Nội dung

Hình thức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Luật Đấu thầu 2013, Luật Đầu tư 2020 cùng một số văn bản hướng dẫn thi hành. Bài viết này sẽ tổng hợp những quy định có trong các văn bản quy phạm pháp luật trên để người đọc có cái nhìn bao quát hơn về việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư dự án nhà ở trong pháp luật Việt Nam.

Các hình thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở

Trước hết, về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2020, khoản 1 Điều 29 quy định ba hình thức lựa chọn dự án đầu tư như sau:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

c) Chấp nhận nhà đầu tư theo quy định

Trong chủ đề này, chúng ta sẽ chỉ xét đến điểm b, hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất để đấu thầu thực hiện dự án nhà ở

Khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu 2013, sửa đổi bổ sung năm 2016, 2017 và 2019 cho biết việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này. Điều này được làm rõ tại Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu rằng “Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ”.

Sáu điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định tại khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP sửa đổi Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP như sau:

Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc các dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020 mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Dự án đầu tư thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.
Dự án đầu tư thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
Các dự án này phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 của Luật Đấu thầu

Các hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở

Đấu thầu rộng rãi quốc tế

Điều kiện để áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Cụ thể là:

Thứ nhất, dự án phải có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên.
Thứ hai, phải có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài.
Cuối cùng, những dự án này không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này, tức là không phải các dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị và ý kiến thống nhất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng cũng như bảo đảm an ninh.

Đấu thầu rộng rãi trong nước

Khoản 2 Điều này cũng quy định về các trường hợp áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước, bao gồm:

Dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này;
Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.

Các Cơ quan lập hoặc đề xuất lập dự án nhà ở có sử dụng đất để đấu thầu

Các bước thực hiện đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở

Khoản 6 Điều 108 Nghị định 31/2021 sửa đổi Điều 13 Nghị định 25/2020 quy định thủ tục cho hình thức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở bao gồm các bước sau:

Nhà đầu tư chịu trách nhiệm chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia;
Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban quản lý khu kinh tế tổ chức đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư đã nộp hồ sơ đối với dự án thực hiện tại khu kinh tế sau khi hết thời hạn đăng ký;
Trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Trưởng Ban quản lý khu kinh tế quyết định việc tổ chức thực hiện theo một trong hai trường hợp: Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm và trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đã đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ;
Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban quản lý khu kinh tế đăng tải danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia hoặc thông báo kết thúc thủ tục công bố Danh mục dự án trong trường hợp không có nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm.