Mua bán đất – những điều cần lưu ý để tránh rủi ro

Hiện nay trên thực tế đã xảy ra nhiều tình trạng một miếng đất hoặc nhà bán cho nhiều người, khi mua nhà đất rồi mới biết nhà đất có những hạn chế, đất bị dính quy hoạch, tranh chấp liên quan tới nhà đất, giấy tờ bị làm giả….một trong những nguyên nhân của việc này là người mua thiếu thông tin và kiểm chứng về người bán và tài sản giao dịch. Do đó việc kiểm tra thông tin là điều cần thiết. Hiện nay người mua nhà đất có thể kiểm tra thông tin ở những cơ quan sau: Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) chi nhánh quận huyện nơi có nhà đất để xác minh độ xác thực của nhà đất cần giao dịch; Phòng, Văn phòng công chứng trong tỉnh, thành phố nơi có nhà đất; tòa án hoặc chi cục thi hành án (quận,  huyện) dân sự nơi có nhà đất; những người hàng xóm quanh nhà đất hay tổ trưởng, trưởng thôn (để xác định nhà đất có bị ngăn chặn hay tranh chấp hay không); một số trang kiểm tra quy hoạch hoặc Phòng quản lý đô thị/ Phòng Kinh tế và Hạ Tầng (để kiểm tra quy hoạch)….Thông thường nếu bạn tự đi hỏi thì có thể sẽ không được cung cấp. Do đó một là bạn phải yêu cầu bên bán ủy quyền cung cấp hoặc ủy quyền cho bạn, nhờ những người quen có thể tìm hiểu…

Một trong những lý do có thể dẫn đến giao dịch vô hiệu là do không tuân thủ hình thức, khi mà pháp luật quy định giao dịch đó phải tuân theo một hình thức nhất định. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch phải tuân thủ về mặt hình thức. Theo đó, các bên tham gia chuyển nhượng phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ doanh  nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản) và đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền (hay gọi là đăng bộ). Theo quy định tại điều 503 BLDS 2015 thì việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất, tức về pháp lý đất chỉ thuộc quyền quản lý, sử dụng của bên mua sau khi đã đăng bộ. Trong thực tế, rất nhiều người có thói quen mua bán đất chỉ bằng giấy tay ghi vài dòng đơn giản và đã giao nhận một phần hoặc phần lớn tiền với nhau (mặc dù đất cũng đã có giấy chứng nhận và đủ các điều kiện chuyển nhượng). Trước đến nay Tòa án cũng đã tuyên rất nhiều giao dịch giấy tay như vậy vô hiệu.

Do đó nếu đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng, bạn hãy cùng bên kia ra cơ quan công chứng làm hợp đồng và lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sang tên. Ngoài ra việc mua bán ở cơ quan có thẩm quyền cũng giúp các bên, nhất là bên mua kiểm tra được các thông tin về quyền sử dụng đất và chủ sở hữu, đất mình mua đủ điều kiện giao dịch hay có hạn chế gì hay không….

Năm 2014 ông Nam tiến hành mua một miếng đất nông nghiệp của ông Tiến, tuy nhiên do sổ đỏ của miếng đất đang được ông Tiến thế chấp tại ngân hàng, do đó hai bên lập hợp đồng mua bán và ông Nam đưa trước cho ông Tiến 200 triệu để lấy sổ đỏ ra, hẹn 2 tháng sau hai bên sẽ tiến hành hoàn thành thủ tục. Tuy nhiên sau đó ông Tiến lật lọng không chịu bán tiếp.

Thực tế cho thấy nhiều lúc miếng đất vì một lý do nào đó mà chưa thể chuyển nhượng ngay tại cơ quan có thẩm quyền như đang thế chấp ngân hàng, đang làm thủ tục nhận thừa kế…tuy nhiên các bên vẫn tiến hành lập hợp đồng mua bán với nhau và đưa trước một khoản tiền. Việc làm này có nhiều rủi ro bởi lẽ như phân tích ở mục 1 thì hợp đồng mua bán tay chưa có hiệu lực, trong thời gian chờ đợi một bên có thể thay đổi ý định.

