Cưỡng chế khi thu hồi đất đai ở Việt Nam, thực trạng và kiến nghị

Tác giả: Luật sư Đỗ Thanh Lâm, công ty luật Kiến Việt.

Cưỡng chế đất đai ở Việt Nam chưa bao giờ hết nóng. Cưỡng chế đất đai ở Việt Nam có hai dạng:

1. Cưỡng chế đất để thi hành bản án hoặc bảo đảm thi hành bản án dân sự hoặc phần tài sản trong án hình sự

Ví dụ hai hộ gia đình tranh chấp đất đai về lấn chiếm đất, kiện nhau ra tòa, tòa tuyên mảnh đất thuộc quyền của một gia đình. Thi hành án tiến hành cưỡng chế để trao trả đất theo bản án cho hộ gia đình được đất. Hoặc một người nợ tiền người khác, bị chủ nợ kiện ra tòa. Tòa tuyên con nợ phải trả nợ cho chủ nợ. Con nợ vẫn không trả nợ. Chủ nợ đã yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự kê biên mảnh đất của con nợ để trả nợ theo bản án.

Đối với dạng này, người bị thi hành án không đồng tình với việc cưỡng chế thường là cho rằng mình không sai hoặc bị xét xử, thi hành án sai. Tuy nhiên tôi muốn đề cập chủ yếu tới trường hợp dưới đây.

tự thiêu vì bị thu hồi đất

Theo báo chí đưa tin, một người đàn ông ở Ninh Thuận tự thiêu thì bị cưỡng chế đất

2. Cưỡng chế đất khi cơ quan nhà nước địa phương thu hồi đất làm dự án

Đây là dạng phổ biến trên thực tế và chiếm tỷ lệ cao trong khiếu kiện, khiếu nại đất đai. Nguyên nhân chủ yếu của khiếu kiện dạng này vì giá bồi thường thấp hoặc đất không được bồi thường.

Khi một dự án được triển khai, Luật đất đai và các văn bản thi hành giao thẩm quyền cho các địa phương thẩm quyền thu hồi đất và quyết định giá bồi thường, hỗ trợ. Hiện nay cơ quan được giao làm chủ đầu tư hoặc đại diện chủ đầu tư tiến hành triển khai dự án và ra quyết định thu hồi đất chủ yếu là UBND quận/huyện hoặc UBND cấp tỉnh. Trung tâm phát triển quỹ đất cùng cấp là cơ quan tiến hành chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ. Qua tiếp xúc thực tiễn, bản thân mình thấy có một số thực trạng dẫn đến nhiều dự án bồi thường giá thấp so với giá thị trường:

2.1. Nguyên nhân dẫn tới giá đất bồi thường quá thấp so với giá giao dịch trên thị trường

Theo Luật Đất đai và Nghị định 44/2014 về giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng dự án. UBND tỉnh có Hội đồng thẩm định bảng giá đất làm nhiệm vụ khảo sát và tham mưu, trình giá đất. Hội đồng này thường là cố định (do tỉnh thành nào cũng có các dự án phải thu hồi đất), gồm Chủ tịch tỉnh và đại diện các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế, UBND cấp huyện…tham gia. Các thành viên của Hội đồng này sẽ đi khảo sát giá đất tại khu vực thu hồi. Theo quan sát của bản thân, những yếu tố ảnh hưởng tới việc khảo sát và quyết định giá đất này:

(i) Ý chí chủ quan và cái tâm của cán bộ khảo sát, tham mưu giá đất.

(ii) Tổng nguồn vốn của dự án: Có một thực tế cho thấy rằng, tổng nguồn vốn của dự án lại ảnh hưởng tới việc quyết định giá bồi thường đất của người dân. Vì đôi khi cán bộ phải “gọt chân cho vừa giày” khi quyết định giá đất. Ngoài ra nhiều dự án từ khi có quy hoạch, thông báo triển khai dự án nhưng lại chưa triển khai, phải mất vài năm sau mới có thể triển khai thật, ra quyết định thu hồi, bồi thường. Tới lúc này đất trên thị trường đã sốt, tăng nhanh chóng. Trong khi nguồn vốn duyệt ban đầu không được thay đổi. Dẫn tới cán bộ thực hiện cũng phải “gọt, xén chân cho vừa” với tổng nguồn vốn.

