English
Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất là việc các bên cùng xử lý các mâu thuẫn, bất đồng phát sinh liên quan đến quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp. Tùy vào tình huống thực tiễn và tính phức tạp của hợp đồng mà tranh chấp có thể liên quan đến nhiều bên, nhiều quy định pháp luật phức tạp và các bên cần nắm được thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin chi tiết về nội dung liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất cũng như những giải pháp pháp lý hiệu quả để xử lý vấn đề trên.
Giải quyết tranh chấp thế chấp nhà đất
Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất
Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên ngày càng có giá trị cao. Chính vì vậy mà hiện nay, các vụ việc tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất diễn ra ngày càng nhiều và vô cùng phức tạp. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng tranh chấp nhà đất như:
- Thứ nhất, do cơ chế quản lý hợp đồng bảo đảm liên quan đến nhà đất chưa thực sự hiệu quả. Công tác quản lý bất động sản hiện nay, đặc biệt tại các thành phố lớn đang đứng trước khá nhiều thách thức cần phải vượt qua. Chưa có hệ thống quản lý điện tử cũng khiến cho vấn đề giải quyết thủ tục còn phức tạp, bộ máy giải quyết cồng kềnh, tốn thời gian cho cán bộ giải quyết và cả những cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có liên quan đến tranh chấp.
- Thứ hai, sự tuân thủ của các bên trong việc thực hiện đúng hợp đồng vẫn còn nhiều hạn chế. Có thể do nhiều nguyên nhân dẫn đến việc các bên cố ý hay vô tình vi phạm các nghĩa vụ trong điều khoản hợp đồng. Điều đó ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của bên nhận bảo đảm trong hợp đồng thế chấp cũng như nguy cơ cao có thể khiến hợp đồng không thực hiện được mục đích của nó là bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự như đã cam kết.
- Thứ ba, nguyên nhân có thể đến từ pháp luật chưa có sự đồng bộ. Lúc này, sự mâu thuẫn trong các văn bản pháp luật có thể khiến các bên hiểu sai, hiểu không đúng dẫn đến vi phạm pháp luật trong quá trình ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất. Tiếp theo, từ sự thiếu đồng bộ có thể dẫn đến những sai lầm khá trầm trọng, từ đó giải quyết không thỏa đáng vấn đề của chủ thể trong quan hệ giữa các bên trong hợp đồng.
- Thứ tư, văn bản pháp luật chưa được phổ cập rộng rãi tới người dân, đặc biệt là các chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất. Việc này rất dễ khiến các chủ thể lầm tưởng về quyền, lợi ích của mình trong việc thực hiện hợp đồng. Từ đó, họ vướng vào tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất dù thực tế vấn đề đó có thể giải quyết đơn giản chỉ bằng sự hiểu biết pháp luật, hiểu về quyền cũng như nghĩa vụ của mình.
Các loại tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất thường gặp
Có nhiều nguyên nhân và tình huống khác nhau để dẫn đến việc xảy ra tranh chấp giữa các chủ thể trong hợp đồng thế chấp nhà đất. Vì vậy, các loại tranh chấp cũng đa dạng và đặc thù nhưng chủ yếu vẫn rơi vào các trường hợp sau đây:
- Thứ nhất, các bên vi phạm điều khoản hợp đồng.Có thể do bên thế chấp gặp khó khăn tài chính, thất nghiệp, kinh doanh thua lỗ,… dẫn đến không thể thanh toán khoản vay đúng hạn. Hoặc bên thế chấp sử dụng nhà đất sai mục đích trong thỏa thuận hợp đồng, có thể ảnh hưởng tới giá trị của tài sản bảo đảm. Tranh chấp còn có thể phát sinh khi bên nhận bảo đảm thu hồi nhà đất trái quy định pháp luật khi chưa đến thời điểm được xử lý tài sản bảo đảm.
- Thứ hai, hợp đồng thế chấp vô hiệu. Hợp đồng thế chấp nhà đất phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể, ý thức tự nguyện, nội dung hợp đồng không trái pháp luật và nếu thiếu một trong các yếu tố này, hợp đồng sẽ vô hiệu. Việc xử lý hậu quả pháp lý của vô hiệu hợp đồng rất khó khăn và phức tạp, dẫn đến nhiều rủi ro cho việc thu hồi nợ của bên nhận bảo đảm, vì thế dễ dẫn đến các mâu thuẫn phát sinh.
