English
Khởi kiện chủ nhà vi phạm đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là việc bên thuê nhà kiện bên cho thuê nhà ra toà án để yêu cầu bồi thường khi chủ nhà tự ý chấm dứt hợp đồng thuê, không thông báo hoặc thông báo không đúng thời hạn thỏa thuận. Bài viết sau đây sẽ cung cấp tới bạn đọc những trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng luật, các trường hợp đơn phương chấm dứt sai luật, thẩm quyền giải quyết cũng như hồ sơ, trình tự thủ tục để khởi kiện chủ nhà khi bị lấy lại nhà trước thời hạn.
Khởi kiện chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là gì?
Đơn phương chấm dứt hợp đồng là hành vi pháp lý của một bên trong quan hệ hợp đồng nhằm chấm dứt thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã giao kết mà không cần có sự đồng ý của bên kia. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Có thể hiểu về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau:
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là việc bên thuê nhà dừng việc thuê, hoặc bên cho thuê nhà dừng việc cho thuê mà không có sự đồng ý của bên còn lại.
- Nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi phát sinh những tình huống được pháp luật quy định thì là hợp pháp.
- Ngược lại nếu hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không thuộc trường hợp mà pháp luật quy định hoặc trái với thỏa thuận của các bên thì bên đơn phương chấm dứt là vi phạm và phải bồi thường hoặc chịu những hậu quả pháp lý tương ứng khác.
Trường hợp chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Chấm dứt hợp đồng trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và các bên không thể thoả thuận được về giá thuê mới.
Như vậy, khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thuộc những trường hợp trên là phù hợp với quy định của pháp luật. Ngoài ra, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, chủ nhà phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, nếu không báo trước mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
Trách nhiệm của chủ nhà khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Trách nhiệm chủ nhà khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê
Theo quy định của pháp luật và thoả thuận của các bên tại hợp đồng thuê nhà, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê phải có trách nhiệm:
- Thông báo cho người thuê nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận, nếu không có thoả thuận thì phải báo trước ít nhất 30 ngày.
- Trả lại tiền đặt cọc cho bên cho thuê (nếu có) theo hợp đồng.
- Trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ, chủ nhà phải bồi thường cho bên thuê một cách hợp lý. Mức bồi thường cụ thể do các bên thỏa thuận, có cân nhắc các yếu tố: Thời hạn thuê còn lại, chi phí di dời, các thiệt hại khác do việc chấm dứt hợp đồng gây ra.
Khi nào được khởi kiện khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Bên thuê nhà có thể cân nhắc việc khởi kiện chủ nhà khi chủ nhà vi phạm quy định của Luật Nhà ở về những trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc vi phạm những thỏa thuận cụ thể đã được xác lập giữa các bên trong hợp đồng thuê nhà. Các vi phạm này có thể bao gồm:
- Chủ nhà không cung cấp lý do chính đáng để chấm dứt hợp đồng: Lý do chính đáng phải thuộc những trường hợp theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và thoả thuận của các bên nếu có. Nhiều trường hợp chủ nhà tự ý tăng giá thuê hoặc muốn lấy lại nhà để cho người khác thuê là không đúng.
- Chủ nhà không thông báo hoặc thông báo không đúng thời gian quy định phải báo trước cho bên thuê theo thoả thuận hoặc ít nhất là 30 ngày.
- Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của chủ nhà gây ảnh hưởng và thiệt hại cho bên thuê. Đây là một yếu tố quan trọng để bạn cân nhắc có nên khởi kiện không vì việc khởi kiện thường kéo dài và tốn kém do vậy chỉ nên khởi kiện khi có phát sinh thiệt hại thực tế.
Ai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà?
Tranh chấp hợp đồng thuê nhà là tranh chấp về dân sự theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, theo đó:
- Toà án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà tại cấp sơ thẩm là toà án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc.
- Các đương sự có thể thỏa thuận lựa chọn tòa án nơi nguyên đơn cư trú để giải quyết theo điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
- Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xét xử phúc thẩm bản án, quyết định của Tòa án nhân dân cấp huyện bị kháng cáo, kháng nghị.
Trình tự, thủ tục khởi kiện chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Thủ tục khởi kiện chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng
Khi tiến hành khởi kiện chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng, bạn cần thực hiện các thủ tục sau theo quy định của pháp luật:
Bước 1: Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ và gửi đến toà án nhân dân có thẩm quyền, hồ sơ gồm:
- Đơn khởi kiện;
- Giấy tờ tùy thân (CCCD, CMND, hộ chiếu…) bản sao của người khởi kiện;
- Giấy tờ chứng minh nơi cư trú của bị đơn (nếu có)
- Tài liệu chứng cứ khác kèm theo như hợp đồng thuê, thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng…
Bước 2: Toà án kiểm tra đơn kiện, thông báo nộp tạm ứng án phí và thụ lý đơn.
Bước 3: Toà án chuẩn bị xét xử, mở các phiên họp tiếp cận, công khai chứng cứ và hoà giải. Ở giai đoạn này nếu các bên có thể thỏa thuận được với nhau về hướng giải quyết tranh chấp thì tòa án ra quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự và kết thúc vụ án;
Bước 4: Xét xử sơ thẩm và ban hành bản án: Nếu các bên không thể thỏa thuận được thì xoá án tiến hành xét xử. Dựa trên việc đánh giá hồ sơ, tài liệu chứng cứ các bên cung cấp toà án ban hành bản án sơ thẩm. Trong thời gian chờ bản án sơ thẩm có hiệu lực, một bên không đồng ý có thể kháng cáo bản án theo thủ tục phúc thẩm.
Luật sư tư vấn khởi kiện tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Nếu bạn đang bị thiệt hại do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của chủ nhà và gặp khó khăn trong quy trình khởi kiện, hãy liên hệ với luật sư để được hỗ trợ tối đa những vấn đề sau:
- Luật sư sẽ tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
- Phân tích kỹ lưỡng vụ việc của bạn theo hợp đồng thuê đã ký kết để đưa ra giải pháp tối ưu nhất bảo vệ bạn.
- Soạn thảo hồ sơ khởi kiện đầy đủ, chặt chẽ và đảm bảo tính pháp lý cao và giúp bạn thu thập tài liệu, chứng cứ trong quá trình tố tụng.
- Đại diện làm việc với tòa án, đồng hành cùng bạn trong suốt quá trình tố tụng.
- Hỗ trợ bạn trong thủ tục yêu cầu thi hành bản án, quyết định của toà án.
Tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là dạng tranh chấp hợp đồng thường gặp nhưng ít được giải quyết theo con đường tố tụng bởi các bên không muốn tốn nhiều thời gian. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp việc đơn phương chấm dứt hợp đồng gây ảnh hưởng đáng kể đến lợi ích của bạn mà không thể đàm phán, thương lượng thì bạn nên cân nhắc đến việc khởi kiện. Nếu bạn cần luật sư tư vấn hợp đồng hỗ trợ trong việc xác định các trường hợp vi phạm đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, trách nhiệm của bên chủ nhà, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hay trình tự thủ tục giải quyết hãy liên hệ với công ty Luật Kiến Việt qua hotline 0386579303 để được tư vấn cụ thể.
Tham khảo thêm bài viết liên quan có thể bạn quan tâm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng
