Dự án nhà ở có thể xây dựng trên đất thuê hay không

Hình thức sử dụng đất thuê của dự án nhà ở

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Trong đó nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nói dễ hiểu dự án nhà ở thương mại là dự án do các chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán theo cơ chế thị trường, kiếm lời.

Có một câu hỏi mà một số người thắc mắc là liệu dự án nhà ở có thể sử dụng đất thuê được hay không?

Qua việc tìm hiểu về hình thức sử dụng đất khi thực hiện xây dựng dự án nhà ở, từ đó chúng ta có thể giải đáp một số vấn đề pháp lý liên quan mà các chủ đầu tư thường hay thắc mắc.

Theo quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư, nhà đầu tư có bốn hình thức sau đây để tạo lập quỹ đất xây dựng dự án nhà ở:

Thứ nhất, Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;

Thứ hai, được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán;

Thứ ba, được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê;

Thứ tư, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy, chủ đầu tư dự án nhà ở có thể được nhà nước cho thuê đất để xây dựng dự án nhà ở. Nhưng dự án này sẽ chỉ có thể cho thuê đối với khách hàng.

Theo quy định của Luật đất đai, tổ chức cá nhân có thể thuê đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khác. Như vậy với quy định trên của Luật Nhà ở, cũng đồng nghĩa với việc tổ chức kinh tế không thể sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khác để lập, xây dựng dự án nhà ở, mà chỉ có thể thuê đất của nhà nước để xây dựng dự án nhà ở.

Dự án nhà ở charmington la pointe quận 10 là dự án được xây dựng trên đất thuê

Thời hạn thuê đất để thực hiện dự án nhà ở

Khi nhắc tới đất thuê là nhắc tới loại đất có thời hạn và thời hạn thuê.

Theo quy định của Luật Đất đai:

Theo quy định của Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 về thời hạn sử dụng đất quy định:

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Theo quy định của Luật Đầu tư:

Mỗi dự án xây dựng đều có một thời hạn nhất định và được quy định cụ thể tại điều 44 Luật đầu tư 2020. Theo đó, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư không quá 70 năm đối với dự án trong khu kinh tế, 50 năm đối với dự án ngoài khu kinh tế và tính từ ngày nhà đầu tư được cấp Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu.

Như vậy có điểm chung giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về thời hạn 50 năm. Tuy nhiên đối với thời hạn 70 năm thì chưa có sự tương đồng về trường hợp được giao, cho thuê đất 70. Bởi lẽ Luật Đầu tư dùng trường hợp dự án trong khu kinh tế, còn Luật Đất Đại dùng trường hợp “dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm”.

Như vậy sẽ tuân theo Luật nào? Do chủ đề chúng ta đang bàn là đối với quyền sử dụng đất và việc giao, cho thuê đất nên Luật Đất đai sẽ có thể được cân nhắc hơn.

Bên cạnh đó, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thì thời hạn hoạt động của dự án được tính từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp có sự bàn giao đất chậm trễ, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa.

Nếu thời hạn hoạt động của dự án kết thúc trước khi tổ chức kinh tế hoàn thành dự án, nhưng nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư khi kết thúc thời hạn hoạt động được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư xem xét, quyết định gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đó nếu đáp ứng các điều kiện sau:

a) Phù hợp với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có); phù hợp với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị);

b) Đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai (đối với trường hợp đề nghị gia hạn sử dụng đất). Cụ thể là Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.