Tác giả: Luật sư Đỗ Thanh Lâm

Bài viết thể hiện quan điểm riêng tác giả

Đất Hộ gia đình (phần chủ sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi dạng: Hộ ông Nguyễn Văn A) vẫn luôn gây khó khăn cho người dân từ xưa đến giờ. Trong quá trình tư vấn, làm pháp lý cho khách hàng trước giờ thường xuyên gặp tình trạng này. Như hôm nay hỗ trợ đi làm sang tên sổ đất cho nhà vợ ở Đăk Lăk cũng vậy.

Chẳng là nhà vợ mua đất của chú hàng xóm từ lâu rồi nhưng chưa sang tên giấy tờ tại cơ quan nhà nước, giờ mình hỗ trợ hai nhà sang tên. GCNQSDĐ của chú hàng xóm mang tên Hộ. Nhà chú có 5 người (2 vợ chồng chú và 3 người con). Sổ hộ khẩu cũng thể hiện như vậy. Chú vẫn còn sổ hộ khẩu, nhưng là sổ cấp đổi lại năm 2012, nên còn thiếu sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp GCNQSDĐ lần đầu năm 2002. Sau khi liên hệ VPCC của huyện trên đó thì được cho mẫu điền đi xin xác nhận ở công an xã về thành viên hộ gia đình vào ngày tháng năm cấp GCNQSDĐ lần đầu năm 2002. Sau khi làm xong giấy tờ mình cầm về TP. HCM. Do nhà chú có 2 người con đang ở TP. HCM nên mình cho 2 người con này làm uỷ quyền (thụ ủy) về cho chú hàng xóm (chủ hộ) ở quê ký chuyển nhượng thay.

Quá trình mình đi hỗ trợ 2 người con công chứng hợp đồng uỷ quyền (thụ uỷ) tại một số VPCC tại TP.HCM như sau.

1. Liên hệ Phòng công chứng số 1 ở đường Pasteur (do gần chỗ làm người con thứ nhất) thì bị yêu cầu thêm phải có văn bản của cơ quan cấp GCNQSDĐ xác nhận về thành viên của hộ chứ không dùng được sổ hộ khẩu hiện tại và xác nhận của công an xã xác nhận thành viên hộ vào thời điểm 2002.

Về mặt lý luận đúng là hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai khác với Hộ gia đình trong sổ hộ khẩu. Nhưng đã làm công chứng phải hiểu một điều như này. Mình biết đối với yêu cầu này có về trên quê tới Văn phòng đăng ký đất đai họ cũng không xác nhận, không thể biết hộ ông này có bao nhiêu thành viên. Cùng lắm họ chỉ cho trích lục hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu, trong đó cũng chỉ có sổ hộ khẩu mà thôi. Vì việc cấp GCNQSDĐ mang tên Hộ gia đình là một sai lầm trong một thời gian dài trước đây. Vì trước đây ba chúng ta (chủ hộ) đi làm sổ rồi được tự nhiên nhà nước cấp GCNQSDĐ mang tên Hộ gia đình. Trong GCNQSDĐ và hồ sơ cấp không hề có danh sách hộ. Chỉ có sổ hộ khẩu mà thôi. Ngoài ra mình đã ra VPPC của huyện đó thì họ cho mẫu ra công an xác nhận thành viên hộ năm 2002 chứ không ra VPĐKĐĐ xác nhận. Nơi sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDDĐ chỉ yêu cầu và chấp nhận công an xác nhận. Vậy mà VPCC tại TP HCM, nơi chỉ ký ủy quyền người con cho bố, lại yêu cầu khác và thêm. Nên mình không làm theo và qua VPCC khác.

2. Sau đó mình liên hệ VPCC Á Châu ở đường Võ Văn Tần thì không bị đòi giấy trên nhưng lại bị đòi trích lục lại GCNQSDĐ cấp năm 2002, với lập luận của họ là xem GCNQSDĐ đó có phải cấp lần đầu hay không, nhỡ GCNQSDĐ năm 2002 cấp đổi của 1 sổ trước nào đó? Ngoài ra còn yêu cầu cung cấp hình ảnh giấy khai sinh do trong sổ hộ khẩu và xác nhận công an ghi là quan hệ với chủ hộ là con!.

Đây cũng là yêu cầu không hợp lý vì GCNQSDĐ do UBND huyện Krong Năng cấp năm 2002 – nên thường sẽ căn cứ là bìa được cấp lần đầu – nên sẽ xác nhận thành viên hộ thời điểm 27/12/2002. Hộ gia đình được xác định theo GCNQSDĐ đang được xem – không cần trích lục hồ sơ gốc thửa đất ban đầu vì có nội dung ghi chú khá đầy đủ thời điểm cấp bìa lần đầu. Cơ sở nào để anh cho rằng có một GCNQSDĐ trước đó mà yêu cầu thêm người dân cung cấp thêm GCNQSDDĐ?. Ngoài ra đất này do gia đình mình đang sử dụng từ trước đến giờ nên biết rõ giấy tờ của nó. Việc năm 2021 phải cấp lại theo mẫu mới vì để làm tách thửa.

Qua VPCC khác thì mình đã làm được và không yêu cầu gì thêm.

3. Khi làm hợp đồng ủy quyền cho người con thứ 2 ở Thủ Đức. Khi liên hệ VPCC Nguyễn Trí Tam thì ok không yêu cầu thêm các giấy tờ trên nhưng lại yêu cầu người con này phải có giấy xác nhận cư trú ở TP. HCM. May người con đó có. Họ nói dựa vào chữ “cư trú” quy định tại khoản 2 Điêu 55 Luật Công chứng 2014 “Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”.

Sau khi làm xong mình có hỏi thêm là phải có xác nhận cư trú cùng phường, hay cùng quận, hay TP hay cùng quốc gia (với VPCC)? thì họ nói là cùng TP. HCM là được.

Tuy nhiên nếu dựa vào câu chữ “cư trú” thì phải xem Luật cư trú 2020 quy định cư trú như thế nào?. Theo đó “Cư trú là việc công dân sinh sống tại một địa điểm thuộc đơn vị hành chính cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp huyện ở nơi không có đơn vị hành chính cấp xã (sau đây gọi chung là đơn vị hành chính cấp xã)”. Như vậy nếu xét theo câu từ từ “cư trú” thì phải cùng xã/phường của VPCC mới đúng chứ không phải cùng tỉnh, TP. Ngoài ra Luật Cư trú còn quy định “Đăng ký cư trú là việc thực hiện thủ tục đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú, khai báo tạm vắng; thông báo lưu trú và khai báo thông tin, điều chỉnh thông tin về cư trú”. Như vậy chỉ xét theo quy định chỉ cần một người đang đi chơi, ở khách sạn, có khai báo lưu trú vẫn có quyền làm ủy quyền. Tinh thần của việc ủy quyền cũng là như vậy.