Nội dung

Hợp đồng tặng đất khi chưa có sổ đỏ có hiệu lực pháp luật không là vấn đề được các bên trong quan hệ tặng cho nhà đất quan tâm khi đất chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tế, trường hợp này dẫn đến vướng mắc và xảy ra nhiều tranh chấp pháp lý. Vậy hãy theo dõi bài viết này để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé!

Hiệu lực hợp đồng tặng đất khi chưa có sổ đỏ

Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được tặng đất hay không?

Tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện quyền tặng cho bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có các điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013
Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Trong thời hạn sử dụng đất.

Vậy người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có các điều kiện nêu trên. Nhưng trong một số trường hợp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hãy theo dõi phần tiếp theo của bài viết sẽ làm rõ các trường hợp này.

Trường hợp nào được nhận tặng cho quyền sử dụng đất khi không sổ đỏ?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện tặng cho phải có sổ đỏ nhưng trừ các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Căn cứ theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất mà không cần có sổ đỏ. Tuy nhiên việc tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân theo quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 2: Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
Trường hợp 3: Căn cứ khoản 3 Điều 186 người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

Trên đây là 3 trường hợp có thể tặng cho quyền sử dụng đt khi không có sổ đỏ.

Thủ tục tặng cho đất khi đủ điều kiện

Thủ tục tặng cho đất khi đủ điều kiện

Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 23/2017-TT/BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

Giấy tờ về bên tặng cho

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân: Cần xuất trình bản gốc và bản sao có công chứng.
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất: Sổ đỏ, Sổ hồng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xuất trình bản gốc và bản sao có công chứng.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: giấy chứng nhận kết hôn, giấy xác nhận độc thân,…

Lưu ý: Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất cần còn hiệu lực pháp lý và không có tranh chấp, thế chấp; Nếu đất đang được thế chấp, cần có giấy đồng ý của chủ nợ thế chấp để thực hiện giao dịch tặng cho.

Giấy tờ về bên được tặng:

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân: Cần xuất trình bản gốc và bản sao có công chứng.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: giấy chứng nhận kết hôn, giấy xác nhận độc thân,…

Lưu ý: Bên được tặng cần có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Nếu bên được tặng là người chưa thành niên, cần có sự đồng ý của cha mẹ hoặc người giám hộ theo pháp luật.

Hợp đồng tặng cho đất:

Hợp đồng tặng cho đất cần được lập thành văn bản, có đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật
Hợp đồng tặng cho đất cần được ký tên đầy đủ bởi cả hai bên.
Hợp đồng tặng cho đất cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu đơn đăng ký biến động đất đai được thực hiện theo mẫu số 09/ĐK Phụ lục 01 ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.

Thủ tục thực hiện

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi thực hiện tặng cho đất cần làm thủ tục đăng ký biến động khi tặng cho đất, cụ thể thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý ban đầu

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi- với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thực tiễn về Hiệu lực của Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất khi chưa Đăng ký Quyền sử dụng đất

Một phần nội dung án lệ số 52/2021/AL có nội dung về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất như sau:

NỘI DUNG ÁN LỆ: Khi xét xử lại vụ án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 (bên tặng cho) và ông V (bên được tặng cho) có đủ các điều kiện cần và đủ liệt kê dưới đây, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng; các điều kiện đó là:

Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;
Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.”

Vậy khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có đủ các điều kiện cần và đủ thì phải được công nhận hiệu lực hợp đồng. Trong vụ án trên, khi cụ C1 đã mất nhưng ông V chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì vẫn phải công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho đã giao kết.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng đất khi chưa có sổ đỏ.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, chúng tôi sẽ giúp quý khách:

Xác định tính pháp lý của hợp đồng tặng đất.
Thu thập bằng chứng, tài liệu để chứng minh quyền sở hữu đất.
Xác định các bên liên quan và trách nhiệm của từng bên.
Lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp phù hợp.
Soạn thảo đơn khởi kiện (nếu cần).
Tham gia tố tụng tại tòa án (nếu cần).

Việc phát sinh những mâu thuẫn, tranh chấp về hợp đồng tặng đất khi chưa có sổ đỏ ngày càng nhiều hơn và hoạt động tranh chấp nếu như không giải quyết kịp thời sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các bên có liên quan. Hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 0386579303 để nhận được sự tư vấn từ luật sư chuyên môn , hỗ trợ.