Nội dung

Điều kiện đăng ký làm chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay là lĩnh vực được nhiều người quan tâm bởi lợi nhuận mà nó mang lại. Tuy nhiên, không phải bất kỳ ai muốn trở thành chủ đầu tư cũng đáp ứng đủ điều theo quy định của pháp luật. Bài viết sau đây sẽ cung cấp một số thông tin về các quy định của pháp luật đối với điều kiện đăng ký làm chủ đầu tư dự án bất động sản.

Điều kiện đăng ký làm chủ đầu tư dự án bất động sản

Thế nào là dự án bất động sản?

Theo quy định tại khoản 2 điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP giải thích dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đó, dự án bất động sản bao gồm:

Dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng;
Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật.

>>> Tham khảo thêm về: Các hình thức trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản

Điều kiện đăng ký làm chủ dự án bất động sản

Điều kiện tư cách pháp nhân

Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 thì tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp).

Ngoài ra, theo Luật Nhà ở quy định đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại, để được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cần đáp ứng các điều kiện sau:

Chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Từ những quy định trên, có thể nhận thấy điều kiện về mặt tư cách pháp lý của doanh nghiệp để đăng ký làm chủ đầu tư dự án bất động sản bao gồm:

Là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh là kinh doanh bất động sản;
Mã ngành: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê (6810)

Điều kiện về năng lực tài chính

Theo quy định tại khoản 3 điều 58 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, có quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Như vậy một trong các điều kiện để thực hiện dự án là phải có năng lực tài chính để đăng ký dự án.

Theo quy định của điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai, quy định điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Theo đó, đối với dự án có quy mô dưới 20 ha thì nhà đầu tư phải có số vốn tối thiểu 20% trên tổng số vốn đầu tư của dự án. Đối với dự án có quy mô trên 20 ha thì nhà đầu tư phải có số vốn tối thiểu 15% trên tổng số vốn đầu tư của dự án.

Điều kiện làm chủ đầu tư dự án bất động sản

Hồ sơ đăng ký dự án bất động sản

Đối với dự án bất động sản, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện thống nhất theo Luật đầu tư. Do đó để được chấp thuận chủ trương đầu tư và bắt đầu các thủ tục tiếp theo của dự án và được ghi tên nhà đầu tư trong chấp thuận của cơ quan nhà nước, thì nhà đầu tư (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) phải nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm:

Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).

Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập bao gồm:

Tờ trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, điều kiện thu hồi đất đối với dự án thuộc diện thu hồi đất, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có); cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có).

Thủ tục đăng ký dự án bất động sản

Các bước trong quy trình pháp lý dự án cần phải thực hiện bao gồm các bước chính sau đây:

Bước 1 : Phê duyệt danh mục các dự án
Bước 2 : Xin chủ trương đầu tư.
Bước 3 : Phê duyệt 1:500
Bước 4 : Chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Đấu giá trúng khu đất dự án
Bước 5 : Quyết định giải tỏa đền bù
Bước 6 : Thực hiện xong giải tỏa đền bù
Bước 7 : Quyết định giao đất (từng phần hoặc toàn phần theo diện tích đã giải tỏa xong)
Bước 8 : Cấp giấy phép xây dựng (xin đồng thời PCCC, DTM, Điện chiếu sáng)
Bước 9 : Thực hiện thi công hoàn thiện hạ tầng theo GPXD
Bước 10: Nộp thuế sử dụng đất và nghiệm thu hạ tầng xây dựng
Bước 11: Ra sổ đỏ tổng theo giấy phép xây dựng và nộp thuế => Đủ điều kiện mở bán công khai
Bước 12: Ra sổ đỏ từng lô

Luật sư tư vấn, hỗ trợ đăng ký làm chủ đầu tư dự án bất động sản

Tư vấn dự án bất động sản
Tư vấn chuẩn bị, đáp ứng điều kiện đầu tư theo quy định
Hướng dẫn, soạn thảo hồ sơ đầy đủ, chi tiết theo quy định
Nhận ủy quyền làm việc với các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình xin các loại giấy phép
Đại diện khách hàng nộp hồ sơ và nhận kết quả
Giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện đăng ký làm chủ đầu tư

Bài viết trên đã cung cấp một số quy định của pháp luật về các điều kiện đăng ký làm chủ đầu tư dự án bất động sản. Với những thông tin mà chúng tôi cung cấp, hy vọng sẽ giúp ích cho Quý khách hàng. Để có thể tư vấn chi tiết về các vấn đề liên quan kinh doanh bất động sản, giấy phép xây dựng nhà ở,… Quý khách xin vui lòng liên hệ với đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật bất động sản của chúng tôi qua hotline 0386579303 để được tư vấn cụ thể chi tiết.