Nội dung

Giải quyết tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản là một trong những vấn đề mà người mua bán bất động sản cần nắm rõ. Theo đó, hiện nay đa số các dự án mới các chủ đầu tư thường yêu cầu người mua đặt cọc trước một khoản tiền nếu muốn mua bất động sản thuộc dự án đó. Tuy nhiên, có một số chủ đầu tư không uy tín, đã không thực hiện đúng theo hợp đồng đã cam kết dẫn đến tranh chấp. Vì vậy, hãy cùng tìm hiểu phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp cũng như trình tự thủ tục thực hiện trong bài viết bên dưới để bảo vệ quyền và lợi ích hợp hợp của mình.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản

Hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản là gì?

Hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản là thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua trong các dự án bất động sản. Đây được coi như một giai đoạn mở đầu trong quá trình mua bán các sản phẩm tại dự án. Thông thường, khách hàng sẽ thực hiện việc đặt một khoản tiền giữ chỗ và nhận được một số thứ tự đặc trưng cho dự án.

Theo đó, khi tới ngày mở bán chính thức tới, chủ đầu tư sẽ tiến hành cho khách hàng lựa chọn bất động sản dựa trên số thứ tự đã cấp. Sau khi đã tìm thấy bất động sản phù hợp, khách hàng tiến hành xác nhận và chuyển đổi khoản tiền giữ chỗ thành tiền cọc để mua sản phẩm.

Hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản có trái pháp luật không?

Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể đối với Hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản. Bên cạnh đó, cũng có một số quan điểm cho rằng hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản là sự tự nguyện của các bên, pháp luật không cấm.

Xét theo quy định của pháp luật, cụ thể, căn cứ điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:

“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”

Như vậy, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận. Loại hợp đồng này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cũng như nguy cơ bị phạt hành chính và bồi thường thiệt hại.

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản

Một số lưu ý giải quyết tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản

Hiện nay, có nhiều phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản. Do đó, tùy vào tình hình của tranh chấp mà các bên lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng phù hợp, cụ thể:

Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng

Đây là phương án giải quyết mà các bên của hợp đồng cùng nhau bàn bạc và thương lượng, để tháo gỡ những khúc mắc, tranh chấp xảy ra. Theo đó, đây là phương án giải quyết nhanh chóng nhất vì chúng không bị ràng buộc bởi thủ tục pháp lý và cũng không mất quá nhiều chi phí.

Giải quyết tranh chấp bằng hòa giải

Giải quyết tranh chấp bằng hòa giải là hình thức giải quyết tranh chấp thông qua sự tham gia của bên thứ ba, đóng vai trò trung gian để hỗ trợ hoặc thuyết phục các bên tranh chấp tìm kiếm các giải pháp nhằm phù hợp.

Giải quyết tranh chấp thông qua Tòa án

Tòa án là nơi đại diện cho quyền lực tư pháp của nhà nước nên tính cưỡng chế thi hành là bắt buộc. Việc giải quyết cũng theo trình tự của pháp luật nên sẽ tác động đến quá trình kinh doanh hoặc sản xuất của một trong hai bên tranh chấp là điều khó tránh khỏi. Đặc biệt, khi giải quyết tranh chấp thông qua Tòa án thì chi phí tốn kém hơn so với các phương án giải quyết tranh chấp còn lại.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản

Hồ sơ khởi kiện

Đơn khởi kiện (Mẫu đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – Danh sách ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017);

Hồ sơ đính kèm đơn khởi kiện, căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, cụ thể:

Giấy tờ chứng thực cá nhân của người khởi kiện: Chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu…
Biên bản hòa giải (Nếu có);
Các giấy tờ khác liên quan tới việc khởi kiện hoặc thương lượng, hòa giải trước đó;

Trình tự, thủ tục giải quyết

Bước 1, cá nhân, tổ chức nộp đơn khởi kiện kèm theo đó là các tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện;
Bước 2, cơ quan Tòa án thông báo kết quả giải quyết đơn khởi kiện. Nếu đơn khởi kiện đủ điều kiện thụ lý thì cơ quan Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí đối với đơn khởi kiện. Căn cứ thông báo, cá nhân, tổ chức đến Cơ quan Thi hành án nộp tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án. Nếu không đủ điều kiện để giải quyết thì Tòa án sẽ có thông báo cho người nộp đơn (Căn cứ theo quy định tại Điều 191, Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015);
Bước 3, cá nhân, tổ chức nộp biên lai thu tiền tạm ứng đến Cơ quan Tòa án. Cơ quan Tòa án tiến hành thụ lý vụ án.
Bước 4, trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án (trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hoặc vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn)
Bước 5, đưa vụ án ra xét xử ở phiên tòa sơ thẩm và có bản án sơ thẩm;

Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, thì một trong hai bên tranh chấp có quyền làm đơn kháng cáo để được Tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Một số lưu ý khi giải quyết tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản

Hãy làm việc với luật sư để có phương án đàm phán, giải quyết tối ưu trước khi tiến hành khởi kiện;
Kiểm tra hiệu lực của hợp đồng và điều kiện khác xem hợp đồng mình có thuộc trường hợp vô hiệu không;
Thu thập và bảo vệ chứng cứ trong quá trình tham gia, thực hiện giao dịch;
Giải quyết tranh chấp trên tinh thần tôn trọng lẫn nhau.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp

Nếu bạn đang gặp phải tranh chấp hợp đồng giữ chỗ dự án bất động sản, hãy liên hệ với luật sư để được hỗ trợ:

Luật sư tư vấn pháp lý và đưa ra các giải pháp xử lý tranh chấp hợp đồng hiệu quả;
Đại diện theo ủy quyền của khách hàng để làm việc với cơ quan có thẩm quyền hoặc đàm phán, thương lượng với đối phương;
Tư vấn thủ tục khởi kiện tại tòa án;
Soạn thảo hồ sơ khởi kiện cho khách hàng;
Đại diện các bên tranh chấp tham gia tố tụng;
Yêu cầu và hỗ trợ thủ tục thi hành bản án.

Việc đặt cọc, giữ chỗ bất động sản đa số sẽ có lợi cho chủ đầu tư, tuy nhiên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao đối với người mua. Do vậy, người có nhu cầu sở hữu bất động sản cần phải có sự chuẩn bị và tìm hiểu kỹ càng các thông tin về dự án trước khi giao kết hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đến với Luật Kiến Việt các bạn sẽ được tư vấn chuyên sâu về phương thức, hồ sơ cũng như quy trình để giải quyết tranh chấp hợp đồng. Nếu bạn cần luật sư bất động sản tư vấn hỗ trợ vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 0386.579.303 để được tư vấn chi tiết.