Nội dung

Mua đất có diện tích ít hơn trên sổ đỏ là tình trạng mua đất có diện tích không trùng khớp, bị thiếu so với trên sổ đỏ. Có thể thấy, do sự chủ quan nhỏ nào đó mà người mua đã không rà soát kĩ diện tích đất trên thực tế so với sổ đỏ. Khi gặp phải tình trạng này, bên mua cần nắm được phương thức xử lý cũng như hồ sơ, quy trình giải quyết để bảo vệ quyền lợi của mình. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Cách giải quyết diện tích đất trên thực tế ít hơn trên sổ đỏ

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.

Một số cách xử lý khi mua đất có diện tích ít hơn trên sổ đỏ

Thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 được hướng dẫn bởi Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 03/3/2017 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Xét thấy, trong trường hợp diện tích đất trên thực tế khác với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mà chênh lệch đó không làm thay đổi ranh giới thửa đất thì được công nhận theo diện tích thực tế. Đồng thời, người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn. Nếu diện tích đất trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ do sự lấn chiếm của các hộ liền kề thì người sử dụng đất có quyền gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã có thẩm quyền nơi có đất để được giải quyết. Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ thì người sử dụng đất có thể làm thủ tục đính chính với cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Yêu cầu bên bán trả lại tiền đối với phần đất chênh lệch

Khi phát hiện ra sự sai sót về diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên sổ đỏ khi mua bán đất thì người sử dụng đất là bên mua có thể căn cứ vào hợp đồng để yêu cầu người bán trả lại giá trị phần diện tích đất chênh lệch này, cụ thể:

Theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Trong trường hợp này các bên cần xem xét hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản cam đoan về diện tích thực tế hay ràng buộc bên mua chịu rủi ro về diện tích thực tế không. Việc các bên không có thỏa thuận cụ thể có thể gây khó khăn trong việc giải quyết và dẫn đến tranh chấp.

Một số lưu ý khi mua đất có diện tích ít hơn trên sổ đỏ

Khi mua đất có diện tích ít hơn trên sổ đỏ sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của mình. Do đó, nếu do sơ suất mua mua đất có diện tích ít hơn trên sổ đỏ thì cần chú ý những điều sao để tránh ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

Kiểm tra ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xem có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề không.

Tham khảo thêm về: Mua bán đất – những điều cần lưu ý để tránh rủi ro

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế khác so với sổ đỏ

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi không đúng diện tích thực tế

Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

Hồ sơ đề nghị cấp đổi

Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK;

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Trình tự, thủ tục cấp đổi

Bước 1: Nộp hồ sơ, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Luật sư tư vấn giải quyết khi mua đất có diện tích thực tế ít hơn trên sổ đỏ

Luật sư tư vấn giải quyết mua đất có diện tích ít hơn sổ đỏ

Luật sư có kiến thức và chuyên môn về giải quyết tranh chấp đất đai sẽ hỗ trợ Quý khách hàng những công việc sau:

Tư vấn những thắc mắc của khách hàng về thông tin trên sổ đỏ;
Tư vấn những rủi ro có thể xảy ra khi mua đất có diện tích thực tế ít hơn trên sổ đỏ;
Tư vấn thẩm định hợp đồng, thỏa thuận trước khi ký kết, sau khi ký kết hợp đồng mua bán đất đai;
Soạn thảo văn bản, tài liệu theo yêu cầu của khách hàng.

Việc mua đất có diện tích thực tế ít hơn trên sổ đỏ sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền và lợi ích của mình. Do đó, người mua cần phải kiểm tra kỹ thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng và diện tích đất trên thực tế trước khi quyết định mua. Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào khác liên quan về hồ sơ, quy trình giải quyết tranh chấp, xin vui lòng liên hệ chúng tôi thông qua Hotline 0386579303 để được hỗ trợ một cách nhanh chóng.