Nội dung

Thủ tục cấp sổ nhà đất khi đã mua đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên là một vấn đề pháp lý phức tạp, gây ra nhiều khó khăn và rủi ro cho người mua. Nhiều người mua đất vì nhiều lý do khác nhau, đã thanh toán tiền và nhận đất, nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên, dẫn đến tình trạng “đất không sổ, nhà không tên”. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục cấp sổ nhà đất trong trường hợp này, đồng thời đưa ra những lưu ý và giải pháp để người mua có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Thủ tục cấp sổ nhà đất khi đã mua đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên

Quy định về sang tên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi sang tên Sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận. Theo đó:

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cấp một Sổ mới đứng tên mình, tuy nhiên cần phải trả thêm chi phí làm phôi Sổ mới.
Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp: Trường hợp này, toàn bộ thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ được thể hiện trên trang 3, trang 4 cửa Sổ. Người nhận chuyển nhượng không cần trả thêm chi phí làm Sổ mới mà vẫn có đầy đủ quyền khi giao dịch.

Điều kiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các căn cứ pháp lý liên quan đến mua bán đất đai

Sang tên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực) thì người dân bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Điều kiện của bên chuyển nhượng (bên bán) để thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; (iii) Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án; (iv) Còn thời hạn sử dụng đất và (v) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng (bên mua) để được sang tên là không được thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024: (i) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích đất theo quy hoạch đã được phê duyệt; (ii) Cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng; (iii) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng.

Hồ sơ, thủ tục sang tên sổ đỏ

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính bao gồm thuế thu nhập cá nhân của người bán; lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ của người mua.
Bước 3. Thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên Sổ)

(i) Hồ sơ cần chuẩn bị theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP bao gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, hợp đồng chuyển nhượng, Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có), Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ.

(ii) Nơi nộp hồ sơ: Bộ phận Một cửa; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

(iii) Trả kết quả: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.

Đã mua đất nhưng chưa sang tên có bị xử phạt không?

Thủ tục sang tên là thủ tục bắt buộc, nếu không thực hiện sẽ bị xử phạt vi hành chính. Theo Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức xử phạt vi phạm hành chính như sau:

Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai.
Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.

Thủ tục cấp sổ nhà đất khi đã mua đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên

Thủ tục cấp sổ nhà đất khi đã mua đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên được quy định tại Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ/CP.

Trường hợp 1: Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp 2 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

(i) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

(ii) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

(iii) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:

(i) Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ bao gồm Đơn theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định hoặc bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

(ii) Bước 2: Văn phòng đất đai giải quyết đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo trình tự quy định trong Nghị định này.

(iii) Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền

Luật sư tư vấn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tư vấn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sổ đỏ là chứng thư pháp lý quan trọng, xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Khi tư vấn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), luật sư có thể hỗ trợ khách hàng trong nhiều khía cạnh pháp lý quan trọng, bao gồm:

Phân tích tình trạng pháp lý của thửa đất, xác định liệu khách hàng có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật hay không.
Liệt kê chi tiết các giấy tờ cần thiết, hướng dẫn khách hàng cách thức thu thập và hoàn thiện hồ sơ.
Giải thích rõ ràng các bước trong quy trình cấp sổ đỏ, từ nộp hồ sơ, thẩm định, đến nhận kết quả.
Đại diện khách hàng nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền và theo dõi tiến độ giải quyết.
Trong quá trình giải quyết hồ sơ, có thể phát sinh các vấn đề pháp lý phức tạp. Luật sư sẽ thay mặt khách hàng giải quyết các vấn đề này, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
Tư vấn và soạn thảo các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

Việc tìm kiếm sự tư vấn của luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai là một bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các tổ chức, cá nhân. Khi gặp bất kỳ vấn đề pháp lý nào liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hãy liên hệ với luật sư đất đai Luật Kiến Việt qua hotline 0386579303 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.