Quy trình và thủ tục mua bán đất đai của cá nhân hiện nay

Quy trình và thủ tục mua bán đất đai của cá nhân được điều chỉnh bởi nhiều quy định trong lĩnh vực đất đai và pháp luật dân sự. Mua bán đất là một trong những giao dịch thường xuyên được thực hiện trên thực tế do đó việc thực hiện đúng quy trình mua bán nhà đất là rất quan trọng. Giao dịch mua bán đất đai chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định hoặc không nắm rõ quy định. Bài viết sau đây giới thiệu sơ lược về quy trình, các bước thực hiện mua bán đất đai theo quy định pháp luật hiện hành.

Quy trình và thủ tục mua bán đất đai của cá nhân hiện nay

Kiểm tra thông tin nhà đất để hạn chế rủi ro

Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, để được phép mua bán thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau đây không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, cụ thể: 

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công; 
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Kiểm tra Sổ đỏ thật giả, quy hoạch, thế chấp

Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Để kiểm tra thông tin về thửa đất thì cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau khi điền đầy đủ thông tin thì cá nhân thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Căn cứ Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:

• Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;
• Nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường công văn, điện tín, qua dịch vụ bưu chính;
• Nộp thông qua các phương tiện điện tử khác theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Đặt cọc

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Cụ thể trong mua bán đất đai, bên mua giao cho bên bán một số tiền để đảm bảo hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất. Khi đặt cọc hiện nay các bên thường viết giấy hoặc hợp đồng đặt cọc với nhau và thường có người làm chứng. Một số trường hợp các bên có công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc này.

Thông thường trong hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ thỏa thuận các vấn đề cơ bản sau: Thông tin hai bên và thửa đất chuyển nhượng, giá bán, số tiền đặt cọc, thời hạn ký công chứng mua bán, thời hạn thanh toán số tiền lại, nghĩa vụ các bên, các khoản phí công chứng, phí sang tên, điều khoản phạt.

Số tiền đặt cọc sẽ do hai bên tự thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Số tiền đặt cọc cụ thể thường được căn cứ vào giá trị của quyền sử dụng đất được mua bán.

Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 42 và Điều 43 Luật Công chứng 2024 thì các bên cần chuẩn bị một số giấy tờ cơ bản sau:

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán đất đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tổ chức công chứng sẽ tiếp nhận, kiểm tra và soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định.

Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

Sau khi nhận hồ sơ chuyển từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc của người nộp hồ sơ, Cơ quan thuế sẽ có thông báo để người nộp hồ sơ thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, mức thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất hiện nay là 2% trên giá chuyển nhượng, mua bán. Trường hợp giá chuyển nhượng, mua bán thấp hơn giá trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành thì cơ quan thuế áp theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hoặc yêu cầu các bên kê khai lại số thuế nộp trong trường hợp có dấu hiệu kê khai giá thấp để giảm số thuế đóng.

Căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ nhà đất hiện nay là 0,5% trên Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn, giảm lệ phí trước bạ,

Thời hạn nộp lệ phí, thuế:

• Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có thông báo nộp lệ phí trước bạ.
• Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
• Cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.

Đăng ký sang tên

Chuẩn bị hồ sơ

Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

• Đơn đăng ký biến động.
• Hợp đồng chuyển nhượng.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

Nộp hồ sơ

• Cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
• Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì cá nhân nộp tại bộ phận một cửa.

Tiếp nhận, giải quyết

Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Tư vấn pháp luật về thủ tục mua bán đất đai của cá nhân

Luật sư tư vấn thủ tục mua bán đất đai của cá nhân

Công ty Luật Kiến Việt cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu, thay mặt khách hàng thực hiện các thủ tục hành chính và làm việc với cơ quan nhà nước. Các công việc Luật sư thực hiện:

• Kiểm tra tình trạng ngăn chặn, quy hoạch và điều kiện chuyển nhượng của bất động sản.
• Tư vấn và soạn thảo các văn bản đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo quyền lợi tối ưu cho khách hàng.
• Hướng dẫn và hỗ trợ các bước công chứng, kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký sang tên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
•  Tư vấn xử lý các trường hợp đất đang thế chấp ngân hàng hoặc các tranh chấp phát sinh trong quá trình mua bán.

Việc thực hiện đúng quy trình và thủ tục mua bán đất đai không chỉ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi mà còn là “lá chắn” bảo vệ tài sản cho các cá nhân trước những rủi ro pháp lý phức tạp. Hãy liên hệ với cúng tôi qua hotline 0386579303 để được tư vấn trọn gói.