Có được xây nhà trên đất bãi sông không?

Có được xây nhà trên đất bãi sông không là vấn đề pháp lý liên quan đến đất bãi sông và xây nhà. Theo luật đất đai, việc xây dựng trên đất bãi sông cần tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Thông tin pháp lý về quy định xây dựng nhà ở ven sông và thủ tục xin cấp phép xây dựng trên đất bãi sông đều rất quan trọng. Để hiểu rõ hơn về đất bãi bồi ven sông là đất gì và những trường hợp không được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trên bãi sông, hãy cùng tìm hiểu trong bài viết sau.

Có được xây nhà trên đất bãi sông không?

Pháp lý về đất bãi sông 

Theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2024, đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm:

• Đất bãi sông;
• Đất bãi nổi;
• Cù lao trên sông;
• Đất bãi bồi ven biển;
• Đất bãi nổi;
• Cù lao trên biển.

Có thể hiểu đất bãi sông là phần đất nằm dọc hai bên bờ sông, được hình thành do quá trình bồi đắp phù sa tự nhiên.

Đất bãi sông có được xây nhà không?

Về cơ bản thì đất bãi sông có thể được xếp vào nhóm đất nông nghiệp và không được phép xây dựng nhà. Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt đất bãi sông vẫn được xác định là đất ở, cụ thể:

• Nếu đất bãi sông đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) khi chứng minh được nguồn gốc của thửa đất là đất ở hoặc trong cùng thửa đất có đất ở;
• Nếu đất bãi sông chưa phải là đất ở, người sử dụng đất có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở với điều kiện thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật đất đai năm 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

>> Bài viết liên quan: Có được phép xây nhà ở trên đất nông nghiệp không?

Có thể xin cấp Giấy chứng nhận cho đất bãi sông không?

Căn cứ Điều 138 Luật đất đai năm 2024, trường hợp đất ven sông không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và nằm trong các khoản thời gian sau sẽ được xem xét cấp sổ đỏ: 

• Thửa đất được sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
• Thửa đất hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Thửa đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Ngoài các mốc thời gian trên, hộ gia đình, cá nhân có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất;
• Không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai trước 01/7/2014 quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024;
• Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024;
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Hồ sơ, thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông

Hồ sơ

Căn cứ Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; 

• Một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024; 

• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

• Biên bản xác minh nguồn gốc sử dụng đất. (Mẫu số 07/ĐK);

• Biên bản niêm yết về kết quả, hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận (Mẫu số 06/ĐK);

• Căn cước công dân, chứng minh nhân dân của người đăng ký thửa đất;

• Tờ trình về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Mẫu 09/ĐK);

• Đất có nhà ở, công trình cần nộp thêm sơ đồ nhà ở, công trình đang có trên đất.

Thủ tục

Căn cứ Điều 31 và 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông gồm các bước cơ bản sau:

• Bước 1: Nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định đến bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính;
• Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến cơ quan giải quyết theo quy định;
• Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất và các nội dung khác theo quy định;
• Bước 4: Thông báo tới chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc địa chính đối với thửa đất hoặc kiểm tra lại trích đo địa chính thửa đất của người sử dụng đất nộp (nếu có);
• Bước 5: Khi có kết quả người dân mang giấy hẹn tới nơi đã thực hiện nộp hồ sơ để nhận Giấy chứng nhận theo yêu cầu. Trường hợp đi nhận thay cần có giấy ủy quyền theo quy định.

Những lợi ích khi được tư vấn xây nhà trên đất bãi sông

Xây nhà trên đất bãi sông tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý do thường thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc có quy định sử dụng đặc biệt. Dưới đây là những lợi ích cụ thể khi được tư vấn chuyên nghiệp:

• Tư vấn xác định loại đất và quy hoạch sử dụng đất hiện tại của thửa đất;
• Tư vấn về điều kiện và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu cần thiết;
• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng trên đất bãi sông;
• Tư vấn về các khoảng lùi xây dựng, chỉ giới đường thủy và các quy định khác liên quan đến vị trí đất ven sông;
• Hỗ trợ giải quyết các vấn đề tranh chấp về ranh giới đất hoặc quyền sử dụng đất nếu có;
• Tư vấn về nghĩa vụ tài chính, thuế và các khoản phí liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng;
• Cảnh báo các rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong quá trình sử dụng và xây dựng trên đất bãi sông. 

Dịch vụ luật sư tư vấn pháp lý khi xây nhà trên đất bãi sông

Luật sư tư vấn tư vấn pháp lý khi xây nhà trên đất bãi sông

Xây nhà trên đất bãi sông cần đảm bảo đúng pháp luật. Dịch vụ luật sư chuyên tư vấn pháp lý, giúp bạn an tâm thi công, dưới đây là các công việc mà luật sư của chúng tôi sẽ thực hiện để đảm bảo quyền lợi của bạn:

• Phân tích quy định pháp luật về xây dựng trên đất bãi sông;
• Tư vấn các văn bản pháp quy liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, quy định địa phương,…;
• Đánh giá rủi ro pháp lý cụ thể cho từng trường hợp;
• Kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ đất đai;
• Xác minh quy hoạch, khả năng xây dựng với cơ quan chức năng;
• Tư vấn thủ tục xin cấp phép xây dựng (nếu cần);
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng thi công;
• Đại diện giải quyết tranh chấp nếu phát sinh;
• Hỗ trợ thủ tục hoàn công sau xây dựng.

Xây nhà có liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý, đặc biệt khi xây trên đất bãi sông – nơi có nhiều quy định phức tạp. Đừng để thiếu hiểu biết pháp lý khiến công trình của bạn gặp rủi ro. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn thiện nhà, đảm bảo mọi thủ tục đúng luật. Hãy liên hệ ngay Luật Kiến Việt qua hotline 0386579303 để tránh rủi ro pháp lý không đáng có.