Name: Bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Brand: Công Ty Luật Kiến Việt
SKU: 632
Price: 500000 VND
Rating: 4.1 (13 reviews)

Nội dung

Thế chấp nhà đất và mua bán nhà đất đang được thế chấp là hai hoạt động xảy ra vô cùng phổ biến trên thực tế. Mua bán nhà đất đang được thế chấp có thể đem lại nhiều lợi ích cho cả hai bên mua bán nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn rủi ro rất cao nếu các bên không nắm vững quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này. Bài viết này làm rõ thế nào là thế chấp nhà đất và điều kiện giao dịch cũng như quy trình mua bán nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng nhằm giúp các bên hạn chế rủi ro khi thực hiện giao dịch mua bán có đối tượng là nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng.

Bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Thế chấp nhà đất là gì?

Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 nêu rõ: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.” Tài sản thế chấp được quy định tại Điều 318 BLDS 2015 bao gồm bất động sản. Bên cạnh đó, thế chấp nhà đất cũng là quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014. Các chủ thể được nhận thế chấp bao gồm tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế và cá nhân theo quy định pháp luật.[1] Trên thực thế hiện nay bên nhận thế chấp phổ biến thường là ngân hàng và nhà đất thế chấp tại ngân hàng cũng là đối tượng phân tích của bài viết này.

Điều kiện mua bán nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng

Khoản 8 Điều 320 BLDS 2015 quy định rằng bên thế chấp “không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Khoản 4 và khoản 5 BLDS 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

…

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Nghị định 21/2021/NĐ-CP không nêu ra cụ thể định nghĩa hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhưng tham khảo quy định cũ tại khoản 8 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, có thể hiểu hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh chỉ bao gồm động sản. Nhà đất là bất động sản, do vậy, không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Theo đó, áp dụng khoản 5, Điều 321 BLDS 2015, bên thế chấp nhà đất có thể bán nhà đất đang được thế chấp khi và chỉ khi có sự đồng ý của ngân hàng. Mặc dù không có quy định cụ thể về hình thức đồng ý của bên nhận thế chấp, trên thực tế cần tiến hành ký cam kết 03 bên bằng văn bản gồm bên mua, bên bán (cũng là bên thế chấp) và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà đất giữa hai bên mua bán và hình thức thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm của bên bán để bên nhận thế chấp giải chấp nhà đất. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.

>>Xem thêm: Thuế khi mua bán nhà đất đối với cá nhân

Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng

Dựa trên nội dung được phân tích phía trên và các quy định pháp luật, thủ tục mua bán nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng gồm các bước sau:

Bước 1: Ký cam kết 03 bên bằng văn bản gồm bên mua, bên bán – tức bên thế chấp và ngân hàng. Ký thỏa thuận để ghi nhận sự đồng ý là bước quan trọng, giúp người mua hạn chế được rủi ro hợp đồng mua bán bị vô hiệu do không được ngân hàng đồng ý. Biên bản này nhằm xác định sự đồng ý của ngân hàng về việc mua bán nhà đất đang được thế chấp, tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua, hình thức thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo, xử lý vi phạm hợp đồng, ai là người giữ sổ nhà đất khi giải chấp, cách xử lý khi có các tình huống phát sinh và các nội dung khác theo thỏa thuận các bên.

Bước 2: Bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay để ngân hàng giải chấp nhà đất. Hai bên mua bán có thể thỏa thuận thực hiện nghĩa vụ thanh toán đó theo các cách: Các bên có thể thỏa thuận để bên bán trả toàn bộ nợ trước; hoặc bên mua trả nợ bằng với tiền mua căn hộ và chủ nhà thanh toán nốt phần còn lại trong trường hợp tiền nợ lớn hơn tiền bán căn hộ cho bên mua; hoặc bên bán đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ/sổ hồng của nhà đất muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán.

Bước 3: Sau khi nghĩa vụ được thực hiện, ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất và bàn giao bộ giấy tờ gốc lại cho các bên.

Bước 4: Bên bán sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp theo giấy ủy quyền của bên bán.

Bước 5: Sau khi đã giải chấp nhà đất, hai bên mua bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.

Bước 6: Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

>>Có thể bạn quan tâm: Doanh nghiệp, cá nhân có được nhận thế chấp đất hay không?

Tư vấn mua bán nhà đất đang được thế chấp

Trên đây là nội dung giới thiệu về “Bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng”. Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật, Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi – Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn về các vấn đề: