English
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, sau đây luật sư Đỗ Thanh Lâm, công ty luật Kiến Việt trả lời về một số vấn đề về giá đất và vai trò quyết định giá đất của Nhà nước.
- Thưa luật sư, theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước tiếp tục giữ vai trò quyết định giá đất trong thị trường sơ cấp. Quan điểm của ông về nguyên tắc này như thế nào?
Luật sư Đỗ Thanh Lâm:
Tôi không bất ngờ về việc này, vì từ trước đến nay Nhà nước vẫn giữ vai trò này, chỉ cách làm khác nhau. Khi mà quan hệ sở hữu đất đai vẫn là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì Nhà nước (thông qua các cơ quan có thẩm quyền) vẫn là người quyết định các quyền hoặc thủ tục về đất đai của tổ chức, cá nhân.
Nếu như ở nhiều nước, theo tôi được biết đất đai được coi là tài sản thuộc sở hữu tư, Nhà nước thường chỉ thu thuế thu nhập dựa trên giá người dân giao dịch với nhau hoặc thuế tài sản bằng con số cố định theo thời gian trên một đơn vị diện tích đất. Do đó vấn đề cần xác định giá đất theo từng thửa cụ thể không phải là vấn đề lớn hoặc khó khăn. Trong khi đó ở Việt Nam ngoài thuế thu nhập khi giao dịch, mua bán thì còn khoản thu về đất đai gọi là “tiền sử dụng đất”.
Ở Việt Nam Nhà nước thực hiện việc giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất với người sử dụng đất. Các hình thức này thì không có giá giao dịch, thực chất đây là “giao dịch” giữa tổ chức, cá nhân và Nhà nước. Do đó Nhà nước cần xây dựng bảng giá và dùng bảng giá này làm “giá giao dịch” để tính tiền sử dụng đất phải nộp của tổ chức, cá nhân. Khi xây dựng bảng giá đất này chính là việc Nhà nước đang quyết định giá đất.
Ngoài ra hiện nay tiền sử dụng đất là nguồn thu lớn cho ngân sách các địa phương thì Nhà nước chưa thể từ bỏ vai trò quyết định “giá đất”.
Nếu như “thuế” thì sẽ có công thức tính và tính ra được con số cụ thể, trong khi “tiền sử dụng đất” thì phải biết được giá đất cụ thể của từng thửa đất. Vì giá đất của từng thửa đất sẽ khác nhau cho từng khu vực, vị trí.
- Việc Nhà nước quyết định giá đất thay vì để thị trường tự hình thành, theo ông có đảm bảo nguyên tắc thị trường hóa trong định giá đất hay không?
Luật sư Đỗ Thanh Lâm: Trước luật Đất đai 2024, để xác định giá đất làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, Nhà nước ban hàng khung giá đất và bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần (hay được gọi là bảng giá nhà nước). Bảng giá đất này thường thấp hơn “giá thị trường” (tức giá đang được người dân giao dịch trên thực tế) khá lớn và chậm thay đổi so với các biến động nhanh chóng của thị trường.
Luật đất đai 2024 ra đời theo nguyên tắc “định giá đất theo nguyên tắc thị trường” với mong muốn bảng giá Nhà nước sát với giá thị trường. Luật Đất đai 2024 quy định nhà nước xây dựng “bảng giá đất cụ thể” theo từng năm và được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Tuy nhiên khi triển khai luật Đất đai 2024 thì mong muốn xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường gặp nhiều khó khăn: Việc xây dựng bảng giá đất đòi hỏi nguồn lực nhân sự và chi phí lớn; cần nguồn dữ liệu giá giao dịch thực tế đủ, chi tiết cho các khu vực trong khi việc liên thông dữ liệu giữa các cơ quan còn hạn chế, giá người dân ghi trong hợp đồng chính thức không đúng giá thực tế thỏa thuận; các phương pháp định giá còn bất cập…trong khi thời gian qua chưa triển khai được nguồn lực và kế hoạch cho thực hiện quy định mới.
