English
Khái niệm huy động vốn cho dự án nhà ở
Huy động vốn không còn là một khái niệm mới trên nền kinh tế thị trường, nó được hiểu là quá trình tìm kiếm, khai thác vốn từ nhiều nguồn khác nhau để đưa vốn vào thực hiện quá trình tạo lập sản xuất kinh doanh.
Huy động vốn đầu tư trong dự án nhà ở là một hoạt động được thực hiện bằng việc chủ đầu tư dự án tìm kiếm, bổ sung nguồn vốn với các hình thức huy động vốn theo quy định của pháp luật để đầu tư dự án phát triển nhà ở, thực hiện quá trình tạo lập xây dựng nhà ở.
Theo quy định hiện hành, Điểm a, Khoản 2, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Doanh nghiệp chỉ cần có vốn chủ sở hữu có tối thiểu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt triển khai dự án. Sau đó, các chủ đầu tư sẽ tiến hành huy động thêm nguồn vốn hợp pháp theo quy định của pháp luật như trình bày dưới đây.
Ý nghĩa hoạt động huy động vốn phát triển dự án nhà ở
Để có thể thực hiện được những dự án nhà ở mà tổng mức đầu tư của dự án lớn hơn mức vốn tự có của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cần làm gì để bổ sung vào nguồn vốn phát triển. Đó chính là thực hiện hoạt động huy động vốn từ nhiều nguồn vốn khác nhau trong xã hội. Huy động vốn là một hoạt động quan trọng trong việc thực hiện dự án, giúp cho chủ đầu tư dự án có đủ tài chính để hoàn thành dự án. Hoạt động huy động vốn gắn liền với chủ đầu tư của dự án, do chủ đầu tư dự án nhà ở thực hiện, tùy từng giai đoạn và tùy từng hoàn cảnh mà doanh nghiệp đưa ra các hình thức huy động vốn phù hợp với mình.
Các phương thức huy động vốn của dự án nhà ở
Điều 69 Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở, quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư bao gồm:
– Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Phương thức huy động vốn 1).
– Vốn huy động thông qua hình thức bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thu tiền trả trước của người mua/người thuê/người thuê mua (Phương thức huy động vốn 2).
– Vốn huy động thông qua hình thức vay từ tổ chức tín dụng/tài chính hoạt động tại Việt Nam (Phương thức huy dộng vốn 3).
Điều kiện của các phương thức huy động vốn cho dự án nhà ở
Điều kiện huy động vốn theo phương thức (1): Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết
Điều kiện:
Chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Dự án nhà ở đã được phê duyệt đầu tư;
- Dự án đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án,
- Đã thông báo cho Sở Xây Dựng nơi có dự án biết trước tối thiểu 15 ngày, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng huy động vốn. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn theo quy định gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
- Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết theo phương thức (1) này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Chủ đầu tư phải có biên bản bàn giao mốc giới của dự án mới được ký kết hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Hồ sơ thông báo đủ điều kiện huy động vốn
a) Văn bản đề nghị thông báo đủ Điều kiện huy động vốn;
b) Bản sao có chứng thực quyết định chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt kèm theo hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở;
c) Văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai về việc đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt;
d) Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao mốc giới của dự án theo tiến độ dự án được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c nêu trên và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Cơ sở pháp lý: Khoản 3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Điều 9 Thông tư 99/2016/TT-BXD.
Điều kiện huy động vốn theo phương thức (2): Bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện về tiến độ dự án
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn (thông qua hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai) khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có Mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó (theo quy định tại Điều 9, Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dụng của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở).
Để được ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải hoàn thành cơ sở hạ tầng đối với dự án nhà ở thấp tầng, hoàn thành móng đối với chung cư
Điều kiện về chấp thuận của cơ quan nhà nước
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định nêu trên; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định;
Chủ đầu tư phải gửi hồ sơ và Sở Xây dựng có Công văn chấp thuận cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng
Điều kiện về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Ngoài đáp ứng điều kiện huy động vốn nêu trên, theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản thì “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng….Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.”
>> Xem thêm quy trình chi tiết về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại bài viết sau:
Điều kiện huy động vốn theo phương thức (3): Vay vốn từ tổ chức tín dụng/tài chính hoạt động tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014 về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định như sau:
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong dự án, được quy định tại Điều 148 Luật Nhà ở 2014:
a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này;
Hồ sơ, quy trình vay vốn tại các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính sẽ do chủ đầu tư dự án và tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính thỏa thuận, quy định cụ thể.
Chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì phải hoàn thành xong phần móng nhà ở
Hi vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin khái quát và hữu ích cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, khách hàng quan tâm về các phương thức huy động vốn, điều kiện huy động vốn trong dự án nhà ở theo quy định pháp luật hiện nay.