Để hạn chế việc này, thay vì lập đồng chuyển nhượng, trường hợp trên ông Nam nên lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện chuyển nhượng khi đã giải tỏa thế chấp ngân hàng, và số tiền đặt cọc đưa cho ông Tiến sẽ dùng để trả cho ngân hàng lấy sổ ra. Việc trả nợ và giải chấp nên được thực hiện bởi cả 2 bên hoặc bên bán ủy quyền cho bên mua đi giải chấp. Bởi lẽ khác với hợp đồng chuyển nhượng, theo điều 328 BLDS 2015 việc đặt cọc không  cần phải đăng ký hay công chứng mới có hiệu lực. Do đó nếu hết thời hạn giao kèo, bên nào không chịu thực hiện, sẽ phải mất số tiền đặt cọc. Mặc dù pháp luật không yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải đầy đủ điều kiện như hợp đồng chuyển nhượng, tuy vậy không phải trường hợp nào các bên cũng có thể giao dịch đặt cọc mà cũng phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Do đó các bên cũng nên có sự tư vấn của Luật sư về điều kiện và cách thức quy định trong hợp đồng trước khi giao dịch và cũng nên kiểm tra thông tin hoặc ký kết ở công chứng để cơ quan công chứng kiểm tra thông tin. Hợp đồng đặt cọc cũng cần quy định rõ về thông tin hai bên, đối tượng của đảm bảo (là miếng đất dự định mua bán), điều kiện, thời hạn đặt cọc, số tiền đặt cọc….

Trong các giao dịch, đã có trường hợp mặc dù hai bên đã thực hiện việc mua bán và trao tiền, nhưng bên bán không tốt bỗng quay ra đòi tiền bên mua vì cho rằng bên mua chưa đưa tiền, hợp đồng chuyển nhượng đất cũng không tránh khỏi. Cho dù hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng và ghi rõ số tiền chuyển nhượng, nhưng điều đó cũng không có nghĩa rằng bên mua đã giao số tiền ghi trong hợp đồng. Nếu bên mua không có bằng chứng về việc đã đưa tiền thì có nhiều nguy cơ bị tuyên phải trả số tiền chưa thanh toán (mặc dù thực tế đã đưa). Trong hợp đồng công chứng, công chứng viên cũng thường ghi rằng “việc thanh toán tiền do các bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên”.

Do đó, việc đưa tiền bằng phương thức chuyển khoản ngân hàng là điều cần thiết. Trong trường hợp vì lý do nào đó mà phải đưa tiền mặt, việc lập biên nhận tiền có xác nhận của công chứng viên hoặc có chữ viết tay của bên bán và có người làm chứng là điều cần thiết, đồng thời ghi rõ rằng để thanh toán cho việc chuyển nhượng. Bên mua cũng có thể yêu cầu bên bán ghi xác nhận đã nhận tiền vào ngay dưới hợp đồng chuyển nhượng. Nếu tới thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, bên mua đã giao đủ hoặc một phần số tiền, ở điều khoản thanh toán cần yêu cầu ghi đã thanh toán đủ hoặc đã giao số tiền là bao nhiêu. Nội dung chuyển tiền cũng cần ghi rõ nội dung chuyển tiền để thanh toán hợp đồng chuyển nhượng abc nào đó. Các bằng chứng về việc đã giao tiền như trên cần được lưu lại cẩn thận dự phòng trường hợp vào một ngày xấu trời bên bán “trở chứng” kiện đòi tiền chuyển nhượng.

Theo báo Zingnews.vn ( zingnews.vn/mua-nha-58-ty-ban-lai-28-ty-dong-post595750.html) thì đầu năm 2014 Ông Nguyễn Văn Quyện, nhà ở 335bis Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, quyết định bán căn nhà tại địa chỉ trên. Sau một thời gian rao bán nhà, ông T. đã đồng ý mua với giá 58 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, người mua đặt cọc 10 tỷ đồng và đến 2/10/2014, hai bên đi làm thủ tục công chứng. Trong hợp đồng chuyển nhượng nêu: Sau khi ký hợp đồng, phía ông Quyện giao toàn bộ bản chính giấy tờ nhà cho người mua để họ làm thủ tục đăng bộ sang tên. Chỉ sau một ngày ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng (tức 3/10/2014), phía ông T. đã hoàn tất các giấy tờ liên quan đến căn nhà, sang tên trên giấy chủ quyền qua ông T. Đến 16/10/2014, ông T. ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà nói trên cho một người thứ ba với giá 28 tỷ đồng. Trong khi đó, số tiền còn lại (48 tỷ đồng) ông T. vẫn chưa trả cho ông Quyện. Sau nhiều lần hẹn gặp, phía ông T. trả cho ông Quyện thêm được 1 tỷ đồng và viết giấy cam kết đến cuối tháng 11/2014 sẽ thanh toán hết, nếu không sẽ bị mất 11 tỷ đồng đã giao cho bên bán và phải làm thủ tục sang tên nhà trở lại cho ông Quyện. Đến hẹn, ông T. vẫn không thực hiện cam kết nên ông Quyện khởi kiện ra TAND quận Tân Bình yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà. Tòa thụ lý vụ án, mời hai bên đến hòa giải nhưng phía ông T. không đến. Lúc này, ông Quyện tố giác cơ quan chức năng “tiếp tay” cho ông T. chiếm đoạt tài sản của ông và yêu cầu cơ quan chức năng làm rõ.