Ngoài ra việc xác định giá theo “giá thị trường” làm cho người dân đóng tiền chuyển mục đích tăng cao (do giá đất để tính tiền cao), giá đất cũng tăng cao làm cho khả năng tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân bị hạn chế và phát triển kinh tế bị ảnh hưởng. Đây là những vấn đề nghi ngại mà tôi đừng đề cập cách đây 3 năm trước khi dự thảo luật Đất đai 2024 chưa được thông qua.
- Dự thảo cũng nêu: Giá đất do Nhà nước quyết định có thể tham khảo các phương pháp định giá, nhưng không bắt buộc phải theo. Điều này liệu có tạo khoảng trống pháp lý cho sự tùy tiện?
Luật sư Đỗ Thanh Lâm:
Theo dự thảo sửa đổi hiện nay tại Điều 158 về Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất có nêu một trong các nguyên tắc là: “Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất”. Trong khi đó theo quy định trong các luật trước đây khi định giá phải “Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất”. Nghĩa rằng trong dự thảo luật hiện nay theo hướng Hội đồng định giá của UBND tỉnh không còn bắt buộc phải theo một trong các phương pháp định giá đất được quy định, mà các phương pháp định giá đất chỉ có giá trị tham khảo cùng với các nguồn khác để ra được giá chính thức.
Tôi thì không e ngại lắm về chuyện này. Vì trong các luật đất đai trước đây phải tuân thủ một trong các phuong pháp định giá đất, nhưng thực tế cho thấy kết quả định giá vẫn có thể không phản ánh đúng thực tế, vẫn gây ra nhiều khiếu kiện liên quan tới giá đất. Ngoài ra việc quy định phải tuân thủ 1 phương pháp nào đó có thể gây ra sự “bó cứng”. Nếu phương pháp đó khi thực hiện không chính xác sẽ cho ra kết quả không chính xác.
Nếu không bắt buộc 1 phương pháp thì có thể sử dụng nhiều phương pháp và so sánh kết quả với nhau, cùng với các cơ sở khác, thông tin đầu vào khác (tại Khoản 2 và 3 Điều 158 dự thảo) để cho ra kết quả. Theo tôi điều quan trọng là Nhà nước có nguồn, dữ liệu đầu vào đầy đủ và chính xác cho nhiều khu vực và vị trí ở địa phương hay không. Hội đồng định giá và các cán bộ tham gia có đầu tư và thực hiện tốt hay không. Nhà nước có kế hoạch và đầu tư cho công tác định giá đất và thu thập dữ liệu thường xuyên hay không. Đồng thời nên tăng vai trò cho tư vấn độc lập trong việc định giá sẽ giúp hạn chế sự tùy tiện hoặc vụ lợi.
Ngoài ra theo tôi được biết một trong các lý do mà Nhà nước sửa đổi lần này nhằm tăng tính chủ động và thể hiện vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường và giá đất. Điều này được thể hiện trong nguyên tắc ở Điểm d “Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương”
- Trong thực tế, nhiều vụ khiếu kiện đất đai đều bắt nguồn từ chênh lệch giữa giá đền bù theo khung Nhà nước và giá thị trường. Theo ông, sửa luật lần này có gỡ được nút thắt đó?
Luật sư Đỗ Thanh Lâm:
Thực ra trong luật đất đai 2014 đã quy định giá đất bồi thường khi thu hồi đất là “giá đất cụ thể”, tức Nhà nước định giá cho từng thửa khi thu hồi. Để ra được giá đất cụ thể bồi thường thì bảng giá đất Nhà nước sẽ nhân với “Hệ số điều chỉnh giá đất” (hay được gọi là hệ số K). Để có hệ số K thì Hội đồng định giá cũng phải đi khảo sát, thu thập dữ liệu và định giá.
Luật đất đai 2024 ra đời theo nguyên tắc “định giá đất theo nguyên tắc thị trường” với mong muốn bảng giá Nhà nước sát với giá thị trường. Tuy nhiên khi thực hiện nảy sinh một số bất cập như đã nêu ở trên.
