Nội dung

Thủ tục tách thửa đất theo quy định mới 2025 là vấn đề được nhiều người quan tâm trong bối cảnh pháp luật đất đai có nhiều thay đổi quan trọng. Việc nắm rõ các quy định về điều kiện, hồ sơ và trình tự thủ tục giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện. Bài viết này sẽ cung cấp các thông tin pháp lý cần thiết giúp việc thực hiện thủ tục tách thửa đất được diễn ra nhanh chóng và hiệu quả.

Thủ tục tách thửa đất theo quy định mới 2025

Khi nào cần thực hiện tách thửa đất?

Tách thửa đất hiện chưa được định nghĩa cụ thể trong các văn bản pháp luật liên quan. Tuy nhiên, có thể hiểu tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau để thuận tiện trong việc quản lý, sử dụng hoặc chuyển nhượng. Theo đó, người sử dụng đất sẽ thực hiện tách thửa đất trong những trường hợp phổ biến sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
Phân chia tài sản chung
Tách thửa để thế chấp, góp vốn kinh doanh

Điều kiện tách thửa đất

Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất Đai 2024, việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau:

Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Các trường hợp không được phép tách thửa đất

Luật Đất đai 2024 hiện chưa có quy định cụ thể về trường hợp không được phép tách thửa đất. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 220, nếu không đáp ứng đủ các nguyên tắc, điều kiện theo quy định thì không được phép tách thửa đất, theo đó:

Thửa đất chưa được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thửa đất hết thời hạn sử dụng đất.
Đất có tranh chấp, bị kê biên để bảo đảm thi hành án, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.
Việc tách thửa đất không bảo đảm có lối đi; không kết nối được với đường giao thông công cộng hiện có; không bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Các thửa đất sau khi tách thửa chưa bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Thủ tục tách thửa đất theo quy định mới

Hồ sơ tách thửa đất

Căn cứ quy định tại Tiểu mục 1 Mục C Phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, theo đó, hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm các giấy tờ sau:

Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định này;
Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Thủ tục tách thửa đất

Căn cứ Phần I của Phần C của Phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Theo quy định tại Mục 1 Phần I của Phần A của Phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại:

Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b Mục 1 Phần I này thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.

Bước 3: Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của “Phần C. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất”.

Lệ phí khi thực hiện tách thửa đất

Theo quy định tại Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ 01/7/2025 phí đo đạc thửa đất sẽ do Nhà nước bảo đảm kinh phí, do đó, người dân sẽ chỉ phải trả lệ phí cấp sổ đỏ nếu thực hiện tách thửa đất.

Ngoài ra, nếu việc tách thửa đất thổ cư có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi thực hiện tách thửa phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ,… Theo đó, một số lệ phí phải nộp có thể kể đến như:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính. Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân. Căn cứ theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC.
Lệ phí trước bạ: mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định. Ngoài ra, Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.
Phí thẩm định hồ sơ: căn cứ điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Luật sư tư vấn thủ tục tách thửa đất

Luật sư hỗ trợ tư vấn thủ tục liên quan đến tách thửa

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, luật sư sẽ trực tiếp hỗ trợ, giải đáp và đồng hành trong suốt quá trình thực hiện thủ tục. Một số công việc luật sư sẽ thực hiện khi tư vấn thủ tục tách thửa đất bao gồm:

Tư vấn điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật và quy hoạch tại địa phương.
Kiểm tra, đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện thủ tục.
Hướng dẫn soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ tách thửa
Hỗ trợ tư vấn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục tách thửa
Giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình tách thửa hoặc chuyển nhượng sau khi tách thửa.

Bài viết trên đây đã cung cấp một số thông tin pháp lý cần thiết trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa đất. Thủ tục tách thửa đất là quy trình pháp lý quan trọng, đòi hỏi người dân phải nắm rõ điều kiện, hồ sơ, trình tự cũng như các khoản lệ phí, thuế liên quan. Với sự hỗ trợ của luật sư tư vấn đất đai, khách hàng sẽ được hướng dẫn chi tiết, chuẩn bị hồ sơ đúng quy định và giải quyết nhanh chóng tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu có các thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hoặc có nhu cầu hợp thửa đất, sang tên sổ đỏ,.. Quý khách xin vui lòng liên hệ Luật Kiến Việt qua hotline 0386579303 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn và hỗ trợ.