(iii) Không bắt buộc sự tham gia và có thẩm định giá của cơ quan độc lập: Thành phần của Hội đồng thẩm định giá lại chính là các cán bộ nhà nước thuộc hoặc có liên quan tới chủ đầu tư (UBND). Trong khi quy định hiện nay lại không bắt buộc, không có sự quy định rõ ràng phải có sự tham gia và văn bản thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá độc lập. Nghị định 44 hiện nay chỉ nêu có thể có sự tham gia của tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quyết định của UBND tỉnh. Nên thực tế có những dự án không có sự tham gia và văn bản thẩm định giá của tổ chức tư vấn/thẩm định giá độc lập.

(iv) Giá giao dịch chính thức không phản ánh thực tế do bị khai giảm để giảm thuế. Có một thực tế là người dân thường để giá trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chính thức thấp hơn thỏa thuận để nhằm giảm số thuế phải nộp. Tuy nhiên đây lại là điều bất lợi khi nhà nước khảo sát giá để quyết định giá bồi thường. Vì theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT thi hành Nghị định 44 về giá đất thì Hội đồng thẩm định giá sẽ: Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

2.2. Khi người dân không đồng ý với giá đất bồi thường thì thường có hai cách thức pháp lý

(i) Khiếu nại:

Theo quy định nếu người dân bị thu hồi đất không đồng ý với việc thu hồi đất thì có thể khiếu nại tới chính cơ quan đã ra quyết định. Nhưng chính cơ quan đã ra quyết định thu hồi, bồi thường lại là cơ quan giải quyết khiếu nại. Thế nên hầu như không có sự thay đổi quyết định của mình. Sau đó, nếu không đồng ý người dân có quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên. Thực tế người dân còn thường vác đơn lên tận các cơ quan Trung ương, kêu cứu lãnh đạo đảng và nhà nước ở Trung ương…nhưng thực tế mình quan sát thấy tính hiệu quả cũng không cao. Vì thẩm quyền giải quyết khiếu nại theo quy định thuộc các cơ quan ở địa phương. Ngoài ra nhiều dự án do các Bộ, Ngành chính phủ phê duyệt hoặc có nguồn vốn Trung ương, UBND địa phương được cử đại diện triển khai. Hiện nay hầu như các tỉnh, địa phương đều có dự án, thu hồi đất nên việc khiếu nại, khiếu kiện rất lớn. Trụ sở tiếp dân ở Trung ương hay thanh tra chính phủ ngày nào đều có người dân tới. Thế nên các cơ quan, lãnh đạo Trung ương nói chung cũng khó thể can thiệp dẫn đến có thể thay đổi, cản trở dự án. Chính phủ thường có động tác chuyển đơn, đề nghị UBND các tỉnh giải quyết đơn cho người dân.

(ii) Khởi kiện ra tòa án:

Người dân có thể chọn con đường khởi kiện vụ án hành chính. Tuy nhiên thực tế cho thấy biện pháp này cũng ít hiệu quả đối với các vụ án thu hồi, bồi thường đất, nhất là đối với các dự án công do cơ quan nhà nước làm chủ đầu tư. Vì một số lý do: Tòa án cũng phải phụ thuộc, xem xét trên hồ sơ do UBND chuyển qua. Mà các địa phương hiện nay đã triển khai nhiều dự án nên đã có nhiều kinh nghiệm trong việc soạn, làm hồ sơ. Do đó ít có thiếu sót về thành phần hồ sơ. Còn về giá đất bồi thường như đã đề cập ở trên, quyết định giá đất thuộc thẩm quyền quyết định của Ủy ban, cơ quan đang bị kiện. Theo hướng dẫn của Tòa án tối cao số 02/2016, tòa án khi xét xử các vụ án hành chính về thu hồi đất không được tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy người dân khởi kiện và tòa án không có một cơ sở, văn bản định giá để tham khảo độc lập. Ngoài ra khu vực bị quy hoạch và có thông báo chung về thu hồi, kiểm kê chung thì thực tế các địa phương không cho phép mua bán, chuyển nhượng. Tới khi triển khai thực tế thì mất vài năm. Do đó người dân cũng khó có thể thu thập các hợp đồng mua bán trong khu vực làm cơ sở tham khảo giá thị trường. Ngoài ra tòa án và các cán bộ tòa án cũng cùng sinh hoạt đảng trong cùng hệ thống chính trị nên chịu những sự chi phối nhất định. Nhất là khi các dự án lại là dự án công, được cho là có vai trò quan trọng với địa phương…

