Nội dung

Quy trình và lưu ý pháp lý khi chuyển nhượng đất đai có nhà, công trình xây dựng là một trong những nội dung quan trọng mà người dân, doanh nghiệp cần nắm vững trước khi thực hiện giao dịch. Việc chuyển nhượng không chỉ dừng lại ở việc mua bán quyền sử dụng đất mà còn bao gồm cả quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà xưởng, công trình phụ trợ… Do đó, quy trình thực hiện cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Bài viết sau sẽ làm rõ một số khía cạnh về vấn đề này.

Quy trình và lưu ý pháp lý khi chuyển nhượng đất đai có nhà, công trình xây dựng

Điều kiện để được chuyển nhượng đất đai

Người sử dụng đất được chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây theo Điều 45 Luật Đất đai 2024:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật

Quy trình thủ tục chuyển nhượng theo quy định mới

Hồ sơ cần chuẩn bị

Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK.
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng/chứng thực.
Văn bản đồng ý của các thành viên hộ gia đình nếu đất thuộc sở hữu chung.

Quy trình thực hiện

Bước 1: Thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng

Trước khi tiến hành thủ tục hành chính, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần thống nhất toàn bộ các nội dung liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất. Các điều khoản quan trọng bao gồm:

Thông tin của các bên tham gia;
Vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng;
Giá chuyển nhượng; phương thức và thời hạn thanh toán;
Thời điểm bàn giao đất;
Quyền, nghĩa vụ của mỗi bên.

Sau khi đạt được thỏa thuận, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó phải thể hiện đầy đủ các nội dung nêu trên. Hợp đồng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã (đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân). Việc công chứng hoặc chứng thực là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp lý, đồng thời là cơ sở cho các bước tiếp theo trong quy trình chuyển nhượng.

Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền

Sau khi hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực, các bên tiến hành chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có thửa đất.

Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc cần bổ sung, cơ quan phải thông báo bằng văn bản trong thời hạn 03 ngày làm việc để người nộp hoàn thiện theo quy định.

Bước 3: Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ kê khai và nộp các khoản tài chính liên quan theo quy định pháp luật, bao gồm:

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Tính theo mức 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc theo giá đất do cơ quan thuế xác định;
Lệ phí trước bạ: Tính theo tỷ lệ 0,5% giá trị chuyển nhượng hoặc giá tính lệ phí do Nhà nước ban hành.

Các khoản này phải được nộp đầy đủ trước khi cơ quan đăng ký đất đai tiến hành cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận mới. Người nhận chuyển nhượng có thể nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc thực hiện qua cổng dịch vụ công quốc gia, đảm bảo thuận tiện, công khai và minh bạch.

Bước 4: Đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành các bước sau:

Kiểm tra và xác nhận hồ sơ hợp lệ;
Niêm yết công khai thông tin chuyển nhượng tại UBND cấp xã nơi có đất;
Cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
Trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển nhượng.

Trong các trường hợp đặc biệt như chuyển quyền sử dụng đất do thừa kế hoặc tặng cho, người nộp hồ sơ phải bổ sung các giấy tờ chứng minh quyền thừa kế hợp pháp hoặc văn bản tặng cho được công chứng/chứng thực theo quy định.

Khi hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng sẽ được trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chính thức trở thành chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất.

Lưu ý pháp lý để tránh rủi ro khi chuyển nhượng bất động sản có công trình xây dựng

Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất và công trình

Trước khi ký hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất và công trình trên đất, bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng);
Mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng theo Giấy chứng nhận;
Giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, bản vẽ thiết kế, nghiệm thu công trình (nếu là nhà, xưởng, hoặc công trình có kết cấu kiên cố);
Kiểm tra xem bất động sản có đang bị thế chấp, kê biên, tranh chấp, hoặc thuộc quy hoạch thu hồi đất hay không.

Việc kiểm tra có thể thực hiện trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc thông qua dịch vụ tra cứu thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý bất động sản do cơ quan nhà nước cung cấp.

