Bạn có một lô đất đã được cấp sổ nhưng do bạn nhiều đất quá không để ý lô đất đó, bỗng một ngày tới thăm đất thấy đất bị nhỏ lại và ông hàng xóm xây lên một cái nhà có vẻ lấn vào đất nhà bạn. Qua nói chuyện thì ông hàng xóm đưa ra sổ của ổng đúng diện tích thực tế ổng đang sử dụng và nhất quyết khẳng định đất của ổng. Nhưng rõ ràng đất của bạn bị hụt đi? Như vậy nhiều khả năng cơ quan nhà nước vì lý do nào đó đã cấp sổ trùng, chồng ranh đất vào đất của bạn. Trường hợp này cũng không hiếm gặp trên thực tế.

Nếu phải khởi kiện để đòi lại quyền lợi, trường hợp này bạn sẽ kiện ai? Kiện cơ quan nhà nước đã cấp sổ cho ông hàng xóm (án hành chính) hay kiện ông hàng xóm (án dân sự)?. Việc xác định này là cần thiết vì nó sẽ ảnh hưởng tới phạm vi giải quyết của tòa án và việc thi hành án sau khi có bản án. Tòa án chỉ giải quyết trong vụ việc, quan hệ và phạm vi bạn yêu cầu. Tòa án không thể giải quyết và quyết định ngoài phạm vi đơn khởi kiện của bạn.

Việc cơ quan nhà nước cấp sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trùng, chồng ranh không phải là hiếm trên thực tế

Tuy vậy câu hỏi kiện cơ quan nhà nước hay kiện ông hàng xóm nghe đơn giản nhưng lại không dễ, ngay cả với các luật sư.

Mấy hôm trước một nữ đồng nghiệp của tôi đã đăng trên facebook câu chuyện hơi bức xúc của cô ấy trong quá trình tư vấn, giải quyết cho khách hàng. Tình huống của cô ấy gần giống như nêu trên. Cô ấy khuyên khách hàng nên khởi kiện cơ quan đã cấp sổ cho ông hàng xóm, trong khi khách hàng lại sợ kiện cơ quan nhà nước. Lý do được đồng nghiệp đưa ra là cơ quan nào cấp sổ sai cho hàng xóm thì phải kiện cơ quan đó và việc kiện hành chính sẽ nhanh chóng hơn so với đi kiện dân sự (kiện ông hàng xóm).

Tôi đang giải quyết một vụ việc như trên cho một khách hàng ở TP. HCM. Cô ấy ở trong trung tâm thành phố nhưng có lô đất ở một huyện ngoại thành. Mấy năm trước cô ấy thấy đất mình bị hẹp lại sau khi hai bên hàng xóm xây dựng nhà. Theo lời khuyên của luật sư trước đây cô quen, cô ấy khởi kiện UBND huyện nơi đã cấp sổ cho hàng xóm ra tòa án.

Sau đó khi tiếp cận vụ án, mình đặt nghi vấn có thể hai bên hàng xóm có người đã lấn vào đất cô và có thể cô phải khởi kiện hàng xóm bằng một vụ kiện dân sự có yêu cầu hủy sổ của ông hàng xóm. Sau một thời gian thụ lý vụ án, hôm nay thẩm phán (mới thay) gọi lên hướng dẫn khách hàng cần chuyển vụ kiện qua hướng dân sự.

Tòa án là nơi giải quyết khởi kiện dân sự hoặc hành chính để bảo vệ quyền lợi của bạn

Trong tình huống nêu trên tôi cũng thường tư vấn cho các khách hàng của mình khởi kiện ông hàng xóm (tranh chấp quyền sử dụng đất) có kèm theo yêu cầu hủy giấy chứng nhận của người đó. Khi đó ông hàng xóm là người bị kiện, cơ quan nhà nước cấp sổ là người có quyền nghĩa vụ liên quan.

Lý do chọn hướng này vì mặc dù theo hướng này vụ án có thể phải giải quyết lâu hơn nhưng giải quyết vụ việc và quyền lợi của khách hàng được TRIỆT ĐỂ hơn. Triệt để vì sẽ xác định được hàng xóm có lấn chiếm đất của bạn hay không? Nếu có việc lấn chiếm thì tòa sẽ tuyên ông hàng xóm phải trả lại diện tích lấn chiếm cho bạn. Hoặc vì lý do nào đó không thể hoàn trả thì hàng xóm cũng phải trả giá trị bằng tiền. Ngoài ra khi tuyên phải trả lại đất lấn chiếm, tòa đồng thời cũng sẽ hủy sổ của hàng xóm. Khi có bản án, thi hành án sẽ thi hành được bản án và quyền lợi cho bạn

Nếu bạn chỉ khởi kiện cơ quan cấp sổ (kiện hành chính) thì người bị kiện là cơ quan nhà nước, ông hàng xóm chỉ là người có quyền nghĩa vụ liên quan. Bạn chỉ có thể yêu cầu và tòa chỉ có thể tuyên sổ của ông hàng xóm bị hủy hay không. Cho dù tòa chấp nhận tuyên hủy sổ của ông hàng xóm nhưng hiện trạng thực tế vẫn còn tồn tại, nhà của ông hàng xóm vẫn lấn qua đất của bạn. Và do tòa chỉ tuyên nội dung là hủy sổ, nên bạn sẽ khó có thể yêu cầu thi hành án đập nhà hàng xóm hoặc trả bằng tiền cho diện tích lấn chiếm. Khi đó bạn muốn làm điều này lại phải khởi kiện thêm ông hàng xóm bằng một án dân sự.

Việc lựa chọn hướng đi, phương hướng khởi kiện, yêu cầu khởi kiện là gì, thu thập chứng cứ là những vấn đề quan trọng trước khi bạn tiến hành khởi kiện dân sự, kinh doanh thương mại hoặc hành chính.