Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án bất động sản theo quy định mới nhất

“Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án” được xem đây là “giấy khai sinh” của một dự án bất động sản, là bước triển khai đầu tiên cũng như là điều kiện tiên quyết tạo cơ sở để nhà đầu tư triển khai các bước tiếp theo phát triển dự án của mình. 

Luật đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 đã có những thay đổi nhất định về vấn đề này. Vậy những thay đổi đó là gì, Luật Kiến Việt sẽ phân tích qua bài viết dưới đây.

Chấp thuận chủ trương đầu tư là gì?

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật đầu tư 2020 quy định về khái niệm chấp thuận chủ trương đầu tư như sau:

“Chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư.”

Đây là một điểm mới của Luật đầu tư năm 2020 so với Luật đầu tư 2014, Luật Đầu tư 2020 đã không còn tồn tại thuật ngữ “ quyết định chủ trương đầu tư” mà thay vào đó là thuật ngữ “ chấp thuận chủ trương đầu tư”, một số quy định mới về thẩm quyền, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng đơn giản hóa, hạn chế sự chồng chéo và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho các địa phương. 

Nói cách khác, việc chấp thuận đó chỉ giới hạn ở “ chủ trương”, tức là chấp thuận về ý định và phương hướng để làm công việc nào đó. Việc chấp thuận này chưa phải là quyết định cuối cùng về việc triển khai công việc trên thực tế đó.

Nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư là chấp thuận sơ bộ về ý định, phương hướng triển khai dự án đầu tư với các nhóm nội dung gồm:

+ Mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án;

+ Nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư;

+ Cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư.

>> Xem thêm: Phân biệt nhà đầu tư theo quy định luật đầu tư

Dự án bất động sản nào phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư?

Trước tiên, cần khẳng định rằng không phải dự án nào cũng cần chấp thuận chủ trương đầu tư mà chỉ một số loại dự án nhất định được nêu  tại Điều 30, Điều 31, Điều 32 Luật Đầu tư 2020 mới phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

Dự án phải xin chủ trương đầu tư của Quốc hội

1.1. Dự án đầu tư ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường gồm:

– Nhà máy điện hạt nhân;

– Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên;

1.2. Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên;

1.3. Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác;

1.4. Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.

Dự án phải xin chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ

Trừ các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:

2.1. Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc trường hợp sau đây:

– Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;

– Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên;

– Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không;

– Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I;

– Dự án đầu tư chế biến dầu khí;

– Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài;

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong trường hợp:

+ Dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị;

+ Dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị;

+ Dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt.

– Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;

2.2. Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, Xuất bản, báo chí;

2.3. Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên;

2.4. Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật.

Dự án phải xin chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

3.1. Trừ các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư với các dự án đầu tư sau:

– Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu/nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp:

+ Dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị;

+ Dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị;

+ Dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt.

– Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);

– Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

3.2. Đối với dự án đầu tư nêu tại mục 3.1 (trừ dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf) thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư.

>> Xem thêm: Hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở

Cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư dự án bất động sản

Việc chấp thuận đó phải do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Pháp luật có quy định cụ thể về cơ quan nào có thẩm quyền chấp thuận thuận chủ trương đầu tư. Tùy thuộc lĩnh vực, quy mô của dự án đầu tư mà mỗi loại dự án lại có cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư khác nhau.

Theo Điều 30, 31 và Điều 32 Luật Đầu tư 2020 thì các cấp (các cơ quan nhà nước) có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là:

• Quốc Hội
• Thủ tướng Chính phủ
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án bất động sản 

Luật đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 đã đã sử dụng thuật ngữ “ chấp thuận chủ trương đầu tư”, nên với thay đổi này thì các nhà đầu tư cũng như các chủ thể có thẩm quyền khác sẽ thực hiện hồ sơ “ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư”

Theo Điều 33 Luật đầu tư năm 2020 có 2 chủ thể sẽ tiến hành làm hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:  Nhà đầu tư hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với mỗi chủ thể, hồ sơ đề nghị là khác nhau. 

Các nhà đầu tư cần lưu ý để tránh nhầm lẫn khi làm hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Sự tách bạch này là rất cần thiết, bởi vì về bản chất, các chủ thể đề nghị chấp thuận chủ trương khác nhau thì các văn bản trong hồ sơ cũng phải khác nhau cụ thể: 

Lưu ý: Hồ sơ như nêu dưới đây áp dụng cho các dự án thuộc thẩm quyền của Quốc Hội, Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư do nhà đầu tư đề xuất được quy định tại Khoản 1, Điều 33 của Luật Đầu tư bao gồm:

1. Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;

2. Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;

3. Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

4. Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;

5. Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;

6. Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;

7. Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;

8. Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).

Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập được quy định tại Khoản 2, Điều 33 của Luật Đầu tư bao gồm:

1. Tờ trình chấp thuận chủ trương đầu tư;

2. Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, điều kiện thu hồi đất đối với dự án thuộc diện thu hồi đất, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có); cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có).

Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư.

Phạm vi hoạt động tư vấn pháp lý bất động sản của Luật Kiến Việt

Trên đây là nội dung giới thiệu về “Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án bất động sản theo quy định mới nhất”. Các chủ thể cần lưu ý rà soát các quy định mới của Luật đầu tư 2020 để đảm bảo chính xác về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.

Như vậy các chủ thể cần lưu ý rà soát các quy định mới của Luật đầu tư 2020 để đảm bảo chính xác về trình tư, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, hồ sơ, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.

 Mọi thắc mắc hoặc nhu cầu về pháp luật, Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi –  Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn về các vấn đề:

• Tư vấn trình tư, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Tư vấn và soạn thảo về hồ sơ, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Tư vấn quy trình pháp lý dự án bất động sản.
• Tư vấn pháp lý dự án bất động sản tại  TP Hồ Chí Minh
• Tư vấn pháp lý dự án bất động sản tại  Lâm Đồng
• Tư vấn pháp lý dự án bất động sản tại  Đồng Nai
• Tư vấn pháp lý dự án bất động sản tại  Bình Thuận
• Tư vấn pháp lý dự án bất động sản tại  Bình Dương
• Tư vấn pháp lý dự án bất động sản tại  Đăk Nông
• Tư vấn pháp lý dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Nam bộ

>> Dịch vụ của chúng tôi: Dịch vụ tư vấn pháp lý dự án bất động sản

Liên hệ luật sư tư vấn pháp lý dự án bất động sản

Thông tin liên hệ Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn:

• Website: luatkienviet.com
• Phone: 0386 579 303·       
• Email: contact@luatkienviet.com
• Facebook: https://www.facebook.com/luatkienviet 
• Liên hệ trực tiếp tại địa chi công ty.

Xin cảm ơn!