Nội dung

Mua bán đất bằng thỏa thuận miệng có hiệu lực pháp luật không là câu hỏi luôn được đặt ra khi người dân giao dịch mua bán đất. Việc mua bán đất bằng hình thức này luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng và dễ gây ra tranh chấp giữa các bên. Để hạn chế những bất cập của vấn đề này, bài viết sau đây sẽ trình bày cụ thể quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán đất, hồ sơ, trình tự và thực tiễn giải quyết tranh chấp của giao dịch mua bán đất bằng miệng.

Hiệu lực pháp luật của giao dịch mua bán đất bằng thỏa thuận miệng

Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán đất

Căn cứ Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự Thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Và theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 thì hình thức thủ tục của hợp đồng như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Vậy, hợp đồng mua bán đất là một loại hợp đồng dân sự. Phải được lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực.

Hợp đồng mua bán đất bằng miệng có hợp pháp không?

Trên thực tế vẫn còn một số hợp đồng mua bán đất bằng miệng trong khi nhà đất lại là một tài sản có giá trị. Khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh sự tồn tại và nội dung của hợp đồng bằng miệng sẽ gặp nhiều khó khăn. Do thiếu bằng chứng rõ ràng, hai bên dễ xảy ra tranh chấp về các điều khoản của hợp đồng,…

Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà đất bằng miệng đã vi phạm điều kiện về hình thức tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015. Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà đất bằng miệng bị vô hiệu vì không tuân thủ quy định về hình thức căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Nhưng để đảm bảo quyền lợi của một trong hai bên, nhà nước vẫn có những điều khoản riêng điều chỉnh sự kiện này. Cụ thể tại Điều 129, Bộ luật dân sự 2015 đã quy định: Giao dịch dân sự mặc dù vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức thì sẽ bị vô hiệu nhưng trừ một số trường hợp:

Trường hợp 1: Các giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định hoặc không sử dụng văn bản để thực hiện giao dịch này nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì căn cứ theo yêu cầu của một hoặc các bên đó Tòa sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch này;
Trường hợp 2: Được xác lập giao dịch dân sự bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng chứng thực mà trên thực tế một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên trong các bên Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Theo đó, với quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 vẫn có trường hợp ngoại lệ thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất bằng thỏa thuận miệng vẫn được công nhận tính hợp pháp nếu một trong các bên có yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch đó và đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong quá trình mua bán.

Xem thêm: Hợp đồng không đúng hình thức bị vô hiệu khi nào?

Trình tự giải quyết tranh chấp khi mua bán đất bằng thỏa thuận miệng

Trình tự giải quyết tranh chấp khi mua bán đất bằng thỏa thuận miệng

Chuẩn bị hồ sơ

Người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện (được trình bày theo mẫu quy định tại Nghị định số 01/2017/NQ-HĐTP)
Tiếp theo, cùng với đơn khởi kiện thì người khởi kiện phải kèm theo các tài liệu chứng cứ chứng minh lý do để yêu cầu giải quyết các tranh chấp và chứng minh mình là người có quyền lợi hợp pháp trong việc giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng hợp đồng miệng.
Bên cạnh đó là các giấy tờ tùy thân của người khởi kiện như bản sao giấy chứng giấy căn cước công dân,…

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Người khởi kiện sẽ tiến hành nộp đơn khởi kiện cho Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

Bước 2: Tòa án nhận đơn và xử lý đơn khởi kiện

Sau khi Tòa án tiếp nhận hồ sơ khởi kiện của các cá nhân tổ chức trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện Chánh án Tòa án phải phân công một thẩm phán xem xét đơn.

Sau 5 ngày làm việc.kể từ ngày được phân công thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không hoặc có đúng thẩm quyền giải quyết hay không.

Bước 3. Nộp tạm ứng án phí

Sau khi xử lý đơn khởi kiện và các minh chứng có liên quan, nếu nhận thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải ngay lập tức thông báo cho người khởi kiện biết để họ tiến hành đóng phí tạm ứng tại Tòa án (trong trường hợp không được miễn án phí).

Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ về án phí để tiếp tục theo đuổi vụ án tranh chấp đất đai.

Bước 4: Thụ lý vụ án và giải quyết

Sau khi nộp xong phí tạm ứng thì thẩm phán sẽ thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự của pháp luật.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng thỏa thuận miệng

Án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 đã ghi nhận một hợp đồng miệng đặc biệt. Trong hợp đồng này, các đương sự đã tự nguyện thỏa thuận về việc đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quan trọng hơn, sự thỏa thuận này diễn ra trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành), một điều kiện quan trọng theo quy định.

Sau khi thỏa thuận, các bên đã tiến hành đăng ký kê khai diện tích đất đã được đổi và ghi nhận tại sổ địa chính. Điều cần phải lưu ý là, các bên đã thực hiện việc canh tác và sử dụng đất này một cách ổn định và liên tục trong một thời gian dài.

Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án đã nhận ra tính hợp lệ của thỏa thuận miệng giữa các đương sự và việc đổi quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó Tòa án đã công nhận việc đổi đất là thực tế và xác định các đương sự có quyền sử dụng đối với diện tích đất đã đổi.

Luật sư tư vấn tranh chấp khi mua bán đất bằng thỏa thuận miệng

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Trên thực tế khi xảy ra tranh chấp mua bán đất bằng thỏa thuận miệng thì việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, chúng tôi sẽ giúp quý khách hàng:

Phân tích vụ việc, xác định đúng bản chất, nguyên nhân và căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp.
Tư vấn cho khách hàng các phương án giải quyết tranh chấp phù hợp với quy định của pháp luật và tình hình thực tế của vụ việc.
Hỗ trợ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến vụ việc.
Thay mặt khách hàng đàm phán, thương lượng, bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong quá trình đàm phán, đảm bảo giải pháp đạt được phù hợp với pháp luật và mong muốn của khách hàng.
Đại diện khách hàng tham gia tố tụng: Tham gia các phiên tòa xét xử, tranh tụng, bảo vệ quyền lợi của khách hàng tại Tòa án.

Đất đai, nhà ở luôn là tài sản có giá trị lớn vì vậy khi xảy ra tranh chấp sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản của người dân. Để đảm bảo quá trình giải quyết tranh chấp này được hiệu quả và nhanh chóng, việc tham vấn và trợ giúp pháp lý là vô cùng quan trọng. Hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 0386579303 để nhận được sự luật sư tư vấn, hỗ trợ giải đáp.