Nội dung

Có được phép xây nhà ở trên đất nông nghiệp không là vấn đề pháp lý được quan tâm đặc biệt đối với những hộ gia đình, cá nhân đang có ý định xây dựng nhà ở trên đất có nguồn gốc nông nghiệp. Để nắm rõ quy định của pháp luật về vấn đề này, hãy cùng theo dõi bài viết sau để tìm hiểu về các điều kiện, quy định và những căn cứ pháp lý để đảm bảo quá trình chuyển đổi và xây dựng nhà ở được diễn ra thuận lợi, tuân thủ quy định pháp luật.

Có được phép xây nhà ở trên đất nông nghiệp không?

Đất nông nghiệp bao gồm những loại đất nào?

Căn cứ tại khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
Đất trồng cây lâu năm;
Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
Đất nuôi trồng thủy sản;
Đất chăn nuôi tập trung;
Đất làm muối;
Đất nông nghiệp khác

Có được xây nhà ở trên đất nông nghiệp không?

Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất nông nghiệp như sau:

Đất trồng cây hằng năm là đất trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm, kể cả cây hằng năm được lưu gốc. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác, cụ thể như sau:

Đất trồng lúa là đất trồng từ một vụ lúa trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính. Đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa và đất trồng lúa còn lại, trong đó đất chuyên trồng lúa là đất trồng từ 02 vụ lúa trở lên;
Đất trồng cây hằng năm khác là đất trồng các cây hằng năm không phải là trồng lúa.

Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần.

Đất lâm nghiệp là loại đất sử dụng vào mục đích quản lý, bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, được phân loại cụ thể như sau:

Đất rừng đặc dụng là đất mà trên đó có rừng đặc dụng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, đất đã được giao để phát triển rừng đặc dụng;
Đất rừng phòng hộ là đất mà trên đó có rừng phòng hộ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, đất đã được giao để phát triển rừng phòng hộ;
Đất rừng sản xuất là đất mà trên đó có rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, đất đã được giao, cho thuê, chuyển mục đích để phát triển rừng sản xuất.

Đất nuôi trồng thủy sản là đất sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản.

Đất chăn nuôi tập trung là đất xây dựng trang trại chăn nuôi tập trung tại khu vực riêng biệt theo quy định của pháp luật về chăn nuôi.

Đất làm muối là đất sử dụng vào mục đích sản xuất muối từ nước biển.

Đất nông nghiệp khác gồm:

Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm;
Đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi kể cả các hình thức trồng trọt, chăn nuôi không trực tiếp trên đất;
Đất xây dựng công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp gồm đất xây dựng nhà nghỉ, lán, trại để phục vụ cho người lao động; đất xây dựng công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và các công trình phụ trợ khác.

Điều 31 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, việc xây nhà trên ở trên đất nông nghiệp là không được phép mà phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều kiện để được chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có quy định:

Các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai đang thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 nhưng chưa kết thúc nhiệm vụ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc tiếp tục thực hiện nhiệm vụ này cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 trên địa bàn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp để làm căn cứ thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các đơn vị hành chính mới.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt trước đó.

Mức phạt khi xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp

Căn cứ khoản 2 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

Các mức phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở

Các mức phí phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất ở như sau:

Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định thì khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Theo Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật. Phí thẩm định hồ sơ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Đối với trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng đất mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng đất mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm tính lệ phí trước bạ theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC.

Luật sư tư vấn về việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp

Luật sư hỗ trợ tư vấn về việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp

Để đảm bảo quy trình xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp diễn ra hợp pháp và tuân thủ quy định pháp luật, Luật Kiến Việt sẽ thực hiện một số các công việc tư vấn và hỗ trợ như sau:

Phân tích, kiểm tra tính pháp lý và quy hoạch đất
Tư vấn điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với thực tế
Hỗ trợ chuẩn bị giấy tờ và soạn thảo hồ sơ theo yêu cầu
Tư vấn về các vấn đề tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện
Tư vấn về các vấn đề liên quan đến thuế và các khoản phí khác

Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp chỉ được phép sau khi người sử dụng đất hoàn thành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Trong quá trình thực hiện, nếu gặp các vấn đề khó khăn liên quan đến thủ tục hành chính hay các nghĩa vụ tài chính cần phải thực hiện,… hãy liên hệ ngay với luật sư của chúng tôi qua số 0386579303 để được hỗ trợ tư vấn kịp thời.