English
Thời gian qua những tranh cãi về việc bảo vệ khu chung cư, đô thị khoá bánh xe oto đỗ không đúng quy định vẫn diễn ra gay gắt. Thậm chí xô sát đã diễn ra. Nhiều báo đã lên tiếng cho người bị khoá bánh và lên án chủ đầu tư/ban quản lý chung cư. Có Báo còn phỏng vấn ý kiến một vài luật sư, trong đó có luật sư viện dẫn Luật Giao thông đường bộ để cho rằng chủ đầu tư/Ban quản lý không có quyền khoá bánh xe. Thậm chí có Đại biểu Quốc hội còn cho rằng không có luật nào quy định bảo vệ được quyền khoá bánh xe. Với tư cách là luật sư và từng làm về pháp lý dự án bất động sản, luật sư Đỗ Thanh Lâm từ công ty luật Kiến Việt nêu ý kiến như sau:
Phân loại đường giao thông trong khu nội bộ chung cư, khu đô thị
Trước tiên cần biết rằng đường giao thông nội bộ trong khu chung cư/đô thị là do chủ đầu tư xây dựng khi xây dựng khu chung cư/đô thị và được nhà nước chấp thuận. Đường này hoàn toàn do kinh phí chủ đầu tư dự án xây dựng và mục đích phục vụ các chủ sở hữu, sử dụng của khu dự án sau khi hoàn thành. Trong Luật Nhà ở phần đường này có tên gọi hạ tầng kỹ thuật. Khi mua nhà, người mua vì nhà ở trong dự án vì dự án có các công trình hạ tầng, đường xá và tiền mua nhà mà chủ đầu tư bán bao gồm chi phí các công trình hạ tầng như vậy.
Đường giao thông trong khu chung cư, đô thị có thể phân thành 3 loại sau:
1/ Đường nội bộ trong khu chung cư/đô thị không phải bàn giao cho nhà nước sau khi hoàn thành. Các khu compound (khép kín) thường là dạng này.
2/ Đường trong khu chung cư/đô thị phải bàn giao cho nhà nước nhưng chưa được bàn giao. Việc chưa bàn giao có thể là do chưa hoàn thành dự án hoặc cơ quan nhà nước chưa tiếp nhận. Thực tế tôi từng làm dự án nên biết có những dự án dù chủ đầu tư đề nghị cơ quan nhà nước ở địa phương nhận bàn giao hạ tầng nhưng cơ quan nhà nước không muốn tiếp nhận. Vì khi đã nhận bàn giao sẽ phát sinh tới việc trách nhiệm quản lý, duy tu bảo dưỡng con đường của nhà nước.
3/ Đường trong khu chung cư/đô thị đã bàn giao cho cơ quan nhà nước
Bảo vệ khu đô thị, chung cư có được quyền xử lý xe oto đỗ sai không?
Trường hợp bảo vệ khu đô thị, chung cư được quyền xử lý xe oto đỗ sai
Thứ nhất phải khẳng định đối với đường trong khu chung cư/đô thị nêu ở số 1 và 2 nêu trên thì chủ đầu tư hoặc/và Ban quản lý khu chung cư/đô thị hoàn toàn có quyền quản lý, quy định vì họ đang là đơn vị có trách nhiệm quản lý (nhà nước không, chưa nhận bàn giao để quản lý). Do đó dựa vào các Nội quy, quy chế đã được thông qua, họ có quyền quy định các nơi dừng đậu, đỗ, xử lý vi phạm, thậm chí hạn chế hoặc không cho người ngoài vào. Do đó bảo vệ có quyền xử lý vi phạm (khoá bánh là biện pháp của nơi đó chọn). Bảo vệ ở đây cần hiểu là thực thi theo chỉ đạo của chủ đầu tư/Ban quản lý mà thôi. Vì đây mặc dù là đường nhưng không phải là đường công cộng cho tất cả mà là đường nội bộ, nằm hoàn toàn trong dự án và để phục vụ cho các chủ sở hữu trong khu này. Nó thuộc phần hạ tầng kỹ thuật chung của chung cư. Đây là quy định đã được nêu trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Cụ thể:
Luật Nhà ở 2014:
“2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:…c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư:
“…2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.”
Thế nên trong các trường hợp này viện dẫn Luật Giao thông đường bộ là không phù hợp, không hiểu về dự án và Luật Nhà ở. Đó là lý do vì sao trong các khu chung cư, khu đô thị (kiểu như của Vinhomes), chúng ta không thấy CSGT vào bắt xe vi phạm.
Trường hợp bảo vệ khu đô thị, chung cư không được quyền xử lý xe ôto đỗ sai
Đối với đường trong khu đô thị, khu chung cư thuộc trường hợp thứ 3 (đã bàn giao cho cơ quan nhà nước) thì thuộc trách nhiệm quản lý của cơ quan nhà nước về giao thông đường bộ quản lý nên tuân theo quy định đường công cộng chung. Do đó bảo vệ các khu này không được khoá bánh để xử lý vi phạm.
Ý kiến cá nhân về sự hợp lý của vấn đề bảo vệ khu chung cư xử lý xe oto trong đường nội bộ
Về ý kiến cá nhân tôi: Chủ đầu tư/Ban quản lý quy định nội quy và xử lý đậu đỗ không đúng trong đường nội bộ là hoàn toàn cần thiết. Vì đường này này do chủ đầu tư, người mua nhà bỏ tiền ra tạo dựng và sửa chữa khi hư hỏng và theo quy định đang là đơn vị có trách nhiệm quản lý các đường này. Nhà nước và người ngoài khu này không bỏ tiền xây dựng, sửa chữa và cũng không chịu trách nhiệm quản lý. Do đường để phục vụ các cư dân trong này nên phải quy định chỗ đậu, đỗ như thế nào đó để tránh ảnh hưởng việc đi lại, sinh hoạt, thậm chí an toàn của những cư dân trong khu chung cư.
Khi có người ngoài vào thì anh phải tuân theo hoặc hỏi quy định trong khu vực nội bộ của người khác để thực hiện cho đúng. Còn nếu chủ xe khi bị xử lý cho rằng mình đúng, bị thiệt hại có quyền khởi kiện.
Nên chăng, cần trao đổi là các chủ đầu tư/Ban quản lý cần có những thông báo, dấu hiệu để người ngoài vào dễ dàng nhận biết và tuân thủ. Còn về quyền, khẳng định lần nữa là các khu chung cư/đô thị có quyền quản lý, xử lý đối với các đường nội bộ của mình.
Ls Đỗ Thanh Lâm
