English
Khái niệm bảo đảm thực hiện dự án bất động sản
Khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 có quy định về đảm bảo thực hiện dự án đầu tư như sau: “1. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư…”. Như vậy, có thể hiểu rằng để đảm bảo trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc thực hiện các dự án bất động sản, nhà đầu tư phải thực hiện một trong hai biện pháp bảo đảm là ký quỹ hoặc hình thức có bảo lãnh của tổ chức tín dụng/chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam (gọi chung là tổ chức tín dụng) về nghĩa vụ ký quỹ.
Khoản 1 Điều 330 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các giấy tờ trị giá được bằng tiền vào tải khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ”.
Đối với hình thức có bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ, hợp đồng bảo lãnh giữa tổ chức tín dụng và nhà đầu tư được ký kết và thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, tín dụng, bảo lãnh ngân hàng và các quy định khác có liên quan. (Khoản 3 Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Những dự án bất động sản phải thực hiện bảo đảm
Các dự án phải thực hiện biện pháp bảo đảm, đó là những dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau:
– Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
– Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
– Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
(Khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020)
Cách thức thực hiện bảo đảm dự án bất động sản
Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư thực hiện thỏa thuận bằng văn bản về nghĩa vụ đảm bảo thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư. Nội dung của bản thỏa thuận đảm bảo thực hiện dự án đầu tư gồm những thông tin sau:
– Tên dự án, mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, thời gian hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
– Biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư: Ký quỹ hoặc bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ;
– Số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
– Thời điểm, thời hạn bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
– Điều kiện hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
– Biện pháp xử lý trong trường hợp số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả;
– Các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm khác của các bên có liên quan;
– Những nội dung khác theo thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái với quy định của Luật Đầu tư, Nghị định này và pháp luật có liên quan.
(Khoản 1 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Tiền bảo đảm thực hiện dự án được nộp vào tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư mở tại ngân hàng thương mại được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, do nhà đầu tư lựa chọn; nhà đầu tư chịu chi phí liên quan đến việc mở, duy trì tài khoản bảo đảm thực hiện dự án và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài khoản.
Trường hợp thực hiện nhiều dự án phải ký Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án với cùng một cơ quan đăng ký đầu tư, nhà đầu tư có thể thỏa thuận với cơ quan đăng ký đầu tư về việc sử dụng cùng một tài khoản để tiếp nhận tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hiện dự án đối với các dự án được thực hiện tại địa bàn do cơ quan đó quản lý.
(Khoản 8 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Thời điểm thực hiện bảo đảm dự án đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng vào những thời điểm sau:
– Sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá;
– Trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư).
– Trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm);
Thời hạn bảo đảm thực hiện dự án được tính từ thời điểm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điểm a Khoản này đến thời điểm số tiền ký quỹ được hoàn trả cho nhà đầu tư hoặc được nộp vào ngân sách nhà nước hoặc đến thời điểm chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh.
(Khoản 5 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Trường hợp được tổ chức tín dụng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ, khi đến ngày hết hạn bảo lãnh mà nhà đầu tư không gia hạn hiệu lực của bảo lãnh và không có ý kiến của cơ quan đăng ký đầu tư về việc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh thì tổ chức tín dụng phải chuyển số tiền bảo lãnh vào tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư để tiếp tục ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư.
(Khoản 11 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Số tiền bảo đảm thực hiện dự án bất động sản
Theo quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư 2020, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án, tùy thuộc vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện dự án đầu tư.
Khoản 2 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư quy định mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, theo đó mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:
– Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức bảo đảm là 3%;
– Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 2%;
– Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 1%.
Vốn đầu tư của dự án được xác định để làm căn cứ tính mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình thuộc dự án đầu tư mà nhà đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho nhà nước quản lý sau khi hoàn thành (nếu có). Trường hợp tại thời điểm ký kết Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư mà chưa xác định được chính xác các chi phí xây dựng các công trình bàn giao cho Nhà nước thì cơ quan đăng ký đầu tư căn cứ vào dự toán chi phí trong Đề xuất dự án do nhà đầu tư lập để xác định số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.