Lần sửa đổi này dự thảo luật lại quay về bảng giá đất xây dựng 5 năm một lần và quy định Hệ số điều chỉnh giá đất” ban hành hàng năm. Như vậy lần sửa đổi lần này quay về cách tính của luật Đất đai 2014, tuy nhiên có sự chủ động hơn của Nhà nước và có sự điều chỉnh hệ số hàng năm và quy định nhiều nguồn dữ liệu đầu vào hơn. Điều 155 của dự thảo quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa vào: diện tích bồi thường; thời hạn sử dụng đất; giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất; mục đích, hình thức sử dụng đất.
Do đó theo tôi lần sửa đổi lần này không nhằm mục đích gỡ nút thắt này. Việc có giải được bài toán chênh lệch giữa giá đền bù theo khung Nhà nước và giá thị trường hay không phụ thuộc vào việc xây dựng bảng giá đất và hệ số K hàng năm của các địa phương có tốt hay không.
Theo kinh nghiệm hành nghề thực tiễn của tôi, cái chính của việc giá bồi thường thấp dẫn tới khiếu kiện ở nhiều địa phương có một phần do các nguyên nhân:
Thứ nhất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng trong các dự án thường được dự trù, kế hoạch trước dẫn tới cán bộ tính toán, đong đếm chi phí bồi thường cho vừa dự toán.
Thứ hai, công tác triển khai dự án kéo dài, công tác sắp xếp vốn kéo dài dẫn đến việc thu thập dữ liệu xong tới khi quyết định và chi trả tiền thì giá thị trường đã tăng.
Thứ ba, việc thu thập dữ liệu các hợp đồng, các giao dịch thực tế không đầy đủ, không chính xác, không cụ thể cũng dân tới quyết định giá không phản ánh thực tế.
Thứ tư, cái tâm và trách nhiệm với người dân của các cán bộ tham gia Hội đồng định giá là rất quan trọng. Nếu khắc phục tốt các nguyên nhân này cũng sẽ giúp giá bồi thường cho người dân được tốt.
- Theo ông, nếu vẫn duy trì cơ chế Nhà nước quyết định giá đất sơ cấp, thì cần những điều kiện hoặc chế tài gì đi kèm để tránh việc lạm quyền hoặc ban hành giá đất không sát thực tế?
Luật sư Đỗ Thanh Lâm:
Như tôi đã giải thích ở câu hỏi đầu tiên, khi nào Việt Nam còn quy trì chế độ “tiền sử dụng đất” và Nhà nước thu hồi đất thì còn phải duy trì bảng giá đất nhà nước. Cái quan trọng là định hướng bảng giá này theo hướng nào và xây dựng nó ra sao. Muốn xây dựng bảng giá đất sát thực tế không khó. Chỉ cần làm được 3 việc sau:
Thứ nhất, tăng nguồn lực cho công tác xây dựng bảng giá, định giá đất;
Thứ hai, thu thập được dữ liệu đầu vào đầy đủ và chính xác.
Thứ ba, tăng vai trò và sự tham gia của tư vấn độc lập khi định giá.
Thứ tư, dữ liệu đầu vào của giá đất cần công khai minh bạch, trong đó có cho người dân ở địa phương góp ý kiến về dữ liệu đầu vào trước khi tiến hành.
Tuy vậy cũng phải nói thêm các dữ liệu đầu vào (chính thức) này cũng không phản ánh được thực tế. Ví dụ thu thập đầu vào là các hợp đồng mua bán của người dân, nhưng các hợp đồng mua bán của người dân cũng không ghi đúng giá thực tế thỏa thuận. Ngoài ra giá thực tế, hay giá thị trường là giá nào. Cùng một khu vực nhưng có người bán giá cao, nhưng người khác lại bán giá thấp hơn nhiều do đất xấu hơn và cần bán gấp hơn.
Thế nên theo tôi việc xây dựng bảng giá dù có theo nguyên tắc thị trường thì chỉ có thể mang tính chất tương đối.
