Có nên quy định bắt buộc công chứng các giao dịch kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư?

Tác giả: Luật sư Đỗ Thanh Lâm, công ty luật Kiến Việt.

Hiện nay liên quan tới dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, những người làm công chứng và một số chuyên gia đang phản đối việc quy định giao dịch nhà đất phải qua sàn, đồng thời cũng phản đối quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc công chứng của dự thảo luật.

1. Dự thảo luật kinh doanh bất động sản: Các hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc công chứng

Việc phản đối quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc công chứng là điều dễ hiểu, vì trong đó có nhiều loại hợp đồng từ trước đến nay luật bắt buộc phải công chứng. Theo quy định hiện nay, đối với nhà đất của hộ gia đình hoặc cá nhân thì các hợp đồng mang tính định đoạt (mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, ủy quyền, phân chia) bắt buộc phải công chứng. Đối với các hợp đồng bất động sản của một bên là công ty kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng.

Xem thêm: Các loại hợp đồng nhà đất phải công chứng chứng thực

2. Dự thảo luật kinh doanh bất động sản: Giao dịch kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư phải qua sàn

Tuy nhiên bên công chứng cũng phản đối luôn quy định nhà đất phải thông qua sàn và đề nghị các hợp đồng kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư phải bắt buộc công chứng.

Về điều này thì tôi hơi ngạc nhiên. Vì theo điều 57 dự thảo luật cho tới hiện tại, không phải tất cả các giao dịch nhà đất đều phải qua sàn mà chỉ áp dụng với các giao dịch của các chủ đầu tư. Cụ thể:

“Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản”.

Trong khi đó như đã nói, từ trước đến nay hợp đồng của các chủ đầu tư bất động sản không phải là khách hàng chủ yếu của các văn phòng công chứng. Và quy định bắt các loại bất động sản này phải thông qua sàn cũng có tác dụng nhất định như: sàn sẽ công khai hồ sơ pháp lý, hình ảnh, mô hình dự án, tiến độ xây dựng hiện tại và quá trình của dự án, hỗ trợ bên mua xem dự án, các bên ký hợp đồng…nhưng như tôi đã đề cập ở một bài trước, nếu các sàn như hiện tại thì tác dụng của quy định giao dịch phải qua sàn chưa nhiều nếu chưa có một “sàn thông tin” chung làm cơ sở kiểm tra, tra cứu về thông bất động sản và làm thủ tục.

sàn giao dịch bất động sản, nơi thông tin về bất động sản và diễn ra giao dịch

3. Không nên bắt buộc công chứng các hợp đồng kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư

Ngoài ra bên công chứng cũng đang đề nghị bổ sung bắt buộc công chứng các hợp đồng của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản với lý do tránh tranh chấp, bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản với các chủ đầu tư.

Tuy nhiên tôi thì cho rằng mục đích này không có tác dụng nhiều và đề nghị bắt buộc công chứng các hợp đồng của chủ đầu tư là không hợp lý, vì các lý do sau:

a) Việc công chứng hợp đồng hiện nay có 2 tác dụng chính:

+ Xác định đúng và đủ chủ thể tham gia ký kết, nhất là bên bán. Tức xem bao nhiêu người được bán và đúng là họ đã ký vào hợp đồng. Điều này có ý nghĩa nhiều với đất của hộ gia đình, cá nhân, nhưng với công ty bất động sản thì không có ý nghĩa lắm. Vì vốn dĩ công ty có con dấu, người đại diện theo pháp luật, có trụ sở…

+ Xác định nội dung của hợp đồng có vi phạm điều cấm của pháp luật không. Mẫu Hợp đồng mua bán trong dự án bất động sản các chủ đầu tư hiện nay cũng thường được đăng ký mẫu với Sở Công thương. Nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản hiện tại cũng quy định các mẫu. Hoặc nếu sửa đổi chỉ cần đơn thuần quy định phải đăng ký với cơ quan nhà nước.

b) Với các dự án bất động sản hiện nay, bắt buộc công chứng không có tác dụng nhiều trong việc ngăn ngừa tranh chấp. Vì công chứng chỉ chịu công chứng khi dự án đủ điều kiện mở bán, đủ giấy tờ, tức chỉ công chứng được hợp đồng mua bán. Để xác định dự án đủ điều kiện mở bán chưa, rất dễ. Chỉ cần hỏi dự án có văn bản cho phép mở bán hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng là biết ngay. Mà hiện nay thực tế khi chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư cũng thường chưa ký hợp đồng mua bán. Trước khi ký hđmb vì nhiều lý do xuất phát từ 2 phía. Chủ đầu tư thì muốn huy động vốn sớm, ngưòi mua thì cũng muốn “mua” sớm để có giá tốt, đầu tư..nên hai bên vẫn tự ký với nhau các hợp đồng khác như đặt cọc, góp vốn,…

– Còn nếu bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán thì cũng không ngăn ngừa được việc tranh chấp. Vì nguyên nhân tranh chấp đối với dự án bất động sản chủ yếu liên quan THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG, chứ không phải vì hợp đồng mua bán có thêm con dấu của bên thứ ba hay không. Ví dụ xây không đúng tiến độ, xây dựng không đúng thiết kế, chất lượng công trình kém, không bàn giao quỹ bảo trì, không cấp sổ cho cư dân, khách hàng thanh toán chậm thanh toán, hay đất của dự án có nguồn gốc đất công bị thanh tra…là những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trên thực tế. Trong khi công chứng hiện nay là ngồi một chỗ, nhìn xem nhà đất có sổ hoặc có đủ giấy tờ chưa để đóng dấu, nên không hỗ trợ được các vấn đề dẫn đến tranh chấp này. Trước khi ký hợp đồng mua bán, công chứng không xác minh nguồn gốc đất, không thẩm định hiện trạng tài sản, sau khi ký hợp đồng, công chứng không giám sát, theo dõi hợp đồng, việc thanh toán hai bên tự chịu trách nhiệm và nằm ngoài sự chứng kiến của công chứng viên…hợp đồng đặt cọc, góp vốn thì công chứng không chịu công chứng nên cũng không thể tư vấn cho bên mua hiện trạng pháp lý, những rủi ro trong tương lai. Trong khi những việc này Luật sư là người làm tốt nhất cho bên mua, nếu phải bắt buộc sao không quy định bắt buộc phải có luật sư tham gia?.

– Ngoài ra đối với các hợp đồng kinh tế, kinh doanh quan điểm từ trước đến nay là không bắt buộc công chứng để bảo đảm quyền tự chủ, linh hoạt, nhanh chóng, thỏa thuận của các chủ thể… trong kinh doanh. Chủ thể là công ty có tư cách pháp nhân, con dấu, người đại diện..nên không cần thiết có bên thứ ba xác định.

Do đó nếu vì lý do hạn chế tranh chấp, bảo vệ bên mua thì vấn đề nằm ở việc tăng cường quản lý nhà nước với chủ đầu tư và bắt buộc hoặc tăng cường thông tin, nhận thức cho người dân, người mua về việc cần thiết của luật sư.

Bài tiếp theo tôi với chủ đề: Giao dịch nhà đất qua sàn, nhìn từ cách làm của Hoa Kỳ tới thực trạng ở Việt Nam.