English
Có một bạn môi giới gửi mình video này, lo lắng và hỏi ý kiến mình. Theo ý kiến một luật sư trong video tiktok thì khi Novaland phá sản, người dân trong các dự án chưa ra sổ sẽ bị thiệt thòi, sẽ có nguy cơ bị mất nhà vì bị xếp sau cùng khi được chia tài sản trong thủ tục phá sản doanh nghiệp.
Mình lại phải trấn an bạn ấy và đăng stt này để “giải độc” cho các bạn vì mấy ông nói pháp lý trên tiktok .
Trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán và nhận bàn giao nhà
Nếu bạn đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và thanh toán đúng theo quy định hợp đồng, đã nhận bàn giao nhà thì các căn hộ/nhà riêng lẻ đã mua sẽ được coi là tài sản của người mua, không còn là tài sản của chủ đầu tư. Vì khi đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán (kể cả hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) được pháp luật thừa nhận. Luật nhà ở đã quy định rõ phần sở hữu chung, riêng trong dự án. Vì thế cho dù chưa có sổ thì pháp luật vẫn đã công nhận căn hộ của người mua nhà là tài sản của người mua. Mà đã không còn là tài sản của chủ đầu tư thì không thể xếp nó vào tài sản của doanh nghiệp khi mở thủ tục phá sản.
Mặc dù khi chưa làm sổ cho các người dân thì sổ khu đất vẫn đứng tên chủ đầu tư. Nhưng theo quy định của luật, trước khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu đất đang được thế chấp ở ngân hàng, thì chủ đầu tư phải giải chấp trước khi bán hoặc có văn bản của ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán mà không cần giải chấp. Mà ngân hàng đã đồng ý điều này thì đồng nghĩa công nhận quyền sở hữu của các người mua nhà (trường hợp này ngân hàng sẽ kiểm soát việc chủ đầu tư trả nợ bằng dòng tiền thanh toán của người mua nhà).
Trường hợp các bên chưa ký hợp đồng mua bán và chưa bàn giao nhà
Trong trường hợp người mua chưa ký hợp đồng mua bán và chưa nhận bàn giao nhà thì quyền sở hữu nhà chưa chuyển qua cho người mua. Do đó số tiền người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư chỉ được coi là nợ của chủ đầu tư. Do đó người mua được coi là chủ nợ và được xếp trong danh sách chủ nợ của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư phá sản, sẽ thực hiện theo thủ tục phá sản và thanh lý tài sản của doanh nghiệp. Khi đó người mua sẽ được thanh toán tiền từ việc thanh lý tài sản nếu còn sau khi trả nợ thuế, nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nợ lương người lao động, bảo hiểm xã hội…
