English
Condotel hay được hiểu là căn hộ du lịch dần trở nên phổ biến ở những thành phố lớn có lợi thế về du lịch của Việt Nam. Cùng với sự phát triển của xã hội, đây là mảnh đất màu mỡ cho nhà đầu tư.
Codotel đang ngày càng phổ biến trong ngành du lịch
Condotel là gì?
Condotel sở hữu những yêu cầu cần có của một căn hộ như gồm nhà bếp, phòng ngủ, trang thiết bị khác để ở. Đồng thời có đầy đủ các tiện ích của một khách sạn nghỉ dưỡng như dịch vụ khách sạn, dịch vụ phòng 24/24, nhà hàng, hồ bơi, cửa hàng,..Vừa được bán riêng lẻ như chung cư nhưng được hưởng cơ sở vật chất như phòng khách sạn.
Do Condotel là sự kết hợp giữa 2 loại hình bất động sản nên sẽ có những đặc điểm gần giống với chung cư và khách sạn, đồng thời sở hữu những đặc điểm riêng chỉ có ở Condotel:
– Quyền sở hữu thuộc về cá nhân;
– Có đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng chuyên nghiệp;
– Hoạt động theo hình thức timeshare là chia sẻ thời gian sử dụng;
– Chủ yếu đặt tại những khu du lịch nghỉ dưỡng, khu du lịch sang trọng
– Người sở hữu không ở thường xuyên mà chủ yếu để đầu tư sinh lợi
– Condotel khi được chủ đầu tư bàn giao cho người mua sẽ có đầy đủ nội thất và tiện nghi để có thể đưa vào khai thác ngay.
Thuật ngữ Condotel còn khá mới mẻ, khung pháp lý điều chỉnh cho mô hình này chưa chặt chẽ. Nghị định 02/2022/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vừa ban hành cơ bản đã “vá” được một số vướng mắc pháp lý về Condotel. Tuy vậy, khi quyết định đầu tư vào loại hình bất động sản này, người mua vẫn cần thận trọng và lưu ý một số vấn đề về quy định pháp luật sau đây.
Quy định của pháp luật về khái niệm Condotel
Theo khoản 3 Điều 48 Luật du lịch 2017 quy định căn hộ du lịch là một trong các loại cơ sở lưu trú du lịch.
Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.
Tiếp theo đó, Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có “Khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh.; Có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới.”
Thông qua quy định pháp luật được đề cập ở trên, có thể thấy Condotel là căn hộ du lịch được hiểu là bất động sản thuộc một loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch này phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, luật đất đai và các văn bản, luật có liên quan…
Các vấn đề pháp lý về Condotel
Thời hạn sử dụng Condotel
Căn cứ vào phân loại đất được quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật đất đai, đất xây dựng Condotel là đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đồng thời, loại hình này thuộc trường hợp dự án đầu tư được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có thời hạn được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2014. Theo đó, Condotel có thời hạn sử dụng là 50 hoặc 70 nếu dự án thuộc trường hợp đặc biệt và yêu cầu phải sử dụng đúng vào mục đích thương mại, dịch vụ.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Condotel
Theo nghị định mới nhất, Nghị định 02/2022/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có giải thích về “Giấy chứng nhận” là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên mua/bên thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú theo quy định của pháp luật đất đai;” trong Mẫu Hợp đồng số 02 tại khoản 16 Điều 1.
Là “bất động sản kết hợp” mới, Nghị định 02/2022/NĐ-CP được ban hành nhằm kịp thời đưa ra khung pháp lý điều chỉnh cho loại hình này. Tuy vậy, giải nghĩa “Giấy chứng nhận” là chưa đủ. Do đó, cần bổ sung quy định về Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ – khách sạn trên đất thương mại, dịch vụ vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, Condotel muốn được cấp giấy chứng nhận phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng; Luật Kinh doanh bất động sản; Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường của các địa phương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở:
– Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
– Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Mua, bán Condotel
Khi mua bán căn hộ du lịch, bên mua và bên bán bắt buộc phải áp dụng mẫy hợp đồng số 02 được ban hành tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về các loại Hợp đồng kinh doanh bất động như sau “Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây“.
Có thể thấy, Mẫu hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch có sự tham khảo các mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua chung cư trong luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đồng thời, có nhiều điều khoản mới trong hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch có lợi cho các bên. Bên mua, bên bán được quyền thỏa thuận nhiều hơn như số tiền khách hàng phải nộp để bảo trì phần sở hữu chung, tiến độ thanh toán, quản lý kinh phí bảo trì…
>> Xem ngay: Mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch
Bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu Condotel
Như đã đề cập ở phần mua bán Condotel. Trong mẫu hợp đồng mua bán đã cho phép sự thoả thuận của các bên về vấn đề phí bảo trì phần sở hữu chung. Theo Khoản 11 Điều 1 Mẫu hợp đồng số 02 của Nghị định 02/2022 NĐ-CP CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Tòa nhà” là khoản tiền ………….% giá mua bán/giá thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (không bao gồm thuế VAT) mà các bên có nghĩa vụ đóng góp để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong Tòa nhà”
Do Condotel có những đặc điểm riêng (quản lý, vận hành, không thành lập Ban Quản trị …) Pháp luật đã trao quyền thỏa thuận về mức nộp, bàn giao kinh phí phí bảo trì cho chủ đầu tư và khách hàng nên điều này là phù hợp. Chủ đầu tư khi bán hàng có nghĩa vụ phải tính toán mức nộp này khi giao kết Hợp đồng với khách hàng.
Ngoài ra, phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư được điều chỉnh bởi Luật nhà ở, do đó giá dịch vụ sẽ được giới hạn ở mức phù hợp. Condotel không phải là nhà ở nên sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả, đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý.
Các vấn đề pháp lý về Condotel
Kết luận quy định pháp luật về Condotel
Có thể thấy, pháp luật quy định về Condotel qua các năm đã có những sửa đổi để kịp điều chỉnh với sự phát triển loại hình này. Tuy có nhiều tiến bộ, phần nào giải đáp nổi lắng về vấn đề pháp lý cho chủ đầu tư cũng nhưng người mua. Song, pháp luật về vấn đề này vẫn còn nhiều kẽ hở chưa thật sự hoàn thiện gây lúng túng cho người dân cũng như cho cơ quan nhà nước trong vấn đề thi hành pháp luật.
Việc ban hành nghị định 02/2022/NĐ-CP đã góp phần giải đáp một số vấn đề về Condotel. Kỳ vọng trong tương lai, có những sửa đổi để hoàn thiện hơn trong Luật Đất đai sẽ làm rõ cơ chế về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…
Tư vấn pháp luật về Condotel
Trên đây là nội dung giới thiệu về Condotel trong quy định pháp luật Việt Nam. Mọi nhu cầu về pháp luật về condotel, Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi – Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn và hướng dẫn.
Thông tin liên hệ Công ty Luật Kiến Việt để được hỗ trợ pháp luật:
Liên hệ qua Website: https://luatkienviet.com/
Liên hệ qua điện thoại: 0386 579 303
Liên hệ qua Email: contact@luatkienviet.com
Liên hệ qua Facebook: https://www.facebook.com/luatkienviet
Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ công ty.