Tiền bảo đảm = (Tỷ lệ sau khi đã được giảm) x (1% hoặc 2% hoặc 3% x số vốn đầu tư – tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước – tiền đầu tư hạ hầng mà bàn giao khi hoàn thành (nếu có)
(Khoản 3 Điều 26 Nghị định 31/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Miễn giảm tiền bảo đảm thực hiện dự án bất động sản
Trừ các dự án không được áp dụng ưu đãi đầu tư theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Luật Đầu tư, nhà đầu tư được giảm tiền bảo đảm thực hiện dự án trong các trường hợp sau:
– Giảm 25% đối với dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư theo quy định tại Phụ lục II của Nghị định này; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn theo quy định tại Phụ lục III Nghị định này;
– Giảm 50% đối với dự án đầu tư thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư theo quy định tại Phụ lục II của Nghị định này; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định tại Phụ lục III của Nghị định này; dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
(Khoản 4 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án bất động sản
– Hoàn trả 50% số tiền đã ký quỹ hoặc giảm 50% mức bảo lãnh tại thời điểm nhà đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép hoặc chấp thuận khác để thực hiện hoạt động xây dựng (nếu có);
– Hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ (nếu có) hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng;
– Trường hợp giảm vốn đầu tư của dự án, nhà đầu tư được hoàn trả số tiền ký quỹ tương ứng với số vốn đầu tư giảm theo quy định tại Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh;
– Trường hợp điều chỉnh tăng vốn đầu tư của dự án, nhà đầu tư nộp bổ sung số tiền ký quỹ hoặc bổ sung bảo lãnh ký quỹ của tổ chức tín dụng tương ứng với số vốn đầu tư tăng theo quy định tại quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh. Trường hợp đã được hoàn trả 50% tiền ký quỹ đã nộp trước khi điều chỉnh thì nhà đầu tư chỉ phải nộp số tiền bằng 50% số tiền ký quỹ phải nộp bổ sung;
– Trường hợp dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện vì lý do bất khả kháng hoặc do việc thực hiện thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do dự án phải điều chỉnh theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thay đổi quy hoạch thì nhà đầu tư được xem xét hoàn trả số tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hiện dự án hoặc chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án.
– Nhà đầu tư trong nước đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, khi điều chỉnh dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này mà nội dung điều chỉnh làm thay đổi nội dung tại Thoả thuận bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư gửi văn bản thông báo cho Cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư.
(Khoản 9 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Trong các trường hợp sau số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật:
– Dự án bị chậm tiến độ đưa vào khai thác, vận hành theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh tiến độ theo quy định của Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP;
– Dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 2 Điều 48 của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 47 Luật Đầu tư.
Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án, trừ trường hợp không được hoàn trả. Nhà đầu tư có thể chuyển số tiền ký quỹ hoặc bảo lãnh còn lại của giai đoạn trước để bảo đảm thực hiện dự án cho giai đoạn tiếp theo mà không nhất thiết phải hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh của giai đoạn trước và nộp bổ sung số tiền chênh lệch giữa số tiền ký quỹ hoặc được bảo lãnh cho giai đoạn tiếp theo với số tiền ký quỹ hoặc được bảo lãnh của giai đoạn trước (nếu có). (Khoản 6 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
Trường hợp nhà đầu tư ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt thì thực hiện như sau:
– Nhà đầu tư không phải nộp ngay tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng tại thời điểm theo quy định trong trường hợp số tiền đã ứng bằng hoặc lớn hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP;
– Nhà đầu tư phải nộp số tiền ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng bằng phần chênh lệch giữa số tiền đã ứng với mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP tại thời điểm quy định nếu số tiền đã ứng thấp hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định tại khoản 2 Điều này;
– Nhà đầu tư có tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng được nộp trong các trường hợp quy định phải nộp tiền ký quỹ cho Cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP khi dự án bị chậm tiến độ theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
(Khoản 7 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư)
