English
Hôm nay mình lên tòa án thành phố Hồ Chí Minh với anh khách hàng để tham gia phiên tòa phúc thẩm liên quan tới một vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng đất ở quận 9. Mình không vào chi tiết vụ việc, tuy nhiên thông qua vụ việc tranh chấp đặt cọc này mình muốn nêu lên 3 vấn đề để các bạn lưu ý để tránh phải những sai lầm đáng tiếc như anh khách hàng của mình.
- Lưu ý thứ nhất là hợp đồng đặt cọc chưa phải là mua bán, chuyển nhượng.
Mình phải nói điều này vì mình thấy trên mạng và ngoài đời của nhiều người vẫn mặc định ký hợp đồng đặt cọc là đã coi như mua bán và tiến hành nhiều hoạt động và đầu tư trên đất. Anh khách hàng của mình cũng được giao đất và xây dựng nhà khi chưa ký hợp đồng chuyển nhượng. Khi chưa ký hợp đồng mua bán và hoàn tất việc mua bán thì hai bên chưa nên làm các hoạt động trên đất như cắt bỏ cây cối, phá nhà cửa, bỏ tiền đầu tư xây cất nhà, làm đường…các hợp đồng đặt cọc rất dễ phát sinh tranh chấp kiện tụng. Và khi hợp đồng đặt cọc không còn thực hiện, có yêu cầu khởi kiện thì tòa án sẽ hủy hợp đồng. Và khi hủy hợp đồng các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng. Đối với các khoản đầu tư đã bỏ ra trên đất khi giải quyết tranh chấp phải tiến hành định giá phức tạp hoặc nếu không chứng minh được thì có nguy cơ không đòi được.
- Lưu ý thứ hai là chế tài, hệ quả của hợp đồng đặt cọc là yêu cầu bằng tiền (đền tiền hay không đền tiền) mà không thể yêu cầu, bắt bên nhận cọc ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Trong vụ việc của anh khách hàng mình, trong quá trình giải quyết ở tòa sơ thẩm, anh tự tham gia không có luật sư và cũng không đi tư vấn ý kiến luật sư. Khi làm đơn phản tố, ban đầu anh có 2 yêu cầu: một là yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng tức được ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán nốt số tiền còn lại. Hai là nếu hủy hợp đồng thì nguyên đơn phải hoàn trả tiền cọc và đền cọc. Tuy nhiên sau đó suy nghĩ sao đó anh lại rút lại yêu cầu thứ hai yêu cầu đền cọc, chỉ còn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Và đó là sai lầm của anh.
Theo quy định trong các hợp đồng đặt cọc hiện nay và Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 quy định: nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Nghĩa rằng cho dù có chứng minh được hoặc bên bán thừa nhận lỗi của họ thì cũng chỉ có thể yêu cầu họ trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc chứ không thể bắt họ ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán. Trong bản án tòa cũng cho rằng không thể bắt bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng vì vi phạm vào nguyên tắc tự nguyện trong giao dịch dân sự.
- Lưu ý thứ ba là trong tranh chấp dân sự, tòa án chỉ giải quyết khi có yêu cầu và giải quyết trong phạm vi yêu cầu của đương sự.
Nghĩa rằng đương sự đưa ra yêu cầu gì thì phải chứng minh và tòa án chỉ giải quyết đối với yêu cầu đó, tòa không giải quyết khi đương sự không có yêu cầu.
Anh khách hàng của mình không yêu cầu bên kia đền cọc nếu hợp đồng bị hủy do đó không được tòa án xem xét.
Sau khi tòa sơ thẩm giải quyết xong, cho dù bạn có kháng cáo lên các tòa cấp trên thì tòa cấp trên cũng chỉ quyết định trong phạm vi nội dung kháng cáo của bạn và trong phạm vi yêu cầu của bạn ở tòa sơ thẩm. Tòa cấp trên không giải quyết thêm các yêu cầu khác. Do đó khi anh khách hàng kháng cáo lên phúc thẩm và liên hệ luật sư thì không còn quyền yêu cầu bên bán đền cọc được nữa.
Qua câu chuyện này mình muốn lưu ý mọi người về việc chuẩn bị đầy đủ, cần thiết và nên có sự tư vấn chuyên môn của luật sư chuyên sâu khi bắt đầu kiện ai đó hoặc bị ai đó kiện nhé các bạn. Xin chào các bạn.
Link video:
