Nội dung

Thủ tục mua bán nhà đất là trình tự pháp lý bắt buộc được quy định chi tiết trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở, nhằm chính thức chuyển giao hợp pháp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh rủi ro tranh chấp, việc nắm vững quy trình mua bán nhà đất theo quy định hiện hành là vô cùng quan trọng. Để hiểu rõ hơn, hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau.

Thủ tục mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là gì?

Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ việc chuyển giao tài sản là bất động sản. Theo quy định của pháp luật, mua bán nhà đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở. Trong đó:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng;
Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, vật và các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất đó;
Theo Luật Đất đai 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình (bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà liền kề);
Tài sản gắn liền với đất là các vật, công trình như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề.

Điều kiện chuyển nhượng nhà đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tương đương (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác);
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp để bảo đảm thi hành án;
Việc chuyển nhượng phải trong thời hạn sử dụng đất còn lại;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Điều kiện mua bán nhà ở

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở được mua bán khi có đủ điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận theo quy định, trừ trường hợp đặc biệt;
Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở (áp dụng cho trường hợp sở hữu có thời hạn);
Không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Chưa có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở từ cơ quan thẩm quyền.

Trình tự thủ tục mua bán nhà đất

Dưới đây là các bước cơ bản mà bên mua và bên bán cần thực hiện để hoàn tất quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở:

Bước 1: Hai bên thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao dịch và xác định các điều khoản cơ bản như giá, thời hạn, và mức phạt vi phạm;
Bước 2: Hai bên lập và ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại Văn phòng/Phòng Công chứng;
Bước 3: Bên mua/bên bán kê khai thuế Thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Cơ quan Thuế;
Bước 4: Bên mua nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ;
Bước 5: Bên mua nhận Giấy chứng nhận đã được cập nhật thông tin chủ sở hữu hợp pháp.

>> Bài viết liên quan: Đất mua bán giấy tay từ thời điểm nào đủ điều kiện được cấp sổ

Những lưu ý khi mua bán nhà đất

Để đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất diễn ra suôn sẻ, hợp pháp và tránh các rủi ro đã đề cập, người mua và người bán cần đặc biệt lưu ý đến các yếu tố pháp lý và tài chính sau đây:

Đảm bảo nhà đất đã có Giấy chứng nhận hợp lệ, không bị kê biên, thế chấp và đang còn trong thời hạn sử dụng;
Trực tiếp kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan địa chính để tránh mua phải đất đã nằm trong diện thu hồi hoặc giải tỏa;
Hợp đồng phải quy định rõ ràng về số tiền đặt cọc, thời gian công chứng, mức phạt nếu bên nào vi phạm, và ai chịu trách nhiệm nộp thuế;
Hạn chế tuyệt đối giao dịch “hai giá” (ghi giá thấp hơn thực tế) để trốn thuế, vì hành vi này tiềm ẩn rủi ro rất lớn khi xảy ra tranh chấp hoặc bị cơ quan thuế truy thu;
Xác định chính xác bên bán là cá nhân, vợ/chồng hay hộ gia đình, đảm bảo có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu hoặc người có liên quan;
Chỉ nên thanh toán đủ 100% giá trị giao dịch sau khi hợp đồng đã công chứng và hồ sơ sang tên đã được Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận hợp lệ và có giấy hẹn.

Luật sư tư vấn mua bán nhà đất

Luật sư tư vấn mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là giao dịch lớn nhất đời người, đầy rẫy rủi ro từ quy hoạch, tranh chấp, đến thuế phức tạp. Luật sư chính là tấm khiên pháp lý của bạn. Chúng tôi giúp bạn nhìn thấu mọi rủi ro, đàm phán tối ưu và đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, bảo vệ tuyệt đối số tiền bạn bỏ ra. Các công việc luật sư Luật Kiến Việt sẽ làm:

Rà soát toàn diện Sổ đỏ, xác minh chủ sở hữu, và tình trạng giao dịch của tài sản (thế chấp/kê biên);
Kiểm tra và xác nhận đất không nằm trong diện đang bị tranh chấp, khiếu kiện;
Xây dựng điều khoản đặt cọc chặt chẽ, đảm bảo trách nhiệm bồi thường cao nếu bên bán thay đổi ý định;
Bảo vệ khách hàng khỏi rủi ro “giao dịch hai giá” và đảm bảo các điều khoản thanh toán rõ ràng;
Tính toán và thực hiện kê khai thuế TNCN và Lệ phí trước bạ theo hướng tối ưu, hợp pháp nhất;
Tham gia công chứng cùng khách hàng, giám sát việc thanh toán để đảm bảo tuân thủ hợp đồng;
Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai và bàn giao Giấy chứng nhận mới đến tay khách hàng.

Giao dịch mua bán nhà đất là cánh cửa mở ra những cơ hội đầu tư mới và tương lai vững chắc cho gia đình bạn. Hãy để Luật sư của chúng tôi là người đảm bảo cho khởi đầu tốt đẹp và thành công ấy. Chúng tôi cam kết biến mọi thủ tục phức tạp thành sự suôn sẻ, giúp bạn hoàn tất giao dịch an toàn và nhanh chóng nhất. Liên hệ ngay Hotline 0386579303 để bắt đầu hành trình pháp lý an tâm của bạn.