Nội dung

Các hình thức trở thành chủ đầu tư (nhà đầu tư) để thực hiện dự án bất động sản

Một vấn đề trước tiên mà các công ty bất động sản sẽ đặt câu hỏi và cần phải đặt câu hỏi là: Đất ở đâu hoặc làm sao để có đất? và làm thế nào để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản (nhà ở, khu dân cư, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng…)?

Có 3 hình thức cơ bản để bắt đầu cho một dự án bất động sản. Đây cũng là 3 hình thức cơ bản để có được quyền sử dụng đất và trở thành nhà đầu tư/chủ đầu tư dự án bất động sản:

Theo quy định tại Điều 29 Luật đầu tư 2020, lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây:

– Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án bất động sản;

– Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

– Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo đó, việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản

Các trường hợp được đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

– Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

– Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

– Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

– Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

– Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

– Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

– Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

– Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật đất đai;

– Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật đất đai;

– Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

– Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

– Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

– Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

– Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

– Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

(Điều 118 Luật đất đai năm 2013)

Điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản

Khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện đấu giá và tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá cần đáp ứng các điều kiện sau:

Đối với tổ chức, cơ quan thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

– Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

– Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

>> Hay nói cách khác, việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án bất động sản khi đã có “quyền sử dụng đất sạch” (đất đã được giải phóng mặt bằng và đang thuộc quyền quản lý, sử dụng của nhà nước). Đồng thời cơ quan nhà nước phải chấp thuận chủ trương dự án trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai;

– Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

(Điều 119 Luật đất đai năm 2013)

Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

Một quyết định bán đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản trên thực tế của một địa phương

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án bất động sản

Khái niệm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án bất động sản

Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế.

Như vậy dự án bất động sản là loại dự án đầu tư có sử dụng đất. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, tại Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu thầu việc lựa chọn nhà đầu tư quy định việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo các hình thức sau:

– Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

a) Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;

b) Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;

c) Không thuộc trường hợp sau: (1) Dự án thuộc ngành nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư; (2) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.

– Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:

a) Dự án thuộc ngành nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này;

c) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.

– Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu. Cụ thể là trường hợp chỉ định thầu khi chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn.

Thông báo mời sơ tuyển nhà đầu tư tham gia đấu thầu là một trong các bước để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án bất động sản

Điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án bất động sản

Dự án bất động sản có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Thuộc các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.

– Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

– Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.

– Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 của Luật Đấu thầu, cụ thể các trường hợp sau:

Điều 22: Chỉ định thầu

4. Chỉ định thầu đối với nhà đầu tư được áp dụng trong các trường hợp sau đây:

Chỉ định thầu đối với nhà đầu tư được áp dụng trong các trường hợp sau đây:

a) Chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện;

b) Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn;

c) Nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án khả thi và hiệu quả cao nhất theo quy định của Chính phủ.

Điều 26. Lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt

Trường hợp gói thầu, dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư quy định tại các điều 20, 21, 22, 23, 24 và 25 của Luật này thì người có thẩm quyền trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư.”

(Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, được sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP)

Chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản đồng thời với chấp thuận chủ trương đầu tư

Các trường hợp chấp thuận nhà đầu tư

(Khoản 3, 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020)

Trường hợp 1: Trường hợp đặc biệt của đấu giá, đấu thầu

Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất

– Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;

b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

d) Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.