- Thứ ba, tranh chấp về quyền sở hữu nhà đất được thế chấp. Trường hợp bên thế chấp không phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất có thể xảy ra do bên thế chấp sử dụng giả mạo giấy tờ, hoặc do nhà đất đang trong quá trình tranh chấp quyền sở hữu. Đối với nhà đất có tranh chấp quyền sở hữu do nhiều người cùng tuyên bố quyền sở hữu nhà đất, hoặc do nhà đất có di chúc, thừa kế phức tạp khiến cho việc xác định chủ sở hữu càng trở nên khó khăn hơn, kéo theo nhiều hệ quả pháp lý trong việc thực hiện hợp đồng thế chấp.
- Thứ tư, tranh chấp về xác định giá trị nhà đất. Lý do tranh chấp có thể đến từ việc bên nhận thế chấp định giá nhà đất thấp hơn giá trị thực hay bên thế chấp yêu cầu định giá nhà đất cao hơn giá trị thực. Điều này ảnh hưởng đến việc xác định phần nghĩa vụ mà tài sản bảo đảm có thể đảm bảo nghĩa vụ được thực hiện.
- Ngoài ra, còn có một số loại tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất khác xuất phát từ như nguyên nhân khách quan do thiên tai, hỏa hoạn khiến cho nhà đất bị hư hỏng, phá hủy. Việc này có thể ảnh hưởng đến giá trị nhà đất và dẫn đến tranh chấp về nghĩa vụ bảo đảm.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất
Cơ quan giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất
Theo quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, Điều 35 và Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 cũng phân định rõ thẩm quyền theo cấp của Tòa án bao gồm Tòa án nhân dân cấp huyện và Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Thẩm quyền của các cơ quan này được quy định cụ thể như sau:
- Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện: Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp về hợp đồng dân sự.
- Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp về hợp đồng dân sự trừ những tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
- Những tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
- Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện mà Tòa án nhân dân cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất
Khi tranh chấp xảy ra các đương sự nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cấp có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất như sau:
- Bước 1: Người có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất chuẩn bị hồ sơ gửi đến Tòa án có thẩm quyền thông qua ba hình thức: gửi trực tiếp, gửi trực tuyến hoặc gửi thông qua dịch vụ bưu chính.
- Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện. Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện. Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn. Còn đối với phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).
- Bước 3: Tòa án Thụ lý đơn khởi kiện căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm. Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng. Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của mình.
- Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng
- Bước 6: Thẩm phán ban hành bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất.
- Bước 7: giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị theo quy định của Điều 270, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Các lưu ý trong khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất
Hiện nay, khởi kiện tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất rất phức tạp vì nhà đất là một tài sản có giá trị lớn. Do đó, việc giải quyết tranh chấp cần được thực hiện một cách cẩn trọng, tuân thủ pháp luật và đảm bảo quyền lợi của các bên. Bạn cần phải nắm rõ được các vấn đề sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, cụ thể:
- Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất các bên cần tuân thủ quy định pháp luật và các thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bên khởi kiện cần thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện
- Xem xét thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng thế chấp đất đai còn hay không?
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất;
- Thu thập, đánh giá giá trị, tính hợp pháp của các tài liệu chứng cứ;
- Quy trình, thủ tục tố tụng tại Tòa án theo luật tố tụng hiện hành.
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp thế chấp nhà đất
Công ty Luật Kiến Việt hân hạnh cung cấp cho quý khách những dịch vụ sau đây:
- Giải thích các quy định pháp luật, tư vấn luật liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất;
- Nộp hồ sơ, đảm bảo hồ sơ được giải quyết triệt để và đúng theo quy định pháp luật.
- Tư vấn, hỗ trợ đại diện thu thập các tài liệu chứng cứ cần thiết để tiến hành giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất;
- Soạn thảo đơn khởi kiện và các đơn từ khác có liên quan;
- Cung cấp dịch vụ luật sư tranh tụng, đại diện theo ủy quyền hoặc Luật sư bảo vệ quyền lợi trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp
Tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất là một vấn đề pháp lý phức tạp, liên quan đến nhiều quyền lợi quan trọng của các bên liên quan. Luật sư có chuyên môn và kinh nghiệm về pháp luật liên quan có thể giúp giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho khách hàng. Trên đây là bài viết chi tiết về tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà đất cũng như trình tự, thủ tục và thẩm quyền giải quyết tranh chấp nêu trên. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay mong muốn hỗ trợ tư vấn, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Kiến Việt qua hotline 0386.579.303 để được cung cấp những dịch vụ tốt nhất.
>>> Tham khảo thêm về dịch vụ luật sư tố tụng, tư vấn giải quyết tranh chấp