biểu tình về đất đai ở trụ sở tiếp công dân trung ương

Trụ sở tiếp dân ở Trung ương thường xuyên tiếp nhận các khiếu nại, biểu tình về đất đai

3. Góp ý các giải pháp giảm thiểu khiếu kiện về bồi thường thu hồi đất, đưa giá bồi thường khi thu hồi đất về sát với giá thị trường

Do đó việc thu hồi, bồi thường đất ở Việt Nam chưa bao giờ hết nóng. Nhân dịp Luật đất đai đang được sửa đổi và lấy ý kiến, trong điều kiện chưa thể sửa đổi về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tôi xin có một số góp ý trong quy định về thu hồi, bồi thường đất thực hiện dự án để hạn chế việc khiếu nại, khiếu kiện của người dân, đưa giá đất bồi thường về sát giá thị trường hơn, bảo đảm quyền lợi hơn cho người dân hơn:

Thứ nhất, cần quy định hạn chế thấp nhất những dự án mà nhà nước trực tiếp đứng ra thu hồi, bồi thường đất của người dân.

Thứ hai, khi khảo sát và quyết định giá/hệ số để bồi thường, cần bắt buộc có sự tham gia của tổ chức định giá đất độc lập và tổ chức này thẩm định giá đất một cách độc lập, không tham gia vào Hội đồng định giá. Ngoài ra một số dữ liệu về giá đất của các cơ quan như ngân hàng khi định giá cho vay cũng cần được thu thập. Vì thực tế cho thấy các tổ chức tín dụng có các dữ liệu giá đất khá sát với thị trường.

Thứ ba, tòa án phải được cho phép tiến hành thủ tục thuê, yêu cầu thẩm định giá đất và một số biện pháp cần thiết khác khi xét xử làm cơ sở quyết định thay vì chỉ căn cứ vào hồ sơ do cơ quan hành chính chuyển cho.

Thứ tư, cần có quy định các dự án sau một thời hạn nhất định (ví dụ 2 năm), khi triển khai thu hồi, bồi thường thì phải điều chỉnh nguồn vốn, nguồn vốn bố trí thu hồi bồi thường cho phù hợp thời điểm triển khai và khu vực thu hồi.

Thứ năm, cần có quy định đối với các dự án hoặc vụ việc có đông người dân khiếu nại, khiếu kiện, cơ quan Trung ương sẽ tiến hành xem xét, kiểm tra việc triển khai dự án và bồi thường của các địa phương nhằm đánh giá toàn diện, khách quan lại tránh lợi ích tại địa phương.

Scores: 5 (10 votes)

Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Đỗ Thanh Lâm

Chức vụ: Giám Đốc Điều Hành

Lĩnh vực tư vấn: Đất Đai, Bất Động Sản, Dự Án Đầu Tư, Doanh Nghiệp, Thương Mại, Dân sự, HNGĐ, Lao Động, Hợp Đồng, Hình Sự, Hành Chính và tư vấn pháp lý, giải quyết tranh chấp, tranh tụng...

Trình độ đào tạo: Đại học luật Tp. Hồ Chí Minh, Luật sư

Số năm kinh nghiệm thực tế: 14 năm

Tổng số bài viết: 434 bài viết

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *