Nội dung

Rủi ro khi mua bán đất là hợp đồng uỷ quyền là những vấn đề pháp lý bất lợi mà các bên có thể gặp phải khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất bằng hợp đồng uỷ quyền.Thực tế, vì các lý do như trốn thuế, đất không đủ điều kiện chuyển nhượng mà các bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lại lập hợp đồng ủy quyền. Điều này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro, tranh chấp về sau. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây.

Rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng uỷ quyền

Thế nào là mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền?

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Theo đó, mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là việc 2 bên không lập hợp đồng mua bán đất mà lập và công chứng hợp đồng ủy quyền. Tức là bên bán sẽ ủy quyền cho bên mua được phép bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại…( tất cả các quyền như một chủ sở hữu thực thụ với mảnh đất).
Đây là hình thức mua bán đất không hiếm gặp hiện nay. Lý do của việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền: các bên muốn nhanh gọn thủ tục mua bán: nếu lập hợp đồng mua bán và thực hiện việc sang tên như bình thường thì thời gian thực hiện thủ tục có thể lên đến 30 ngày, nhưng với hợp đồng ủy quyền thì bên được ủy quyền (thực chất là bên mua) có quyền bán lại thửa đất đó ngay sau khi hợp đồng ủy quyền được công chứng.

Rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Nhanh gọn và bớt phức tạp là thế nhưng khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên ủy quyền (bên bán), bên được ủy quyền (bên mua) và bên mua thông qua hợp đồng ủy quyền:

Hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt khi bên ủy quyền (bên bán ban đầu) chết

Theo quy định tại khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt khi: “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”

Như vậy, hợp đồng ủy quyền mua bán đất có thể bị chấm dứt khi người ủy quyền chết. Rủi ro này hoàn toàn có thể xảy ra vì bên được ủy quyền cần có thời gian để tìm khách hàng bán mảnh đất (đây là tài sản có giá trị lớn nên việc tìm được khách hàng mua không phải chuyện dễ dàng) và trong thời gian đó, bên ủy quyền có thể chết đột ngột do tai nạn, bệnh tật…Điều này dẫn tới rủi ro rất lớn cho bên được ủy quyền (bên mua).
Cẩn thận hơn, một số người mua có yêu cầu chủ đất lập di chúc để lại mảnh đất đó cho mình. Tưởng chừng như vậy là loại bỏ hết rủi ro, nhưng không hoàn toàn đâu nhé! Vì quy định về thừa kế có tồn tại quy định về: “người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc” tại khoản 1 Điều 644 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”

Với quy định trên thì bên ủy quyền có lập di chúc để lại mảnh đất cho bên được ủy quyền thì cũng không hoàn toàn tránh được rủi ro, vì những người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc vẫn được hưởng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật.

Một trong hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 569 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, chỉ cần báo trước một thời gian hợp lý (hợp đồng ủy quyền không có thù lao) hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ (đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao).

Theo đó, việc pháp luật tạo cơ chế đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền dễ dàng có thể tạo thuận lợi cho một bên trục lợi và bên còn lại sẽ chịu thiệt hại.

Rủi ro trong việc nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điểm e, khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật” sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, vì nội dung ủy quyền bao gồm cả việc ủy quyền bán đất nên sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân của bên ủy quyền và thuế thu nhập cá nhân của bên được ủy quyền khi bên được ủy quyền bán thửa đất cho người khác (phát sinh 2 lần thuế thu nhập cá nhân, nếu mua bán thông thường chỉ phát sinh một lần thuế thu nhập cá nhân)
Điều này sẽ dẫn đến rủi ro cho bên mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền khi bên ủy quyền (chủ đất ban đầu) và bên được ủy quyền chưa nộp thuế thu nhập cá nhân. Khi đó, để được sang tên thì bên mua sau phải nộp 2 lần thuế thu nhập cá nhân.
Tóm lại, việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền tuy nhanh gọn về mặt thời gian và thủ tục nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên, nhất là bên được ủy quyền và bên mua sau đó. Do vậy, khi mua bán đất, các bên nên lập hợp đồng mua bán để tránh các rắc rối pháp lý có thể phát sinh về sau.

Luật sư tư vấn pháp luật về mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Luật sư tư vấn sẽ hỗ trợ bạn những vấn đề:

Giải thích bản chất pháp lý của giao dịch mua bán đất bằng hợp đồng uỷ quyền;
Phân biệt hợp đồng uỷ quyền với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Đánh giá tính hợp pháp và rủi ro của giao dịch;
Tư vấn giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch.

Trên đây là tư vấn sơ bộ về hình thức mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền và các rủi ro có thể phát sinh. Nếu có các thắc mắc liên quan, quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline 0386579303 để được hỗ trợ.