Nội dung

Vi phạm hợp đồng vì lý do khách quan có bị phạt cọc không là vấn đề mà các bên khi giao kết hợp đồng đặt cọc rất quan tâm, tuy nhiên việc giải quyết tranh chấp về vấn đề phạt cọc vẫn diễn ra. Nhận thấy những vướng mắc, cơ quan có thẩm quyền đã ban hành án lệ số 25/2018/AL để giúp các bên giải quyết vấn đề không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan. Bài viết dưới đây sẽ thông tin cụ thể các quy định của pháp luật về phạt cọc, các trường hợp không phải chịu phạt cọc vì do khách quan và đưa ra những lưu ý khi đặt cọc.

Vi phạm hợp đồng vì lý do khách quan có bị phạt cọc

Quy định pháp luật về phạt cọc

Bản chất của đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhằm xác nhận việc thống nhất ý chí giữa các bên và để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự, do đó việc việc thỏa thuận đặt cọc là rất quan trọng trong việc giao kết cũng như đảm bảo việc thực hiện hợp đồng.

Pháp luật dân sự quy định tương đối rõ ràng, cụ thể về đặt cọc, mức phạt cọc khi thỏa thuận đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, vấn đề phạt cọc xảy ra khi một bên vi phạm thỏa thuận giữa hai bên, không thực hiện giao dịch như đã thống nhất dẫn đến hai bên không thể tiếp tục thực hiện giao dịch.

Phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận

Như đã phân tích tại mục trên của bài viết thì việc phạt cọc chỉ đặt ra khi các bên vi phạm nghĩa vụ, cam kết đã đặt ra trong Hợp đồng đặt cọc cụ thể:

Theo quy định của Bộ luật dân sự các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;
Trường hợp các bên khoản có thỏa thuận; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu không có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định trên thì dù không có thỏa thuận thì vẫn sẽ bị phạt cọc nếu như một trong hai bên không thực hiện hợp đồng. Nếu như bên đặt cọc không đồng ý thực hiện hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc, nếu như bên nhận đặt cọc không đồng ý thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc cho bên mua và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp không chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Trường hợp không chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Một trong những lý do khách quan dẫn đến việc không thể giao kết, thực hiện được hợp đồng có thể được kể đến như sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Án lệ số 25/2018/AL là một căn cứ mà các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc áp dụng để không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan, cụ thể như sau:

Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 79/2012/DS-GĐT ngày 23-02-2012 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là ông Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương Hồng Ngọc H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lại Quang T.

Tình huống án lệ: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Bình luận án lệ: án lệ số 25/2018/AL ra đời là sự bổ sung khiếm khuyết cho pháp luật khi không quy định về trường hợp không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan. Để từ đó, khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì một khi đã hội tụ đủ các nội dung mà tình huống Án lệ số 25/2018/AL nêu ra, thì phải được giải quyết theo đúng giải pháp pháp lý của án lệ đã đưa ra. Từ đó có một hành lang pháp lý vững chắc để giải quyết tranh chấp trong trường hợp vì lý do khách quan mà không thể thực hiện đúng hạn thỏa thuận.

Những lưu ý khi đặt cọc

Để việc đặt cọc được diễn ra thuận lợi, dưới đây là một số lưu ý khi đặt cọc mà mọi người cần lưu ý:

Trước khi đặt cọc

Xác minh tính pháp lý của tài sản: Kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu tài sản, đảm bảo tài sản không bị tranh chấp, thế chấp hay kê biên;
Tìm hiểu kỹ thông tin về người bán/người cho thuê: Xác minh danh tính, uy tín và khả năng thực hiện giao dịch của người bán/người cho thuê;
Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc: Hiểu rõ các điều khoản về nghĩa vụ và trách nhiệm của hai bên, thời hạn thanh toán, điều kiện hủy hợp đồng, mức phạt cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc, phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước;
Có biên bản bàn giao tài sản đặt cọc: Ghi rõ tài sản đặt cọc, thời hạn thanh toán.

Trong khi đặt cọc

Nên công chứng (dù không bắt buộc) hoặc lựa chọn Luật sư uy tín để soạn thảo và làm chứng cho hợp đồng đặt cọc để củng cố tính pháp lý của việc đặt cọc.
Nên đặt cọc bằng hình thức chuyển khoản qua ngân hàng: Nếu bằng tiền mặt thì phải có biên nhận để tránh phát sinh rủi ro.
Lưu giữ đầy đủ các biên lai, hóa đơn chứng từ liên quan đến việc đặt cọc: Biên lai, hóa đơn chứng từ sẽ là bằng chứng quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

Sau khi đặt cọc

Theo dõi sát sao tiến độ thực hiện hợp đồng: Thường xuyên liên hệ với người bán/người cho thuê để cập nhật tiến độ thực hiện hợp đồng và đảm bảo giao dịch được thực hiện đúng theo thỏa thuận.
Giữ liên lạc với người bán/người cho thuê: Giữ liên lạc thường xuyên với người bán/người cho thuê để giải quyết kịp thời các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Luật sư tư vấn xử lý khi vi phạm hợp đồng vì lý do khách quan

Luật sư tư vấn về phạt cọc

Khi sử dụng dịch vụ của Luật Kiến Việt, bạn sẽ được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về vấn đề phạt cọc bởi đội ngũ chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm với mức chi phí ưu đãi, cụ thể:

Soạn thảo hợp đồng đặt cọc và tư vấn chuyên sâu về điều khoản phạt cọc;
Luật sư tham gia làm chứng cho việc ký kết hợp đồng đặt cọc;
Đánh giá và tư vấn cụ thể khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc vì lý do khách quan;
Đại diện ngoài tố tụng để đàm phán, thương lượng và hòa giải khi xảy tranh chấp;
Tham gia tố tụng với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự.

Theo quy định của pháp luật thì nếu một bên không thể thực hiện hợp đồng vì lý do khách quan thì không phải chịu phạt cọc. Tuy nhiên, làm thế nào để xác định lý do khách quan là một vấn đề tương đối khó khăn với các bên trong hợp đồng. Vì vậy, để được luật sư tư vấn pháp lý hợp đồng hỗ trợ tư vấn chuyên sâu về vấn đề này mọi người có thể liên hệ Luật Kiến Việt qua hotline 0386.579.303 để được hỗ trợ kịp thời.