Ông T trong bài báo nêu theo mình được biết tên Trường, cũng dùng thủ đoạn tương tự với một người khác bên Nguyệt ở Q9. Đại khái là bà Nguyệt có 3 miếng đất rao bán. Ông Trường tới hỏi mua và trả giá là 8 tỷ. Hai bên thỏa thuận sau khi ra công chứng ông Trường sẽ trả trước 2 tỷ và bà Nguyệt sẽ đưa sổ đỏ để ông Trường đi sang tên, sau khi sang tên ở tài nguyên ông Trường sẽ trả hết số tiền còn lại, nếu ông Trường không thanh toán số còn lại sẽ bị mất tiền và bà Nguyệt lấy lại đất. Hai bên có viết giấy tay về thỏa thuận này. Tuy nhiên khi ra công chứng do muốn giảm thuế nên đã ghi giá mua bán thấp hơn thực tế. Sau đó ông Trường đi sang tên cho mình và bán lại đất cho một người khác với giá 6 tỷ.  Bà Nguyệt sau khi thấy ông Trường không thanh toán số tiền còn lại đã tìm gặp đòi nhưng không được, nên đã kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng. Lúc này ông T đã bị công an bắt vì liên quan tới nhiều vụ lừa đảo và để lại hậu quả cho các bên giải quyết .

Vậy lý do mà ông Quyện và bà Nguyệt bị mất tiền ở trên là gì? Đó là mặc dù bán một nhà đất có giá trị lớn nhưng bên bán không hiểu một nguyên lý đơn giản: khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng và để bên mua đi đăng bộ thì gần như việc mua bán đã hoàn tất. Nếu thực hiện theo phương thức này đáng lẽ bên bán đã phải nhận hết số tiền mua bán, không được để nợ một số tiền còn lại nhiều như vậy. Vì trừ một số rất ít trường hợp vì lý do sai sót lớn mới trả lại, còn không thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ sang tên cho bên mua khi một trong hai bên nộp đủ hồ sơ vào. Thông thường việc đăng bộ sang tên ở trang tư là 15 ngày, nhưng luật quy định là trong vòng 15 ngày thì việc VPĐKQSDĐ “tạo điều kiện” đăng ký sang tên sau 1 ngày cho bên mua trong trường hợp trên thì cũng không trái quy định.

Cho nên các bạn phải nhớ một điều rằng: Việc thỏa thuận thanh toán tiền như thế nào, cho dù ghi luôn trong hợp đồng công chứng hay một ở một thỏa thuận khác, thì cũng là chuyện của hai bên, không phải là việc của cơ quan công chứng và cơ quan đăng bộ.

Cho dù bên mua có chưa trả một đồng nào, hay có cam kết như thế nào, hay việc chuyển nhượng chỉ là hình thức của việc vay tiền….thì chỉ cần thấy có hợp đồng chuyển nhượng được được công chứng cùng các giấy tờ khác thì VPĐKQSDĐ sẽ sang tên cho bên mua. Mà khi đã được đứng tên trên Sổ, thì bên mua ngay lập tức có thể chuyển nhượng cho một người khác. Khi ký công chứng hợp đồng, không biết các bạn có đọc được nội dung “việc thanh toán tiền do các bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên” hay không?

Qua những câu chuyện, mới thấy hết ý nghĩa của việc mọi người khi giao dịch các tài sản lơn trong cuộc sống nên nhờ tư vấn và hướng dẫn của những người am hiểu chuyên môn và có kinh nghiệm.