Xác định quyền sở hữu đối với công trình gắn liền với đất

Trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình không cùng một chủ thể. Do đó, cần làm rõ:

Nếu công trình được xây dựng hợp pháp và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì việc chuyển nhượng phải bao gồm cả phần công trình;
Nếu công trình chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, các bên cần ghi rõ hiện trạng và thỏa thuận trách nhiệm hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận trong hợp đồng;
Tránh trường hợp công trình được xây dựng trái phép, lấn chiếm hoặc sai phép — vì theo quy định của Luật Đất đai và Luật Xây dựng, nhà, công trình xây dựng vi phạm pháp luật không được công nhận quyền sở hữu và không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Công chứng hợp đồng và xác nhận quyền sử dụng hợp pháp

Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, trong đó cần mô tả rõ diện tích đất, hiện trạng công trình xây dựng, vị trí, kết cấu, năm hoàn thành, số tầng, mục đích sử dụng và các tài sản khác gắn liền với đất.

Công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra hồ sơ pháp lý, tư cách chủ sở hữu và cảnh báo các rủi ro nếu có. Bên mua nên yêu cầu công chứng viên ghi nhận hiện trạng tài sản ngay tại thời điểm ký để tránh tranh chấp sau khi giao nhận.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng và đủ

Các nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bao gồm:

Thuế thu nhập cá nhân đối với bên chuyển nhượng (2% giá trị chuyển nhượng);
Lệ phí trước bạ đối với bên nhận chuyển nhượng (0,5% giá trị chuyển nhượng hoặc giá do Nhà nước quy định);
Phí thẩm định hồ sơ và các chi phí hành chính khác (nếu có).

Việc nộp đúng, đủ và đúng thời hạn giúp tránh bị xử phạt hoặc kéo dài thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình.

Bàn giao tài sản và cập nhật quyền sở hữu

Sau khi hoàn tất các thủ tục đăng ký biến động, bên nhận chuyển nhượng cần yêu cầu bàn giao tài sản thực tế đúng với tình trạng đã được mô tả trong hợp đồng.

Đồng thời, nên yêu cầu cập nhật thông tin sở hữu đối với nhà, công trình vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh rủi ro khi thực hiện các giao dịch phát sinh sau này (như thế chấp, bán lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng).

Lưu ý đối với bất động sản hình thành trong tương lai

Trường hợp công trình đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa hoàn công, việc chuyển nhượng chỉ hợp pháp nếu:

Dự án được phê duyệt, cấp phép xây dựng và được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng;
Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình;
Các bên ký hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai theo mẫu được Bộ Xây dựng ban hành và phải được công chứng, đăng ký tại Sở Xây dựng.

Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng nhà đất

Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng nhà đất

Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng đất đai, nhà đất tại Luật Kiến Việt được xây dựng nhằm hỗ trợ khách hàng thực hiện các giao dịch bất động sản một cách an toàn, đúng pháp luật và nhanh chóng nhất. Với đội ngũ luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, chúng tôi tư vấn toàn diện về các vấn đề như:

Tư vấn quy định của pháp luật về chuyển nhượng đất đai, nhà đất;
Tư vấn điều kiện chuyển nhượng trong từng trường hợp cụ thể;
Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng;
Tư vấn các thủ tục, hồ sơ cần thiết để thực hiện việc sang tên đất đai, nhà đất.

Chúng tôi luôn đặt lợi ích hợp pháp của khách hàng lên hàng đầu, cam kết mang đến giải pháp tối ưu, minh bạch và tiết kiệm chi phí. Dù là cá nhân hay doanh nghiệp, khi đến với Luật Kiến Việt, khách hàng sẽ được phục vụ tận tâm với phong cách chuyên nghiệp, bảo mật thông tin tuyệt đối và sự hỗ trợ pháp lý toàn diện trong mọi khâu của quá trình chuyển nhượng nhà đất. Liên hệ với chúng tôi qua số hotline 0386579303 để được tư vấn chi tiết.