Nội dung

Tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp đất cho ngân hàng là một trong những tranh chấp ít xảy ra, bởi vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường diễn ra khi bên mua đã thanh toán đầy đủ số tiền cho bên bán. Việc giải quyết tranh chấp này thường gặp khó khăn khi các bên mua bán không nắm rõ quy định của pháp luật, hồ sơ, thủ tục giải quyết. Án lệ 43/2021/AL được ban hành là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền áp dụng để xử lý tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp. Nội dung pháp lý cụ thể được thể hiện qua bài viết dưới đây.

Tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp đất cho ngân hàng

Quy định pháp luật về mua bán nhà đất đang bị thế chấp cho ngân hàng

Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Cụ thể khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, bên thế chấp nhà đất tại ngân hàng muốn mua bán phải được sự đồng ý của ngân hàng.

Có thể đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp đất cho ngân hàng hay không?

Mua bán đất là một giao dịch dân sự được xác lập một cách tự nguyện giữa bên mua đất và bên bán đất phù hợp quy định của pháp luật, do đó các bên phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình. Trong hợp đồng mua bán nhà đất, nếu bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà đất cho bên bán thì bên bán có quyền khởi kiện đòi lại tiền mà bên mua còn chưa trả cho bên bán.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp đất cho ngân hàng

Khi phát sinh tranh chấp các bên có thể thương lượng, hòa giải để giải quyết, tuy nhiên khi không đạt được kết quả, các bên có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết, hồ sơ và thủ tục như sau:

Hồ sơ

Đơn khởi kiện;
Giấy tờ pháp lý cá nhân như CCCD/CMND/Hộ chiếu;
Hợp đồng mua bán;
Hợp đồng thế chấp với ngân hàng nếu có;
Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện.

Thủ tục

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền
Bước 2: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện. Nếu hồ sơ hợp lệ, tòa án ra thông báo để người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, tòa án tiến hành thụ lý vụ án.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử sở thẩm: Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải tiến hành lấy lời khai của đương sự, tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp tài liệu, tiến hành hòa giải…
Bước 4: Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm: Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, tòa án phải mở phiên tòa, trừ trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

Trong trường hợp có kháng cáo, kháng nghị, tòa án cấp trên trực tiếp xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Một số lưu ý khi mua nhà đất đã thế chấp cho ngân hàng

Việc mua nhà đất là một rủi ro khá mạo hiểm đối với người mua. Để đảm bảo được quyền lợi của mình, người mua cần lưu ý một số vấn đề sau:

Bên mua cần xác định bên bán có các giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không, xác định các thông tin về nhà đất, người có quyền sử dụng đất;
Bên mua cần thỏa thuận rõ, buộc bên bán phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng;
Bên mua cần xác minh rằng nhà đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không, hợp đồng thế chấp quy định những nội dung gì, thời hạn thế chấp là bao lâu…

Thực tiễn giải quyết tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp đất cho ngân hàng

Thực tiễn giải quyết tranh chấp đòi tiền mua đất

Hiện nay, , việc giải quyết tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp cho ngân hàng được thể hiện tại án lệ số 43/2021/AL như sau:

Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 01/2019/KDTM-GĐT ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn là bà Nguyễn Thị L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Kim H, ông Dương Quốc K.
Tình huống án lệ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng, bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng mới thanh toán được một phần tiền mua nhà đất; các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà. Bên mua thế chấp nhà đất cho Ngân hàng, có đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật; bên bán biết và đồng ý để bên mua thế chấp nhà đất nhưng sau đó lại có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bình luận án lệ: án lệ số 43/2021/AL góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền sử dụng nhà ở.

Luật sư tư vấn đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp đất cho ngân hàng

Luật sư tư vấn đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp đất

Luật Kiến Việt là công ty luật uy tín hàng đầu tại Việt Nam, được rất nhiều người tin tưởng sử dụng dịch vụ. Đến với chúng tôi, các bạn sẽ được tư vấn pháp luật về các nội dung sau:

Tư vấn quy định của pháp luật về mua bán nhà đất đang bị thế chấp;
Tư vấn cách đòi lại tiền khi bên mua thế chấp tài sản;
Hướng dẫn soạn thảo hồ sơ, đơn từ khởi kiện giải quyết tranh chấp;
Đưa ra một số lưu ý khi mua tài sản thế chấp;
Đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền;
Tham gia tố tụng với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Giải quyết tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp cho ngân hàng là thủ tục khá phức tạp nên bên bán tài sản thế chấp gặp khó khăn trong việc xử lý tranh chấp phát sinh, khiến cho quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm. Vì vậy, để giải quyết được tranh chấp, bảo vệ được quyền lợi của mình, các bạn có thể liên hệ Luật sư tư vấn về thế chấp bất động sản Luật Kiến Việt qua hotline 0386.579.303 để được hỗ trợ.

Một số bài viết liên quan có thể bạn đọc quan tâm: