Nội dung

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất là quy định pháp luật về các trường hợp người dân được quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải phải ai cũng nắm được các căn cứ, điều kiện, quy trình, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó qua bài giới thiệu này sẽ hướng dẫn tới các bạn căn cứ, điều kiện, quy trình, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cá nhân để các bạn có thể tự mình xem xét và thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho bản thân và gia đình mình.

Chuyển mục đích sử dụng đất

Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai 2013 không quy định rõ về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất hiện tại bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển mục đích sử dụng đất trên thực tế được hiểu đơn giản là chuyển loại đất đang sử dụng (theo giấy tờ) sang loại đất mong muốn của chủ đất. Trên thực tế chuyển mục đích sử dụng đất hay được gọi dưới những tên gọi như chuyển đổi sang đất thổ cư, chuyển lên cây lâu năm…

Các trường hợp phải xin phép và không xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, khi nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp này, cá nhân, tổ chức phải làm đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền. Sau khi xem xét phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, cơ quan thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Theo Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp. Theo đó, tuy không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải đăng ký biến động đất đai.

Đối với các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để được xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận và cấp Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Khi nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, tổ chức thay đổi, muốn sử dụng đất vào mục đích khác so với mục đích sử dụng hiện tại thì cá nhân, hộ gia đình sẽ phải quan tâm về căn cứ, điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Tuy nhiên, không phải mọi nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đều được chấp thuận mà phải đáp ứng các điều kiện, căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định và thực tế triển khai của cơ quan có thẩm quyền, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ dựa vào 3 căn cứ sau đây:

Quy hoạch sử dụng đất: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch nơi có khu đất chuyển mục đích. Loại đất mà người dân mong muốn chuyển phải nằm trong quy hoạch của cơ quan nhà nước. Ví dụ người dân muốn chuyển sang đất ở (thổ cư) thì quy hoạch khu vực đó phải là quy hoạch đất ở, khu dân cư, điểm dân cư, đất hỗn hợp trong đó có đất ở.
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Thể hiện qua việc UBND cấp huyện triển khai chuyển mục đích sử dụng đất của từng diện tích, thửa đất cụ thể trong năm đó. Thông thường hàng năm UBND cấp huyện ở các địa phương sẽ thông báo để người dân đăng ký nhu cầu chuyển mục đích của mình trong năm đó hoặc năm tiếp theo để làm cơ sở nắm diện tích chuyển mục đích và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, cá nhân. Do đó người dân cần theo dõi và đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong năm đó hoặc trong năm tiếp theo..
Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất: Thể hiện trong đơn và hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp tới cơ quan có thẩm quyền. Người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích bao nhiêu, ở vị trí nào, cần thể hiện trong đơn và hồ sơ của mình.

Thông báo của UBND Quận Tân Bình về đăng ký kế hoạch sử dụng đất trong năm 2020

Hạn mức cá nhân, hộ gia đình được chuyển mục đích sử dụng đất

Trên thực tế hiện nay, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của đa số người dân là chuyển đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Sở dĩ như vậy một phần bởi vì giá trị của đất ở thường cao hơn so với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay không có văn bản nào quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó có thể nói Pháp luật hiện hành không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất sẽ bị ràng buộc, hạn chế trong các điều kiện sau:

Quy hoạch sử dụng đất: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch nơi có khu đất chuyển mục đích. Loại đất mà người dân mong muốn chuyển phải nằm trong quy hoạch của cơ quan nhà nước. Do đó nếu diện tích đất mong muốn chuyển đổi nằm ngoài, không thuộc quy hoạch sử dụng đất của loại đất đó thì tổ chức, cá nhân chưa thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho diện tích đó.
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Nếu người sử dụng đất đã đăng ký kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất vượt con số đã đăng ký thì rất có thể sẽ không thể thực hiện được mà phải chờ trong những năm tiếp theo.
Số tiền phải đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất: Người sử dụng đất sẽ thể hiện diện tích chuyển mục đích của mình trong đơn đăng ký kế hoạch sử dụng đất của mình trong năm đó và đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất của mình. Tuy nhiên người dân cần lưu ý rằng việc chuyển mục đích trong một số trường hợp là phải đóng tiền sử dụng đất (thường gặp là trường hợp chuyển sang đất ở). Do đó nếu quy hoạch có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân chuyển mục đích với diện tích càng nhiều thì số tiền đóng càng lớn. Do đó việc chuyển mục đích sử dụng đất cần phù hợp với nhu cầu sử dụng của bản thân và gia đình.

Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Người dân cần chuẩn bị và nộp những loại giấy tờ sau (Điều 6 Thông tư Số: 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất)

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 kèm theo Thông tư Số: 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính).

Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bộ phận một cửa lĩnh vực đất đai của UBND cấp huyện.
Bước 2: Phòng TNMT xác minh thực địa và lập biên bản xác minh thực địa; Chi nhánh VPĐKĐĐ lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất có thể hiện vị trí chuyển mục đích.
Bước 3: Phòng TNMT trình hồ sơ để UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 4: Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích, Phòng TNMT chuyển Chi cục thuế để xác định tài chính và ra thông báo số tiền phải nộp.
Bước 6: Người sử dụng đất nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế tại bộ phận một cửa; nộp tiền theo thông báo; nộp lại biên nhận chuyển tiền và thông báo tại bộ phận 1 cửa.
Bước 7: Chi nhánh VPĐKĐĐ Cập nhập trên Giấy chứng nhận diện tích đã chuyển mục đích và chuyển lại cho bộ phận 1 cửa để trả lại cho người sử dụng đất..

Sơ đồ quy trình chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên thực tế các cơ quan có thẩm quyền đang thực hiện

Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Dịch vụ luật sư sẽ hỗ trợ bạn:

Tư vấn quy định pháp luật về các trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Tư vấn hồ sơ, trình tự thủ tục thực hiện
Chuẩn bị hồ sơ, soạn thảo các đơn từ
Đại diện bạn thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước

Nếu bạn có nhu cầu cần hỗ trợ phân tích điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ, trình tự thủ tục thực hiện, hãy liên hệ với luật sư tư vấn của chúng tôi qua số điện thoại 0386.579.303 để được tư vấn cụ thể.