English
Tác giả: Luật sư Đỗ Thanh Lâm
Hiện nay có hai nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước Việt Nam: Đất đai và xăng dầu. Trong đó xăng dầu còn có tăng giảm, theo giá xăng dầu thế giới. Đối với đất đai giá sẽ luôn theo hướng tăng chứ không theo xu hướng giảm. Giá nhà đất ở một số thời điểm giá chỉ chững lại do giao dịch giảm và những trường hợp đơn lẻ bán lỗ do cấp bách tài chính. Còn lại nhìn chung sẽ luôn đi theo hướng lên, thậm chí những thời điểm, những nơi sốt đất giá tăng phi mã.
Nguồn thu ngân sách nhà nước Việt Nam hiện nay có sự đóng góp lớn từ bất động sản
Vì sao như vậy?. Ngoài nguyên nhân từ phía người dân Việt Nam thích đầu tư, sở hữu bất động sản trong điều kiện “đất chật người đông”, còn nguyên nhân lớn từ nhà nước. Hiện nay bất động sản là nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước, trong bối cảnh ngân sách thường xuyên bội chi, cần tiền cho chi thường xuyên, trả lương, trả nợ và đầu tư công. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu vì sao đất đai lại là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Điều này xuất phát từ chế độ đất đai ở Việt Nam là sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý. Các cơ quan nhà nước được cho phép, phê duyệt các thủ tục, quyền về đất đai. Cũng mảnh đất đó không thay đổi gì trên thực tế, nhưng bằng những quyết định của cơ quan hành chính như quy hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất làm giá mảnh đất đã khác rất nhiều và ngân sách nhà nước thu được khoản tiền lớn. Các khoản phải đóng vào ngân sách nhà nước từ đất đai có thể kể đến như: tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bán đấu giá đất; thuế thu nhập cá nhân hay doanh ngiệp khi bán đất; lệ phí trước bạ khi đăng ký đất; phí cấp sổ…thị trường bất động sản càng phát triển, giao dịch càng nhiều, các dự án càng được phê duyệt thì nguồn thu cho ngân sách càng lớn. Giống như xăng dầu, giá đất càng cao thì nguồn thu càng cao vì thuế phí, tiền sử dụng đất tính theo giá đất.
Ngoài khoản thu chính thống, thì các khoản kiếm lợi “không chính thống” từ đất đai cũng rất lớn. Các cán bộ bị khởi tố, các vụ tham nhũng, làm trái quy định đất đai nổ ra ngày càng nhiều. Các cán bộ, người nhà, công ty sân sau là những người sở hữu nhiều bất động sản hơn cả. Hẳn mọi người còn nhớ báo chí đưa tin gần đây, hai cán bộ của Bộ Công an sau khi nhận hối lộ hơn 2 triệu đô của Giám đốc bệnh viện Thủ Đức cũng đã đem đi mua bất động sản.
Do bất động sản phát triển một thời gian dài, kéo theo những ngành khác đang hỗ trợ trực tiếp hoặc gián tiếp cho bất động sản như ngân hàng, vật liệu, xây dựng…cùng với đó là rất nhiều nhân lực, nguồn lực đang sống bằng bất động sản. Hiện nay dư nợ, các khoản vay hay thế chấp từ bất động sản trong các ngân hàng rất lớn. Nếu hiện nay ngừng phát triển bất động sản sẽ kéo theo hệ lụy kinh tế xã hội. Điều này đang được thấy rõ ở thị trường bất động sản Trung Quốc gần đây. Thế nên những đề xuất đánh thuế sở hữu bất động sản, những cảnh báo hệ lụy từ nhà nhà, người người đi buôn đất của trang Thông tin chính phủ, Thủ tướng chính phủ hay đại biểu quốc hội (cho tới thời điểm hiện nay) cũng mới chỉ mang tính cảnh báo hay trấn an nhiều hơn. Nền kinh tế và ngân sách còn phải phụ thuộc lớn vào bất động sản, vốn dĩ như quả bóng tiếp tục to ra không thể nhỏ lại.
Thế nhưng giá bất động sản tăng cao và cao hơn so với các nước khác, sẽ lại gây nên hệ lụy khác lâu dài cho đất nước. Hai hệ lụy lớn nhất là: (1) Làm cho phân biệt, khoảng cách giàu nghèo gia tăng. Ở đó những người lao động chân chính, thu nhập thấp sẽ càng khó sở hữu nhà đất sinh sống. (2) Sức cạnh tranh của nền kinh tế và hàng hóa của Việt Nam so với các nước sẽ càng thấp. Nói dễ hiểu và ngắn gọn là giá đất cao càng làm cho cơ hội tiếp cận đất của các nhà máy, của cây trồng vật nuôi ở Việt Nam càng khó hoặc tạo ra một sản phẩm với giá cao. Mua, thuê đất cao thì sản phẩm làm ra phải giá cao, khó cạnh tranh với các nước khác với chi phí sở hữu đất thấp hơn. Giá đất cao cũng làm các nhà đầu tư nước ngoài khó tiếp cận nguồn quỹ đất để đầu tư. Giá đất tăng cũng góp phần làm việc giải phóng mặt bằng làm hạ tầng, tiện ích khó hơn và tốn tiền hơn.
Như vậy giữa hai lựa chọn, để bất động sản tiếp tục phát triển và kìm hãm lại nhằm để ưu tiên phát triển các lĩnh vực khác, cùng với hệ lụy từ mỗi lựa chọn, Chính phủ sẽ lựa chọn mục tiêu nào? Lựa chọn tiếp tục phát triển bất động sản để có nguồn thu hay phanh lại để tránh hệ lụy lâu dài? Chúng ta cùng chờ những giải pháp hay từ Chính phủ.
