Nội dung

Kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có phải là trốn thuế không là một vấn đề nóng hổi trong lĩnh vực bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thuế của các bên. Việc kê khai giá bán thấp hơn thực tế không chỉ bị coi là hành vi gian lận mà còn gây ra nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng theo quy định của pháp luật. Bài viết này sẽ phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan để bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này và tránh các rủi ro pháp lý.

Kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có phải là trốn thuế không

Giá bán nhà đất được xác định như thế nào?

Giá bán nhà đất được xác định bằng tổng giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất (cụ thể là căn nhà). Trong đó, giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất Đai 2024:

Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất
Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch
Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Việc xác định giá bán đất được xác định bởi các căn cứ sau theo khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024:

Mục đích sử dụng đất đưa ra định giá
Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất
Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất, bao gồm:

Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá

Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất

Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất

Phương pháp định giá đất được tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất áp dụng và Hội đồng thẩm định giá đất trong bảng giá đất bao gồm các phương pháp theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024:

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2024, các nghĩa vụ tài chính có thể phải nộp trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

Tiền sử dụng đất
Thuế sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
Khoản thu khác theo quy định của pháp luật

Các trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng nhà đất

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật bao gồm:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau (khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007)
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất (khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007)
Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau (khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007)

Trong trường hợp được quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thì được miễn lệ phí trước bạ.

Kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có phải là trốn thuế?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là:

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước
Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật
Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật
Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 “ Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp” được xác định là hành vi trốn thuế.

Vì vậy, hành vi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế theo quy định của pháp luật là hành vi trốn thuế và sẽ bị xử phạt hành chính hoặc hình sự theo từng trường hợp cụ thể.

Hậu quả pháp lý khi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn giá thực tế

Hành vi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn giá thực tế được xác định là hành vi trốn thuế; căn cứ theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP xử phạt hành vi trốn thuế gồm các mức sau:

Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên
Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện hành vi không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ
Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện hành vi có một tình tiết tăng nặng
Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện hành vi có hai tình tiết tăng nặng
Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện hành vi có từ 3 tình tiết tăng nặng trở lên

Ngoài ra, người nộp thuế mà thực hiện hành vi trốn thuế còn phải khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 6 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Trong trường hợp việc thực hiện hành vi nêu trên đủ yếu tố cấu thành tội phạm theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi bổ sung 2017) thì có thể bị khởi tố hình sự.

Dịch vụ tư vấn xử lý kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế

Dịch vụ tư vấn xử lý kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế

Việc kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có thể dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Nếu bạn đang gặp phải tình huống này hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, hãy tìm đến các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp. Đội ngũ luật sư có chuyên môn cao đến từ Luật Kiến Việt có thể hỗ trợ cho các bạn các vấn đề như:

Tư vấn quy định của pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản;
Tư vấn cách xác định giá trị nhà đất theo quy định pháp luật hiện hành;
Tư vấn các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quá trình chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật;
Tư vấn các xác định giá nhà đất phù hợp với quy định của pháp luật;
Tư vấn xác định các khoản nghĩa vụ tài chính không phải nộp trong từng trường hợp cụ thể.

Hành vi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế không chỉ làm tăng nguy cơ pháp lý mà còn ảnh hưởng đến uy tín của người bán và sự tin cậy của người mua. Do đó, việc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp là cần thiết để đảm bảo mọi giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật, minh bạch và an toàn. Hãy liên hệ với chúng tôi qua số hotline 0386579303 để được tư vấn cụ thể về quy trình chuyển nhượng nhà đất phù hợp.