Nội dung

Các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền hiện nay đã được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo trật tự đô thị và hạn chế các hậu quả pháp lý không mong muốn. Việc chuyển nhượng đất đai, đặc biệt là phân lô tách nền, cần tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện và trường hợp được phép theo quy định. Bài viết này sẽ cung cấp các quy định pháp luật liên quan để nắm rõ về vấn đề này.

Các thành phố, thị xã không được phân lô tách nền hiện nay

Thế nào là phân lô bán nền

“Phân lô tách (bán) nền” là một thuật ngữ được sử dụng nhiều trong lĩnh vực bất động sản (hoạt động chuyển nhượng nhà đất trên thực tế). Theo đó, phân lô tách nền được hiểu là hoạt động tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác.

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở”.

Điều kiện để chuyển nhượng các khu đất phân lô bán nền

Theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:

Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 gồm:

(a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11

Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị
Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật liên quan
Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng
Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận
Đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở

(b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư

(c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

(d) Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận

Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật
Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
Trước khi thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án về việc đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở kèm theo hồ sơ quy định (Điều 9 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

Các trường hợp không được phân lô bán nền

Căn cứ theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các trường hợp không được phân lô, bán nền là các trường hợp không thỏa một trong các điều kiện theo quy định tại điều này.

Trong đó, đất thuộc các khu vực phường, quận, thành phố của đô thị sau đây theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không được thực hiện việc phân lô bán nền:

Loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III
Thuộc trường hợp đất giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền hiện nay

Các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền từ ngày 01 tháng 08 năm 2024 như sau:

Đô thị đặc biệt: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh
Đô thị loại I:

Thành phố trực thuộc Trung ương: Cần Thơ, Đà Nẵng, Hải Phòng
Thành phố thuộc tỉnh: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

Đô thị loại II: Thành phố thuộc tỉnh: Cà Mau, Tuy Hòa, Phan Thiết, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
Đô thị loại III:

Thành phố thuộc tỉnh: Tam Điệp, Bắc Kạn, Tây Ninh, Lai Châu, Cao Bằng, Cam Ranh, Hà Giang, Bảo Lộc, Đông Hà, Hưng Yên, Hội An, Hòa Bình, Điện Biên Phủ, Gò Công, Bến Cát, Tân Uyên, Phổ Yên, Từ Sơn, Hồng Ngự, Thuận An, Ngã Bảy, Gia Nghĩa, Long Khánh, Chí Linh, Đồng Xoài, Hà Tiên, Phúc Yên, Sầm Sơn, Sông Công
Thị xã: Kiến Tường, An Nhơn, Phú Mỹ, Đông Triều, Bình Minh, Kỳ Anh, Quảng Yên, Cai Lậy, Tân Châu, Long Mỹ, Sông Cầu, La Gi, Bỉm Sơn, Phú Thọ, Cửa Lò, Sơn Tây

Luật sư tư vấn trường hợp không được phân lô bán nền hiện nay

Luật sư tư vấn trường hợp không được phân lô bán nền

Trước khi quyết định mua bán bất động sản, đặc biệt là các dự án liên quan đến phân lô tách nền, người dân cần chủ động tìm hiểu thông tin, tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp luật. Đến với Luật Kiến Việt, với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, có chuyên môn cao trong lĩnh vực pháp luật về đất đai, chúng tôi có thể tư vấn cho bạn các vấn đề như:

Quy định của pháp luật về đất đai và trong lĩnh vực bất động sản;
Tư vấn các trường hợp được phép và không được phép phân lô bán nền tại các địa điểm cụ thể;
Tư vấn quy trình phân lô bán nền theo quy định;
Hỗ trợ soạn thảo các văn bản, hợp đồng chuyển nhượng các khu đất phân lô bán nền;
Đại diện bảo vệ quyền lợi trong trường hợp các bên có tranh chấp.

Có thể thấy, mua đất trong dự án phân lô bán nền là vấn đề phức tạp, đòi hỏi người dân cần tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định pháp luật liên quan. Việc tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định này giúp bảo đảm an toàn pháp lý và tránh các thiệt hại về tài chính. Liên hệ với luật sư tư vấn luật đất đai của chúng tôi qua số hotline 0386579303 để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất về vấn đề trên.