English
Ban quản trị nhà chung cư được coi là tổ chức có vai trò quan trọng trong việc quản lý về tình hình chung và đảm bảo an toàn cho cư dân sống trong tòa nhà. Vậy, cách thức và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư sẽ như thế nào cũng được nhiều người quan tâm. Luật sư sẽ giải đáp tất cả các thắc mắc về thành phần, quy trình bầu, mô hình…của ban quản trị nhà chung cư. Do đó, được tư vấn cách thức tổ chức và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư là việc cần thiết.
Tư vấn cách thức tổ chức và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư
Lợi ích khi được Luật sư tư vấn cách thức tổ chức và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư
- Luật sư có kiến thức về pháp luật về nhà ở liên quan đến nhà chung cư sẽ giúp khách hàng giải quyết được những khó khăn khi thực hiện các thủ tục nhà ở.
- Đảm bảo được việc tư vấn cách thức tổ chức và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư sẽ tuân thủ quy định của pháp luật
- Được tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động của ban quản trị nhà chung cư
- Các thành viên ban quản trị được hiểu và nắm bắt được những những quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của họ
- Luật sư giúp xác định rõ các quyền và nghĩa vụ của từng chức danh nằm trong ban quản trị.
Thành phần ban quản trị nhà chung cư
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
- Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
- Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
- Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư. Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm Phó Ban quản trị của cụm, trừ trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư.
- Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định
Mô hình ban quản trị nhà chung cư
- Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.
- Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp Luật về hợp tác xã.
- Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp Luật về doanh nghiệp.
- Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định.
Quy trình bầu ban quản trị nhà chung cư
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD, việc bầu ban quản trị nhà chung cư phải tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Khoản 2, khoản 3 Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị nhà chung cư như sau:
- Trong trường hợp tham dự hội nghị Tòa nhà chung cư bất thường, thì số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư được quy định như sau:
+ Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường; Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới; Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý; Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự;
+ Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hội có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.
- Trong trường hợp tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường, thì số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư được quy định như sau:
+ Trong trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng ban hoặc bầu mới toàn bộ Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung quy định về việc quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự.
+ Trong trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định;
+ Đối với trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để bầu thành viên khác thay thế. Bên cạnh đó, hội nghị của tòa nhà được tổ chức họp để bầu người thay thế khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;
+ Đối với trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy định về các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường tham dự.
Theo quy định của Thông tư 02/2016/TT-BXD, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường.
Các ứng viên tham gia ứng cử vào Ban quản trị nhà chung cư
Quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm sau đây:
- Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
- Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;
- Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này;
- Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư;
- Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
- Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;
- Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận;
- Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;
- Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.
Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm a, b, đ, e, g, h, i, k và l Khoản 1 Điều này.
(Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD)
Tiêu chuẩn thành viên ban quản trị nhà chung cư
- Đối với chung cư có 1 chủ sở hữu, thành viên Ban quản trị chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
- Khoản 2, điều 103 của Luật Nhà ở 2020 quy định: Đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.
Yêu cầu đối với các thành viên ban quản trị chung cư được quy định:
- Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
- Các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư đều phải tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do các cơ sở đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo đúng quy định của Bộ Xây Dựng.
(Khoản 1,2 Điều 103, Luật nhà ở 2020 và khoản 1, 2 Điều 19, mục 2, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD)
Dịch vụ luật sư tư vấn cách thức tổ chức và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư
Luật sư tư vấn về cách thức hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư
- Tư vấn về điều kiện thành lập ban quản trị nhà chung cư
- Tư vấn về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
- Tư vấn những quy định khác có liên quan về ban quản trị tòa nhà chung cư: Về tư cách pháp lý, nhiệm kỳ hoạt động, vượt quá quyền hạn, mức thù lao…
- Tư vấn về mô hình ban quản trị nhà chung cư
- Soạn thảo quy chế hoạt động của ban quản trị nhà chung cư một cách chi tiết.
Nội dung phân tích trên đây là những thông tin về cách thức và tổ chức hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các quy định pháp luật liên quan đến quy chế hoạt động của ban quản trị. Nếu quý khách hàng có nhu cầu tư vấn cách thức tổ chức và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư hãy liên hệ luật sư tư vấn pháp lý bất động sản – Công ty Luật Kiến Việt qua hotline 0386.579.303 để được hỗ trợ.
