English
Với nhiều điểm mới tiến bộ, Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, vừa được Chính phủ ban hành có nhiều nội dung mới, được kỳ vọng sẽ tác động một phần tích cực vào sự vận hành của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
Theo Bộ Xây dựng, Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực sẽ thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP cũng quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
So với Nghị định 76/2015 thì Nghị định 02/2022 đã bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng (nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020).
Đồng thời, bổ sung thêm các nội dung mới sau đây:
Thứ nhất, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản, thông tin về việc Thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai theo quy định nêu trên mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Thứ hai, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ điều kiện.
Lưu ý, việc xác định vốn chủ sở hữu trong trường hợp này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được ban hành
Nghị định 02/2022 ban hành mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú để thống nhất áp dụng, trong đó quy định rất rõ ràng và chi tiết các quy định liên quan tới “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”… là một bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với các sản phẩm bất động sản này.
Thứ năm, bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng kinh doanh BĐS trong kinh doanh BĐS
Thay vì quy định các mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản chỉ là “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như quy định tại Nghị định 76/2015, Điều 6 Nghị định 02/2022 đã quy định “cứng” rằng các hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản, cũng như chuyển nhượng dự án bất động sản phải “lập thành hợp đồng theo mẫu” ban hành kèm theo Nghị định 02/2022.
Thứ sáu, dự án BĐS phải đang được triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án được phê duyệt mới được phép chuyển nhượng
Để cụ thể hoá các quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2020, Điều 9 Nghị định 02/2022 đã đưa ra nguyên tắc thực hiện.
Nghị định 02/2022 chỉ gói gọn trong 16 điều khoản cùng các mẫu Hợp đồng, nhưng được kỳ vọng sẽ khắc phục một phần những thiếu sót, bất cập của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Các nhà đầu tư bất động sản nên có những nghiên cứu thấu đáo đối với các quy định, biểu mẫu mới tại Nghị định này để có thể đưa ra những định hướng kinh doanh phù hợp khi Nghị định 02/2022 chính thức có hiệu lực thi hành.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/3/2022
Tải Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản TẠI ĐÂY
