật liên quan. Do đó việc thực hiện đúng quy trình mua bán nhà đất trên thực tế thì quan trọng, và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định hoặc không nắm rõ quy định. Sau đây Công ty Luật Kiến Việt giới thiệu sơ lược về quy trình, các bước thực hiện mua bán đất đai theo quy định pháp luật hiện hành.

Đặt cọc

Thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc

Đây là bước, giao dịch đầu tiên thường được các bên thực hiện trên thực tế hiện nay. Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Cụ thể trong mua bán đất đai, bên mua giao cho bên bán một số tiền để đảm bảo hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất. Khi đặt cọc hiện nay các bên thường viết giấy hoặc hợp đồng đặt cọc với nhau và thường có người làm chứng. Một số trường hợp các bên có công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc này.

Thông thường trong hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ thỏa thuận các vấn đề cơ bản sau: Thông tin hai bên và thửa đất chuyển nhượng, giá bán, số tiền đặt cọc, thời hạn ký công chứng mua bán, thời hạn thanh toán số tiền lại, nghĩa vụ các bên, các khoản phí công chứng, phí sang tên, điều khoản phạt.

Số tiền đặt cọc sẽ do hai bên tự thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Số tiền đặt cọc cụ thể thường được căn cứ vào giá trị của quyền sử dụng đất được mua bán.

Ngoài ra việc đặt cọc cũng thường được các bên sử dụng trong những trường hợp khu đất tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để mua bán đất đai mà cần một thời gian để các bên (chủ yếu bên bán) hoàn tất điều kiện để đủ mua bán. Ví dụ Sổ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) của khu đất đang được thế chấp cho ngân hàng cần lấy Sổ ra; khu đất cần phải chỉnh lý, đo đạc lại; khu đất là đất Hộ gia đình mà có một người con chưa về ký được…

Đặt cọc thường được các bên ký kết trước khi tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất

Những rủi ro của việc đặt cọc mua bán nhà đất

Tuy thường được các bên thực hiện như một bước trong quy trình mua bán đất đai, nhưng theo quy định pháp luật, đặt cọc không phải là một giao dịch, hình thức bắt buộc. Thực tế cho thấy việc đặt cọc có một số rủi ro nhất định, nhất là cho bên mua, như: Bên bán cố tình lừa bên mua để chiếm đoạt tiền như sử dụng Sổ giả, một khu đất bán cho nhiều người; Do thấy giá đất tăng nên bên bán “bẻ cọc” (không mua bán đất tiếp); khi hết thời hạn đặt cọc, khu đất vẫn chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán; việc ký hợp đồng mua bán đất không thể thực hiện do một hoặc các bên viện lý do thoái thác hoặc đổ lỗi cho nhau….

Cũng cần lưu ý thêm theo quy định pháp luật hiện nay thì chế tài của hợp đồng đặt cọc chỉ là một bên (có lỗi) đền cọc (bằng tiền) cho bên còn lại chứ không có hiệu lực để chuyển quyền khu đất sang cho bên mua. Tức nếu bên mua bị vi phạm thì chỉ có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bắt bên bán trả lại tiền và khoản tiền đền cọc (nếu được chấp nhận).

Việc Đặt cọc trên thực tế cho thấy có những rủi ro cho các bên, một trong số đó là vấn nạn Sổ giả

Kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay theo quy định của Luật Đất đai thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được công chứng (tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng) hoặc chứng thực (tại UBND xã) nơi có đất.

>> Xem thêm Những loại hợp đồng nhà đất phải công chứng, chứng thực

Khi tới thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần chuẩn bị, thực hiện các công việc sau:

Chuẩn bị hồ sơ công chứng:

Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị một số giấy tờ cơ bản sau:

Bên chuyển nhượng (Bên bán)	Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua)
Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân của những người có quyền ký bán, tùy vào từng loại tài sản	Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân của vợ và chồng
Sổ Hộ khẩu	Sổ Hộ khẩu
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
Giấy đăng kí kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tùy vào tình trạng hôn nhân và tình trạng tài sản (chung hay riêng)	Giấy đăng kí kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tùy vào tình trạng hôn nhân và tình trạng tài sản (chung hay riêng)
Tài liệu chứng minh tài sản riêng (hợp đồng tặng cho, văn bản thừa kế, cam kết tài sản…); một số giấy tờ khác (nếu cần) tùy thuộc vào tình trạng nhân thân và tài sản cụ thể
– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác). – Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán đất đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tổ chức công chứng sẽ tiếp nhận, kiểm tra và soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định.

Phòng công chứng, Văn phòng công chứng là nơi có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất hiện nay

Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua

Tại thủ tục này gồm ba bước như sau:

Khai, nộp hồ sơ thuế và hồ sơ đăng ký sang tên

Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên hoặc một bên (theo thỏa thuận trong hợp đồng) hoặc bên thứ ba (có văn bản ủy quyền) sẽ tiến hành nộp hồ sơ vào cơ quan có thẩm quyền để tiến hành sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua. Hiện nay hầu hết các địa phương đã thực hiện theo cơ chế phối hợp liên thông giữa các cơ quan. Người nộp hồ sơ sẽ nộp hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (thường nằm ở bộ phận một cửa của UBND) của Quận, Huyện, thành phố hoặc thị xã (gọi chung là cấp huyện) để tiến hành cập nhập, sang tên cho bên mua đất đai.

Hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất

Đơn đăng kí biến động mẫu số 09/ĐK;
Bản chính và bản sao Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Bản sao y CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (Các địa phương hiện nay không yêu cầu, tuy nhiên nên cầm theo để trong trường hợp có yêu cầu đối chiếu);
Tờ Khai lệ phí trước bạ nhà đất theo biểu mẫu số 01/LPTB ;

– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)

6. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số: 03/BĐS-TNCN;

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có)

7. Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được đặt ở Quận, Huyện là nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký sang tên cho hộ gia đình, cá nhân hiện nay

Nộp thuế, lệ phí

Sau khi nhận hồ sơ chuyển từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc của người nộp hồ sơ, Chi Cơ quan thuế sẽ có thông báo để người nộp hồ sơ thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Mức thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất hiện nay là 2% trên giá chuyển nhượng, mua bán. Trường hợp giá chuyển nhượng, mua bán thấp hơn giá trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành thì cơ quan thuế áp theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hoặc yêu cầu các bên kê khai lại số thuế nộp trong trường hợp có dấu hiệu kê khai giá thấp để giảm số thuế đóng.

Mức lệ phí trước bạ nhà đất hiện nay là 0,5% trên Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn, giảm lệ phí trước bạ,

Thời hạn nộp lệ phí, thuế:

– Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.

– Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

– Cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.

Nộp lại biên lai đã nộp thuế, phí và cập nhập sang tên:

Sau khi đã đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, lệ phí khác, người nộp hồ sơ nộp lại Biên lại nộp phí trước bạ, Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để cơ quan này cập tên người mua vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thời hạn cập nhập sang tên:

Tại Điều 61, khoản l của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn: “l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;”

Thời gian quy định nêu trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.