Nội dung

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất khi giấy đất bị thu hồi, hủy bỏ đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch vay vốn, đảm bảo quyền lợi cho cả bên cho vay và bên vay. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đất) bị thu hồi hoặc hủy bỏ do các lý do khác nhau đặt ra nhiều vấn đề phức tạp về mặt pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên liên quan. Bài viết này sẽ tập trung phân tích hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất khi giấy đất bị thu hồi, huỷ bỏ theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, đồng thời đề cập đến các giải pháp nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan trong trường hợp xảy ra những tình huống này.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất khi giấy đất bị thu hồi, hủy bỏ

Điều kiện để hợp đồng thế chấp đất có hiệu lực

Hợp đồng là thỏa thuận được giao kết dựa trên sự thỏa thuận của ít nhất hai bên và là một loại giao dịch dân sự. Vì vậy, điều kiện để hợp đồng thế chấp đất có hiệu lực cũng phải tuân thủ các điều kiện chung về hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), bao gồm:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Theo đó, nếu chủ thể là cá nhân thì phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ (không thuộc trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự). Nếu chủ thể là pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự theo quy định tại Điều 86 BLDS (Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký).
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. Đây cũng là một nguyên tắc của pháp luật dân sự, theo đó cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận.
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp đất vi phạm hoặc không đạt đủ một trong các điều kiện trên, hợp đồng thế chấp đất sẽ vô hiệu.

Ngoài ra, Điều 117 BLDS 2015 còn đề cập hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (tương ứng điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 01/01/2025) thì hợp đồng thế chấp đất phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc thế chấp đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Hợp đồng thế chấp đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất khi giấy đất bị thu hồi, hủy bỏ

Quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất khi giấy đất bị thu hồi, huỷ bỏ

Điều 317 BLDS quy định về thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Thế chấp đất theo ngôn ngữ đời thường hay thế chấp quyền sử dụng dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất sử dụng quyền này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình mà không cần chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên kia. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được phép thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất. Để xác định một chủ thể có phải là người sử dụng đất hay không cần phải xem xét người đó có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy tờ khác có giá trị tương đương hay không theo Điều 95, Điều 97 Luật Đất đai 2013.

Theo khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi giấy đất trong các trường hợp:

Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trường hợp hợp đồng thế chấp đất được xác lập sau khi giấy đất bị thu hồi, huỷ bỏ thì sẽ vô hiệu vì không có đối tượng là giấy đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp được xác lập trước khi giấy đất bị thu hồi, hủy bỏ thì sẽ không vô hiệu trong trường hợp cấp đổi, cấp mới giấy đất.

Các trường hợp hợp đồng thế chấp đất hết hiệu lực

Các trường hợp hợp đồng thế chấp đất hết hiệu lực có thể rơi vào các trường hợp như sau:

Giao dịch dân sự vô hiệu khi không đáp ứng đủ cả ba điều kiện để giao dịch có hiệu lực như đã phân tích trước đó.
Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; do không tuân thủ quy định về hình thức được quy định tại Điều 123 đến Điều 129 BLDS.
Hợp đồng chấm dứt hiệu lực thuộc các trường hợp theo Điều 422 BLDS: đã hoàn thành; theo thời gian được ghi trong hợp đồng; các bên đã thỏa thuận việc thanh lý và chấm dứt hợp đồng; một bên chết (cá nhân)/không còn tồn tại (pháp nhân); hợp đồng bị hủy bỏ, đơn phương chấm dứt; hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng hợp đồng không còn; hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc các trường hợp luật định khác.

Thực tiễn về hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất khi giấy đất bị thu hồi, hủy bỏ (Án lệ số 36/2020/AL)

Để tìm hiểu thực tiễn về hiệu lực thế chấp đất khi giấy đất bị thu hồi, hủy bỏ, có thể tham khảo Án lệ 36/2020/AL đã được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua từ thực tiễn xét xử theo Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/5/2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”tại tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại Cổ phần V với các bị đơn là ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.

Tình huống án lệ

Về tình huống án lệ: Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao kết luận giao dịch bảo đảm, hợp đồng thế chấp trong vụ án đúng luật định. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy CNQSDĐ không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất được công nhận (2.400 m2). Mặt khác, vợ chồng ông C. thế chấp tài sản trước khi cơ quan quản lý thu hồi giấy CNQSDĐ. Vì vậy, Tòa án 2 cấp khẳng định hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng và vợ chồng ông C. vô hiệu do đối tượng hợp đồng (giấy CNQSDĐ) không còn là không đúng…”

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thì việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Hướng giải quyết của Tòa án

Về giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Các Điều 322, 343 Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 342, 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với các Điều 317, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015);
Các Điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2003; các Điều 46, 106 Luật Đất đai năm 2003 (tương ứng với các điều 95, 167 Luật Đất đai năm 2013).

Luật sư tư vấn về hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất

Luật sư tư vấn về hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất

Để có thể hiểu rõ và bảo vệ quyền lợi của mình một cách chính xác, các bên trong hợp đồng thế chấp đất có thể tham khảo ý kiến của Luật sư để được tư vấn về hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất, bao gồm các nội dung như:

Thẩm định hiệu lực pháp lý của hợp đồng, trong đó có xem xét đến năng lực pháp lý của các bên khi giao kết, nội dung hợp đồng đúng quy định pháp luật và thủ tục đăng ký thế chấp đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Tư vấn quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp đất trước và trong khi giao kết để các bên hiểu rõ và thực hiện thủ tục đúng quy định pháp luật.
Soạn thảo hợp đồng thế chấp đất phù hợp với ý chí và mục đích của các bên, đồng thời tuân thủ theo các điều kiện của quy định pháp luật hiện hành.
Tư vấn khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất khi giấy đất bị thu hồi, huỷ bỏ.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất là vấn đề quan trọng trong giao dịch dân sự. Để đảm bảo quyền lợi của bản thân, các chủ thể cần hiểu rõ về hiệu lực pháp lý của hợp đồng và thực hiện đúng các thủ tục cần thiết khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay nhu cầu tư vấn pháp lý hợp đồng và các vấn đề liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp đất, hãy liên hệ với chúng tôi theo hotline 0386579303 để được hỗ trợ.