English
Tranh chấp trong quản lý và sử dụng chung cư là những mâu thuẫn xảy ra giữa những người sử dụng chung cư với nhau hoặc với ban quản lý tòa nhà. Việc giải quyết các tranh chấp này một cách nhanh chóng, hiệu quả và công bằng là vô cùng quan trọng. Bài viết này sẽ phân tích các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong quản lý và sử dụng chung cư, đồng thời hướng dẫn phương thức giải quyết, thẩm quyền và thủ tục giải quyết loại tranh chấp này.
Giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư
Tranh chấp quản lý sử dụng chung cư là gì?
- Tranh chấp quản lý sử dụng chung cư là những mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào việc quản lý và sử dụng chung cư, bao gồm: chủ đầu tư, ban quản lý chung cư, cư dân và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan
- Các tranh chấp này có thể xảy ra trong nhiều lĩnh vực khác nhau, như: quản lý tài chính, vận hành, bảo trì chung cư, sử dụng các phần diện tích chung, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, vi phạm nội quy chung cư…
- Một vài tranh chấp điển hình trong quản lý sử dụng chung cư như: cư dân không đóng phí quản lý chung cư; cư dân tự ý sửa chữa, thay đổi kết cấu căn hộ; ban quản lý thực hiện tài chính không minh bạch…
Tranh chấp quản lý sử dụng chung cư nếu không được giải quyết kịp thời và hiệu quả sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của cư dân, gây mất an ninh trật tự, làm xuống cấp chung cư và ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các chủ sở hữu.
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư
Tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư là vấn đề phổ biến và phức tạp, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Dưới đây là một số nguyên nhân chính:
- Cả chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân đều thiếu hiểu biết về pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng chung cư. Điều này dẫn đến việc không thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc vi phạm quyền lợi của các bên liên quan.
- Quy chế quản lý chung cư không được xây dựng phù hợp với thực tế hoặc không đầy đủ, từ đó dẫn đến mâu thuẫn trong quá trình thực thi.
- Ban quản trị thiếu năng lực hoặc không thực hiện đúng trách nhiệm của mình. Việc công khai tài chính, thu chi phí và báo cáo hoạt động còn thiếu minh bạch.
- Cư dân tự ý sử dụng các phần diện tích chung như sân chơi, hành lang, khu vực để xe…với mục đích cá nhân, ảnh hưởng đến các cư dân khác. Việc phân chia diện tích chung không hợp lý cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.
- Cư dân vi phạm nội quy chung cư như: vứt rác bừa bãi, gây mất an ninh trật tự, sử dụng các thiết bị chung không đúng quy định…Việc xử lý vi phạm chưa nghiêm minh cũng dẫn đến bất bình giữa các cư dân.
Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn xử lý các vi phạm về quản lý, sử dụng chung cư
Các phương thức giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư
Phương thức giải quyết tranh chấp quản lý sử dụng chung cư
Các phương thức giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư được quy định tại Theo Điều 43 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (sửa đổi tại Thông tư 28/2016/TT-BXD). Theo đó, các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, các bên có thể lựa chọn các phương thức sau để giải quyết tranh chấp:
- Thương lượng: Các bên có thể cùng nhau bàn bạc, tự giải quyết các mâu thuẫn trên cơ sở thương lượng vì lợi ích của tất cả các bên trong tranh chấp. Việc thương lượng cũng phải tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010, theo đó, các bên “Không được thương lượng, hòa giải trong trường hợp tranh chấp gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhiều người tiêu dùng, lợi ích công cộng”. Dựa trên vị thế của bên trong quan hệ sử dụng chung cư, thông thường thì cư dân là bên yếu thế hơn, vì vậy cần phải được pháp luật bảo vệ.
- Hòa giải: Đây là hình thức giải quyết tranh chấp có sự tham gia của bên thứ ba độc lập, do hai bên cùng chấp nhận hay chỉ định giữ vai trò trung gian để hỗ trợ cho các bên tìm giải pháp thích hợp giúp chấm dứt những mâu thuẫn, xung đột đang tồn tại.
- Tòa án: Đây là phương thức truyền thống nhưng tương đối phức tạp và tốn thời gian, chi phí. Các bên phải tuân thủ thủ tục tố tụng theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trong quá trình giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư
Theo Điều 43 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (sửa đổi tại Thông tư 28/2016/TT-BXD), thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư được phân loại theo nội dung tranh chấp, cụ thể:
- Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật;
- Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư: giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua;
- Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư: giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
- Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành: giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư
Để khởi kiện giải quyết tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư, bạn cần thực hiện các bước sau:
- Viết và nộp đơn khởi kiện: Nêu rõ thông tin về các bên tham gia tranh chấp, nội dung tranh chấp, yêu cầu của người khởi kiện về tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư;
- Nộp các giấy tờ chứng minh và các chứng cứ liên quan bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà chung cư, sổ đỏ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, các tài liệu liên quan đến tranh chấp…
- Nộp lệ phí khởi kiện: Nộp lệ phí khởi kiện theo thông báo của Tòa án nơi nộp đơn.
- Sau khi nộp lệ phí, người khởi kiện nộp lại biên lai đã đóng án phí cho Tòa án, sau đó nhận thông báo thụ lý vụ án từ Tòa án.
- Toà án tiến hành xét xử và ban hành bản án sơ thẩm. Các bên không đồng ý với kết quả giải quyết của tòa sơ thẩm sẽ thực hiện kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư
Luật sư giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư
Luật sư bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn và hỗ trợ các bên liên quan giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư. Dưới đây là một số nội dung chính về vai trò của luật sư:
- Tư vấn cho các bên về quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định của pháp luật.
- Phân tích nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp, đồng thời đề xuất phương hướng giải quyết phù hợp liên quan đến tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư.
- Soạn thảo các văn bản pháp lý liên quan đến tranh chấp như đơn khởi kiện, đơn đề nghị, phản hồi, lập luận…
- Hỗ trợ thu thập và bảo quản các bằng chứng liên quan đến tranh chấp.
- Đại diện cho các bên tham gia các phiên tòa và thủ tục tố tụng.
- Trình bày ý kiến, lập luận và bảo vệ quyền lợi của các bên theo quy định của pháp luật.
- Hỗ trợ các bên thương lượng và hòa giải để giải quyết tranh chấp.
- Soạn thảo thỏa thuận hòa giải và hướng dẫn các bên thực hiện thỏa thuận.
- Cung cấp các dịch vụ khác như tư vấn về quản lý chung cư, soạn thảo quy chế quản lý chung cư, đại diện cho các bên tranh chấp…
Việc giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư cần sự chung tay góp sức của tất cả các bên liên quan. Mỗi người cần nâng cao ý thức trách nhiệm, tuân thủ pháp luật và quy định chung để đảm bảo môi trường sống văn minh, an toàn và lành mạnh. Để giải quyết tranh chấp quản lý nhà chung cư một cách nhanh chóng, đúng trình tự thủ tục và đạt được hiệu quả cao, bạn nên liên hệ Luật sư tư vấn pháp lý về quản lý, sử dụng chung cư Công ty Luật Kiến Việt theo số hotline 0386579303 để được tư vấn giải đáp chi tiết.
