Thủ tục mua bán nhà đất

Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước tăng trưởng mạnh mẽ, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn. Mỗi ngày có đến hàng ngàn giao dịch mua bán nhà đất được diễn ra. Tuy nhiên các thủ tục mua bán nhà đất còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo,… Vậy làm thế nào để việc mua bán diễn ra suôn sẻ và tuân thủ đúng pháp luật. Bài viết dưới đây, Luật Kiến Việt sẽ cung cấp thông tin liên quan đến vấn đề trên cho bạn đọc.

Thủ tục mua bán nhà đất

Thủ tục mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là gì? 

Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng. 

Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất đó. 

Theo Luật đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó, nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà liền kề. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…

Thủ tục mua bán nhà đất

Kiểm tra thông tin nhà đất để loại trừ rủi ro

Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

– Có Giấy chứng nhận.

Điều kiện mua bán nhà ở

Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được mua bán khi có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận.

– Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

Kiểm tra Sổ đỏ thật giả, quy hoạch, thế chấp

Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Để kiểm tra thông tin về thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau khi điền đầy đủ thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:

– Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

– Gửi qua đường bưu điện.

– Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

>> Xem thêm: Điều kiện mua nhà đất ở Việt Nam của người nước ngoài

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Quy trình, thủ tục mua bán

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).

>> Có thể bạn quan tâm: Đất thuê được chuyển nhượng hay không?

Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại chi nhánh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

+ Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

– Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Lưu ý với bên mua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký đất đai

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất

Các khoản chi phí khi sang tên

– Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

– Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.

– Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

Lưu ý khi mua bán nhà đất

Tìm hiểu rõ tính pháp lý và chất lượng của nhà đất

Tính pháp lý nhà đất nghĩa là khách hàng cần kiểm tra các giấy tờ có liên quan tới căn nhà. Ví dụ như sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cần xem rõ những giấy tờ này có được công chứng và xác nhận hay chưa.

Chất lượng nhà đất chính là môi trường sống xung quanh căn nhà, khu đất khách hàng định mua. Không gian yên tĩnh hay ồn ào, hệ thống điện, nước có đầy đủ không. Tình hình an ninh trật tự tại khu vực như thế nào?. Đây là những yếu tố rất quan trọng quyết định căn nhà, khu đất có thực sự đáng mua hay không?

Lựa chọn văn phòng công chứng (VPCC)

Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định mua bán, bước tiếp theo cần làm là tìm văn phòng công chứng. Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Đến trực tiếp VPCC hoặc nếu không có thời gian thì bạn có thể gọi điện thoại nhờ họ tư vấn trước và hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị để thực hiện giao dịch.

Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể phần nào yên tâm một phần khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.

Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của việc giao dịch, mua bán sang tên sổ đỏ.

Tùy vào từng người, từng cách giao dịch mà bạn quyết định thời điểm ký hợp đồng, lấy hợp đồng, giao tiền, nhận tiền, giao giấy tờ, sổ đỏ gốc… cho an toàn và thuận lợi.

Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Nếu muốn mọi việc đơn giản, đó là bạn nên yêu cầu Luật sư hoặc VPCC làm thủ tục cho bạn. 

Ngoài ra, có một trường hợp đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức. Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc (tùy theo thỏa thuận của các bên), bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số VPCC có thể đồng ý công chứng loại hợp đồng này.

Tổng hợp những điều cần lưu ý

– Chỉ mua đất khi có Giấy chứng nhận.

– Không trả hết tiền khi chưa công chứng sang tên.

– Kiểm tra Giấy chứng nhận giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người.

– Cách đặt cọc đúng Luật.

– Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ.

– Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.

– Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng.

– Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng.

Phạm vi hoạt động tư vấn pháp luật bất động sản của Luật Kiến Việt

Trên đây là nội dung giới thiệu về “Thủ tục mua bán nhà đất”. Mọi thắc mắc hoặc nhu cầu về pháp luật nhà đất, Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi –  Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn về các vấn đề:

  • Tư vấn thủ tục chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…;
  • Tư vấn thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất;
  • Tư vấn thủ tục cấp mới quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách hoặc chưa có GCNQSD đất trước khi mua bán, chuyển nhượng;
  • Tư vấn thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất;
  • Tư vấn soạn thảo dự thảo hợp đồng, biên nhận tiền, giao tiền…. và các thủ tục pháp lý khác trong quá trình mua bán nhà đất;
  • Đại diện khách hàng liên hệ văn phòng công chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm các thủ tục hợp thức hóa;
  • Giải quyết tranh chấp nhà đất khi có yêu cầu;
  • Tư vấn thực hiện một số thủ tục khác về nhà đất.
  • Tư vấn mua bán nhà đất tại  TP Hồ Chí Minh
  • Tư vấn mua bán nhà đất tại  Lâm Đồng
  • Tư vấn mua bán nhà đất tại  Đồng Nai
  • Tư vấn mua bán nhà đất tại  Bình Thuận
  • Tư vấn mua bán nhà đất tại  Bình Dương
  • Tư vấn mua bán nhà đất tại  Đăk Nông
  • Tư vấn mua bán nhà đất tại các tỉnh Tây Nam bộ

Liên hệ luật sư tư vấn:

Thông tin liên hệ Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn:

Scores: 4 (14 votes)

Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Đỗ Thanh Lâm

Chức vụ: Giám Đốc Điều Hành

Lĩnh vực tư vấn: Đất Đai, Bất Động Sản, Dự Án Đầu Tư, Doanh Nghiệp, Thương Mại, Dân sự, HNGĐ, Lao Động, Hợp Đồng, Hình Sự, Hành Chính và tư vấn pháp lý, giải quyết tranh chấp, tranh tụng...

Trình độ đào tạo: Đại học luật Tp. Hồ Chí Minh, Luật sư

Số năm kinh nghiệm thực tế: 14 năm

Tổng số bài viết: 432 bài viết

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *