Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở

Khái niệm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở

Nhà ở là loại công trình đặc biệt quan trọng trong cuộc sống xã hội hiện nay. Để hình thành nên một công trình nhà ở thì nhà đầu tư phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác nhau đặc biệt là vấn đề tài chính. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Trong đó nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Để hiện dự án, nhà đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp các giấy phép, chấp thuận. Một thủ tục quan trọng “khai sinh” ra dự án là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Hiện nay với sự ra đời của Luật đầu tư năm 2020 thì đối với dự án bất động sản, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện thống nhất theo Luật đầu tư. Từ chấp thuận chủ trương đầu tư, các thủ tục tiếp theo của dự án sẽ được thực hiện.

Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án nhà ở; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư nhà ở (Khoản 1, Điều 3 Luật Đầu tư 2020)

Ý nghĩa của thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở có ý nghĩa “khai sinh” ra dự án. Vì trong chấp thuận chủ trương cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và mô tả sơ bộ, cơ bản về dự án và thông tin cơ bản của dự án như: mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn, vốn đầu tư, các ưu đãi …của dự án.

Theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 thì có các hình thức lựa chọn nhà đầu tư sau:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

c) Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp Chấp thuận nhà đầu tư tại Điểm c nêu trên khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thì chấp thuận đầu tư còn để xem xét và ghi nhận nhà đầu tư cho dự án nhà ở, để các dự án đầu tư nhà ở được thực hiện một cách hoàn thiện. Trong trường hợp là công trình do vốn Nhà nước thì còn tránh lãng phí vốn Nhà nước, sử dụng không tối ưu hóa vốn Nhà nước, ảnh hưởng tới kinh tế quốc gia.

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở của Quốc hội

Thẩm quyền thuộc về Quốc hội trong các trường hợp sau:

– Dự án nhà ở có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên;

– Dự án nhà ở có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên;

– Dự án nhà ở có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác;

– Dự án đầu tư nhà ở có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định

(Điều 30 Luật Đầu tư 2020)

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở của Thủ tướng chính phủ

Thẩm quyền thuộc về Thủ tướng Chính phủ trong các trường hợp sau:

– Dự án nhà ở có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;

– Dự án nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; dự án nhà ở không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt;

– Dự án nhà ở đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên;

(Điều 31 Luật Đầu tư 2020)

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Quyết định chủ trương đầu tư của UBND một tỉnh

– Dự án nhà ở có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án nhà ở có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Dự án nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; dự án nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị; dự án nhà ở không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;

– Dự án nhà ở của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

(Điều 32 Luật Đầu tư 2020)

Trường hợp dự án đầu tư có các mục tiêu, nội dung thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất chấp thuận chủ trương đầu tư đối với toàn bộ dự án.

Ví dụ dự án nhà ở nằm ở trên địa giới hành chính cùa 2 tỉnh, thành phố thì sẽ do Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận