Sự thật một số điều “mọi người tưởng” về nhà đất

Mọi người thường nhầm lẫn, hiểu sai vấn đề gì đối với nhà đất và giao dịch nhà đất?

Phần 1: Sự thật một số điều “nhiều người tưởng” về mua bán, chuyển nhượng nhà đất cá nhân, hộ gia đình.

Nói về tổ chức hành nghề công chứng (PCC/VPCC)

• Nhiều người nói công chứng có thể coi quy hoạch. Có thể họ biết quy hoạch ở chỗ nào đó ở địa phương do nắm quy định và địa bàn ở đó và nói cho khách hàng. Tuy nhiên không đồng nghĩa với việc họ biết mọi chỗ và có chức năng như cơ quan nhà nước.
• Nhiều người nói có thể tra tranh chấp ở công chứng. Mà không biết công chứng không có chức năng hoặc không thể biết được tranh chấp của nhà đất. Họ chỉ tra được sự ngăn chặn của những nhà đất (trong tỉnh) khi đã có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (như tòa án, thi hành án, công an) gửi qua Sở Tư pháp hoặc trung tâm công chứng. Việc nhà đất đang có tranh chấp và đã bị ngăn chặn là khác nhau. Một nhà đất vẫn được công chứng bình thường nếu không có văn bản ngăn chặn cho dù đang có tranh chấp.

Nói tiếp về xem quy hoạch, xem thông tin của nhà đất

• Không phải cứ cầm sổ đỏ lên là cơ quan nhà nước trả lời, nếu không phải là chủ đất hoặc có văn bản ủy quyền.
• Cũng không phải là chủ đất thì sẽ hỏi được ngay.
• Không phải đất cứ “dính quy hoạch” là dở. Có những người biết quy hoạch và chủ động mua đất trong quy hoạch hoặc thêm tài sản trên đất. Quan trọng là quy hoạch gì, ai và bao giờ triển khai.

Nói về việc ngăn chặn nhà đất

• Nhiều người nghĩ gửi đơn ra UBND xã/ Phòng tài nguyên/ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ)/ PCC là ngăn chặn được. Mà không biết chỉ có một số cơ quan nhà nước như đã nêu mới có thẩm quyền ngăn chặn nhà đất. Thậm chí một số cơ quan không nhận đơn do không có thẩm quyền. Hoặc nếu cơ quan đăng ký đất đai tự ý dừng đăng ký biến động sang tên cho chủ đất là đang vi phạm quyền của chủ sở hữu và có thể bị kiện.
• Nhưng cũng không phải cứ khởi kiện là được ra văn bản ngăn chặn.

Chuyện đăng ký sang tên nhà đất

• Nhiều người cứ nghĩ và quy định thuế, phí của bên nào thì bên đó chịu là coi như xong mà không biết rằng cơ quan thực hiện thủ tục sang tên chỉ nắm đầu ông đi làm thủ tục. Không cần biết ông là bên mua hay bên bán hay thực hiện dịch vụ, ông quy định ai nộp. Người nào nộp hồ sơ vào thì người đó khai và nộp tiền. Không nộp thì trả hồ sơ. Còn chuyện quy định ai nộp thì về nhà nói chuyện lại và đòi nhau.
• Nhiều người không biết rằng cơ quan đăng ký sang tên không quan tâm chuyện hợp đồng quy định thanh toán như thế nào, bao nhiêu lần, ai còn nợ tiền ai. Họ chỉ cần hồ sơ sang tên nộp vô đủ, hợp đồng đã công chứng, thửa đất không có bị ngăn chặn gì, người đi làm thủ tục đã đóng thuế phí. Kể cả “linh động” sang tên trong vòng 01 ngày thay vì 15 ngày như bình thường thì về nguyên tắc cũng không sai. Người mua đã có sổ, thửa đất không bị ngăn chặn gì, sau khi đã sang tên thì người mua có quyền bán ngay cho người khác hoặc đem thế chấp cho ngân hàng. Còn chuyện ông bán mà cho người ta nợ là chuyện của ông, ông tự đòi hoặc kiện đòi người ta. Không thể lấy lí do bên mua còn nợ ít tiền mà yêu cầu hủy hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng nếu như giao dịch này đầy đủ điều kiện. Đã có án lệ của TAND Tối cao về việc này.

Chuyện đặt cọc nhà đất

• Nhiều người nghĩ đã đặt cọc là chủ đất không (dám/được) bán được cho người khác.
• Nhiều người bán nghĩ lấy được cọc người mua, người mua đòi phạt cọc người bán, khi hết thời hạn cọc, là dễ. Mà không biết rằng game không dễ. Không dễ bởi một câu hỏi: Lấy gì chứng minh bên kia không chịu bán/ mua? Lấy gì chứng minh lỗi bên kia?

(Sơ sơ vậy. Còn tiếp)