English
Tác giả: Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty luật Kiến Việt, Kien Viet law firm
Nay tôi mới đi nhận con dấu của Công ty Luật Kiến Việt ở cơ quan công an về, do loại hình công ty có chút thay đổi nên tên trong con dấu có sự thay đổi. Những tổ chức, cơ quan hoạt động theo luật chuyên ngành, đăng ký có điều kiện như: luật sư, công chứng, kiểm toán, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức nghề nghiệp…hiện nay còn phải đăng ký con dấu với cơ quan công an. Mẫu dấu của các tổ chức này phải theo quy định, chứ không được tự do và không cần đăng ký với công an như doanh nghiệp thành lập theo Luật Doanh nghiệp ở Sở Kế hoạch & Đầu tư.
Tuy vậy, điều này cũng không có ý nghĩa gì nếu các cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận thủ tục, văn bản không phân biệt văn bản, giấy tờ có được gửi từ cơ quan, tổ chức có chức năng làm thủ tục đó hay không? Con dấu đóng trên các văn bản gửi đến có đúng không?…
Hôm trước tôi mới nói về việc toà án không để ý tên công ty luật và công ty thông thường, có toà chấp nhận đăng ký Người bảo vệ trong tố tụng từ một Công ty TNHHH (tức công phải tổ chức hành nghề luật sư) ở bài viết: Khi tên công ty luật bị ghi không đúng
Thì nay thấy một đồng nghiệp đăng tải văn bản làm thủ tục phân chia tài sản thừa kế, mà lại từ một tổ chức có tên gọi “Văn phòng số 6” ở Thanh Hoá. Chỉ cần nhìn cái tên là đã thấy lạ đời rồi, vì nó không phải là Văn phòng công chứng (của vốn tư nhân) hay Phòng công chứng (của vốn nhà nước), nơi mới có thẩm quyền làm văn bản, thủ tục phân chia thừa kế. Tên đã không đúng rồi, mà con dấu cũng lạ đời, khi ghi địa chỉ tới tận khu phố và mang mã số “MSXO” gì đó (trong khi phải là MSDN nếu là doanh nghiệp, hoặc ĐKHĐ nếu là tổ chức công chứng). Tức “Văn phòng số 6” này là giả. Tổ chức công chứng, hoạt động công chứng tưởng chừng không thể, khó giả mạo/nhầm lẫn được thì vẫn diễn ra. Mà cái đáng nói là UBND nơi tiếp nhận văn bản của cái văn phòng này cũng không biết được và cũng hồn nhiên xác nhận, thông báo kết quả. Không biết cán bộ tư pháp/ địa chính và ông Phó chủ tịch không biết được văn bản của văn phòng dỏm hay vốn dĩ trước giờ không coi trọng việc niêm yết của người dân nên dán cho qua, ai gửi tới cũng được?
Nhưng hệ quả của nó có thể dẫn tới việc người dân bị mất mát tài sản hay quyền lợi bị xâm phạm, số phận về pháp lý bị ảnh hưởng, tranh chấp dẫn ra…vì ngay cả cơ quan nhà nước làm thủ tục mà còn không biết, phân biệt được thì bảo sao nhiều người dân không phân biệt được?
Nhưng câu hỏi là vì sao có cơ quan cấp giấy phép hoạt động, có cơ quan cấp đăng ký con dấu cho các tổ chức như luật sư, công chứng mà những cơ quan làm thủ tục như toà án, UBND (và các cơ quan khác) không biết được? Bởi theo tôi có 2 lý do: (i) Việt Nam chưa có một trung tâm/ cổng dữ liệu để các cơ quan tiếp nhận, làm thủ tục có thể tra cứu. Các cơ quan cấp phép, đăng ký không liên thông dữ liệu với các cơ quan khác. Và trong điều kiện như vậy thì khi tiếp nhận văn bản/thủ tục, các cơ quan tiếp nhận cũng không yêu cầu người gửi cung cấp giấy phép của đơn vị gửi văn bản đó để chứng minh được chức năng của họ.
Đó là lĩnh vực tư pháp. Một lĩnh vực thường xuyên khác là đất đai, thì theo dự thảo sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản trước đây thì yêu cầu giao dịch bất động sản của chủ đầu tư phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhưng dự thảo trình hiện nay lại không bắt buộc phải qua sàn. Như trước đây tôi từng nói, vấn đề qua sàn hay không không quá quan trọng mà vấn đề, thực trạng lộn xộn của giao dịch bất động sản của Việt Nam là do không có một trung tâm/cổng chung tra cứu dữ liệu của bất động sản. Vì với sàn giao dịch bất động sản hiện nay (mà thực chất cũng chỉ dừng ở tính chất công ty môi giới bđs) thì có bắt buộc qua sàn thì cũng không giúp gì nhiều. Vì cái cần là có thể tra cứu tình trạng pháp lý, lịch sử của bđs đó và có các bên thứ ba giúp kiểm soát quy trình, thay vì hai bên tự giao dịch. Điều này làm cho trước giờ mỗi cơ quan làm một khâu, các bên vẫn phải một mớ giấy tờ (sổ, giấy tờ cá nhân, hôn nhân…) qua từng cơ quan, sổ giả, người giả, hiện trạng bđs không đúng giấy tờ, tranh chấp, ngăn chặn tùm lum.
Trong khi ở các nươc phát triển ít có các rủi ro, tranh chấp hay lộn xộn liên quan tới giao dịch bất động sản như ở VN. Vì họ có thể tra cứu các thông tin cơ bản về bất động sản như tình trạng pháp lý và nguồn gốc, lịch sử và tình trạng đóng thuế, giá đóng thuế + có các bên thứ ba kiểm soát như công ty môi giới, ngân hàng nhận ký quỹ tiền giao dịch, công ty lập văn tự (Title company) hoàn tất thủ tục, luật sư của các bên. Điều này giúp thông tin của bất động sản và các bên được minh bạch, quy trình rõ ràng được kiểm soát bởi các bên chứ các bên không tự giao dịch với nhau.
>> Xem quy trình giao dịch bất động sản ở Mỹ qua bài viết: Nhìn từ thủ tục giao dịch nhà đất của Mỹ và Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn thiện cho Việt Nam
Nếu Việt Nam không xây dựng được một cơ sở dữ liệu chung cho các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền tra cứu (tra cứu thông tin, mà thực chất là minh bạch thông tin) và giao dịch có sự tham gia kiểm soát của các bên thứ ba thì khó lòng hạn chế được rủi ro, lộn xộn, tranh chấp khi giao dịch dân sự hoặc làm thủ tục ở Việt Nam. Khi đó công an, toà án, luật sư tố tụng vẫn luôn có việc làm.
