Name: Bộ Xây dựng bãi bỏ, sửa đổi một số thủ tục dự án bất động sản, nhà ở
Brand: Công Ty Luật Kiến Việt
SKU: 1047
Price: 500000 VND
Rating: 4.8 (16 reviews)

Nội dung

Bộ Xây dựng bãi bỏ, sửa đổi một số thủ tục dự án bất động sản, nhà ở

Tác giả: Luật sư Đỗ Thanh Lâm

Phone: 0386579303

Email: lamdo@luatkienviet.com

Ngày 11 tháng 6 năm 2021, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 705/QĐ-BXD Về việc công bố thủ tục hành chính ban hành mới, thủ tục hành chính được thay thế, sửa đổi, bổ sung và thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của bộ xây dựng. Tổng cộng có 13 thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực nhà ở, bất động sản, xây dựng được ban hành mới, thay thế, sửa đổi, bổ sung và bị bãi bỏ. Trong đó có một số thủ tục liên quan tới dự án bất động sản, nhà ở. Sau đây Công ty Luật Kiến Việt giới thiệu về tới các bạn các nội dung trong Quyết định này liên quan tới lĩnh vực nhà ở, bất động sản như sau:

Thủ tục dự án nhà ở được bãi bỏ

Chấp thuận chủ trương dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định tại khoản 5 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định tại khoản 6 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

Các thủ tục này được bãi bỏ theo Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ.

Bình luận:

Trước đây các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Chủ trương đầu tư được coi là thủ tục lớn đầu tiên “khai sinh” ra dự án nhà ở nói riêng và dự án bất động sản nói chung. Nhưng thủ tục này có đến 2 thuật ngữ, 2 con đường hình thành và do 2 Luật điều chỉnh. Cụ thể, đối với dự án đã có 100% đất ở thì sẽ thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và thực hiện ở Sở Xây dựng. Đối với dự án còn là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, sẽ thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” ở Sở Kế hoạch và Đầu tư và do Luật Đầu tư điều chỉnh.

Tuy nhiên với sự ra đời của Luật Đầu tư 2020 và Quyết định số 705/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng thì thủ tục chủ trương đầu tư sẽ được gom thống nhất về một con đường và do Luật Đầu tư 2020 điều chỉnh. Dự án nhà ở cũng như dự án bất động sản sẽ thực hiện chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP từ nay trở đi không còn thực hiện.

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP từ nay được bãi bỏ

Thủ tục dự án nhà ở được thay thế

Thủ tục: “Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP” được thay thế bằng thủ tục: “công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng (trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư) hoặc Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh (trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư)”

Thủ tục này được thay thế bởi Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ

Bình luận:

Trước đây đối với hình thức chấp thuận nhà đầu tư do nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, các nhà đầu tư sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục “công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở” theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, mặc dù dự án nhà ở đó chỉ có duy nhất một nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này làm cho việc thực hiện thủ tục này chỉ còn là hình thức, đủ thủ tục và gây tốn kém về thời gian và chi phí cho dự án, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước.

Tuy nhiên với sự ra đời của Luật Đầu tư 2020 và Quyết định số 705/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng thì thủ tục “công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở” coi như không còn. Chỉ đối với trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì nhà đầu tư được ủy quyền hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã được các nhà đầu tư thành lập gửi hồ sơ theo quy định đến Sở Xây dựng để được xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công nhận chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên trên thực tế cho thấy rất ít (hoặc không có) trường hợp này.

Trước đó ngày 5/11/2020, Thủ tướng Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết 164/NQ-CP về việc tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Theo Nghị quyết, trong thời gian qua, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng khu đô thị đang gặp khó khăn vướng mắc về trình tự thủ tục đầu tư của dự án giữa Luật đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị. Theo Nghị quyết, đối với các dự án đã hoặc đang hoặc chưa được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 thì các dự án này không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quyết định của Nghị định số 11/2013.

Bởi lẽ trước khi có Nghị quyết 164/NQ-CP, các dự án nhà ở hoặc dự án xây dựng khu đô thị, ngoài thực hiện thủ tục “chủ trương đầu tư”, “công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở“, thì còn phải thực hiện thủ tục “chấp thuận đầu tư” (theo Nghị định số 11/2013). Cũng giống như thủ tục “công nhận chủ đầu tư”, thủ tục “chấp thuận đầu tư” chỉ mang tính hình thức, cho đủ thủ tục và gây tốn kém về thời gian và chi phí cho dự án, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước. Bởi lẽ “Quyết định chấp thuận đầu tư” có nội dung hoàn toàn giống như nội dung trong Quyết định chủ trương đầu tư/chấp thuận chủ trương đầu tư và Quyết định công nhận chủ đầu tư.

Như vậy với việc Quốc hội ban hành Luật đầu tư 2020, Nghị quyết 164/NQ-CP của Thủ tướng chính phủ, Quyết định số 705/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng thì các dự án nhà ở, bất động sản, xây dựng đô thị có nhà ở, đã giúp rút gọn, lược bớt được các thủ tục. Cụ thể:

Thủ tục chủ trương đầu tư được thực hiện thống nhất về một con đường do Luật Đầu tư 2020 điều chỉnh. Trong Quyết định chủ trương này cũng sẽ ghi chính tên Nhà đầu tư được công nhận.
Nhà đầu tư không còn phải thực hiện thủ tục “chấp thuận đầu tư dự án” theo quyết định của Nghị định số 11/2013 và thủ tục “công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở” theo Luật Nhà ở (trừ trường hợp dự án có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư).

Điều này sẽ giúp các dự án bất động sản, nhà ở rút ngắn được thời gian, giảm tốn kém công sức và tài chính. Điều này cũng giúp các cơ quan nhà nước, cán bộ công chức bớt lo lắng về trách nhiệm từ trước đến nay do “ma trận”, không rõ ràng về các thủ tục trong dự án bất động sản, dự án nhà ở.

hiện nay các dự án không còn phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư dự án theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP

Thủ tục dự án bất động sản, nhà ở được sửa đổi, bổ sung

Ngoài ra Quyết định số 705/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng cũng sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, cụ thể các thủ tục:

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư;
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư;
Gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho cá nhân, tổ chức nước ngoài
Thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước;
Cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước;
Bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.

Thủ tục hành chính lĩnh vực nhà ở được ban hành mới

Ngoài ra Quyết định số 705/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng cũng ban hành mới các thủ tục trong lĩnh vực nhà ở:

Thủ tục giải quyết bán phần diện tích nhà đất sử dụng chung đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 71 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Thủ tục giải quyết chuyển quyền sử dụng đất liền kề nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước quy định tại khoản 2 Điều 71 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Thủ tục giải quyết chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở xây dựng trên đất trồng trong khuôn viên nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước quy định tại khoản 3 Điều 71 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.