Nhìn từ thủ tục giao dịch nhà đất của Mỹ và Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn thiện cho giao dịch nhà đất ở Việt Nam

Tác giả: Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Luật sư điều hành Công ty Luật Kiến Việt.

luật sư Đỗ Thanh Lâm

A. Quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được lấy ý kiến và hoàn thiện. Trong dự thảo mới nhất của đang được lấy ý kiến, điều 57 quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Quy định “tổ chức, cá nhân khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch” từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Sau đó, yêu cầu này được bỏ khi sửa đổi luật năm 2014 nhằm nới lỏng cho thị trường bất động sản. Nay quy định giao dịch nhà đất phải thông qua sàn được đề cập lại trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nội dung này đang gây nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia và giới bất động sản.

Với tư cách là luật sư đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, hôm nay tôi xin được chia sẻ một số thông tin, nhận định liên quan tới vấn đề này bằng hai góc nhìn: Giao dịch nhà đất qua sàn ở Mỹ và thực tế tồn tại hiện nay ở Việt Nam. Từ đó chúng ta có thể thấy vấn đề thực sự cần xây dựng và hoàn thiện ở Việt Nam liên quan tới giao dịch nhà đất qua sàn.

B. Quy định về giao dịch nhà đất ở Mỹ

1. Quyền sở hữu nhà đất ở Mỹ

Mỹ là quốc gia công nhận quyền sở hữu đất đai của người dân, người mua bất động sản. Công dân Hoa Kỳ hoặc người nước ngoài có thể mua để sở hữu nhà đất. Một trong những yếu tố làm cho bất động sản Mỹ tạo nên sức hút mạnh mẽ đối với nhà đầu tư nước ngoài chính là quyền sở hữu tài sản vĩnh viễn và thủ tục pháp lý rõ ràng, nhanh chóng. Hệ thống pháp luật về bất động sản của Mỹ bảo vệ mạnh mẽ quyền lợi người mua, không phân biệt công dân Mỹ hay người nước ngoài. Không có sự khác biệt nhiều về mặt pháp lý giữa công dân Mỹ và người ngoại quốc mua nhà ở Mỹ.

Thủ tục mua nhà đất ở Mỹ

Mỹ là nước công nhận quyền sở hữu nhà đất cho người mua

2. Thuế nhà đất ở Mỹ

Thuế bất động sản ở Mỹ chịu sự chi phối bởi Luật thuế tiểu bang và thuế liên bang. Thuế liên bang áp dụng thống nhất trên toàn lãnh thổ Mỹ. Trong khi đó thuế của mỗi tiêu bang lại khác nhau. Tại Mỹ, người mua bất động sản không phải trả thuế mua bán.

Tuy nhiên người mua sẽ trả phí cho công ty làm dịch vụ mua bán tính trên tỷ lệ giá mua bán.

Ngoài ra tuy không phải trả thuế khi mua bán bất động sản, nhưng người sở hữu bất động sản ở Mỹ phải trả thuế tài sản hàng năm. Mức thuế nhà đất vào khoảng 1-5%/ năm, tính trên giá trị bất động sản tại từng thời điểm. Hiện nay Texas là bang có mức thuế thấp nhất.

Người sở hữu bất động sản khi có lợi tức từ bất động sản (ví dụ cho thuê) thì còn phải trả Thuế lợi tức liên bang, vào khoảng 12-20% lợi nhuận ròng (tức tiền thuê trừ đi tất cả chi phí). Nếu người mua có vay ngân hàng và chịu lãi vay thì lãi vay này cũng được tính vào chi phí. Nếu bất động sản không cho thuê, không tạo ra lợi nhuận thì không phải đóng loại thuế này. Do có Thuế lợi tức, nên khi người bán bất động sản mà có lãi thì cũng phải đóng loại thuế này khi bán nhà đất. Việc xác định lãi sẽ dựa vào giá bán – giá mua + các chi phí trong quá trình sở hữu bất động sản (cải tạo, sửa chữa,…).

3. Các phương thức mua nhà đất ở Mỹ

Để mua nhà đất ở Mỹ bạn có thể thanh toán tiền mua nhà một lần nếu đủ tài chính, tuy nhiên sẽ có một số quy định về việc chứng minh nguồn gốc dòng tiền mua. Hoặc bạn có thể mua nhà đất trả góp bằng tín dụng, nhưng bạn phải có điểm tín dụng tốt.

4. Thông tin nhà đất ở Mỹ bằng dữ liệu và thực hiện mua bán qua công ty môi giới

Để giao dịch nhà đất ở Mỹ, người bán, trao tặng và người mua, nhận trao tặng phải thông qua trung gian một công ty môi giới chứ không tự giao dịch với nhau và cũng không trực tiếp thanh toán tiền cho nhau. Người mua có thể tự tìm nhà hoặc thông qua môi giới. Ngược lại người bán có thể có sẵn người mua nhưng vẫn phải giao dịch qua môi giới như nêu trên.

Để tìm kiếm một bất động sản ở Mỹ, bạn có thể thông qua nhiều cách như tự chạy qua các khu dân cư kiếm nhà treo bảng bán nhà, gửi qua môi giới, hoặc phương thức ngày càng trở lên phổ biến trong thời đại công nghệ là qua các ứng dụng (ví dụ Zillow). Ở vai trò người bán, bạn có thể gửi bất động sản của mình cho công ty môi giới.

Các công ty môi giới thuộc sự quản lý của bang. Ngoài ra còn có Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản Mỹ (NAR). Cũng như nhiều ngành nghề khác ở Mỹ, các môi giới (Realtor) đều phải có chứng chỉ hành nghề và thường xuyên phải học, thi cập nhập thông tin và luật lệ mới. Công ty môi giới sẽ giúp người bán không những tìm kiếm khách hàng mà còn tự làm việc với khách hàng, làm thủ tục sang tên và đóng phí. Khi bạn gửi nhà đất cho một công ty thì chỉ có một môi giới của công ty đó đứng ra bán cho bạn. Môi giới có ổ khóa riêng và tự làm việc với khách hàng mua. Ngoài ra môi giới còn kiểm tra về căn nhà, chụp ảnh quảng bá, kiến nghị những vấn đề cần hoàn thiện và tiến hành định giá nhà đất bằng một báo cáo định giá.

Khi rao bán một nhà đất, công ty môi giới sẽ công khai và người mua có thể dễ dàng xem các thông tin về nhà đất như chủ sở hữu, diện tích, hình ảnh, lịch sử đóng thuế hàng năm, các chi phí thường niên …hệ thống chính để định giá nhà đất là dựa trên hệ thống định giá thuế và biểu đồ đóng thuế hàng năm cho thành phố của nhà đất đó. Mỗi nhà đất đều có lịch sử thuế từ khi được xây dựng đến năm gần nhất. Người mua sẽ biết được những loại thuế, phí phải đóng hàng năm, hàng tháng cho ngôi nhà. Nếu có nhiều người mua cùng một căn nhà thì sẽ tiến hành trả giá, bạn có thể trả giá thấp hơn hoặc cao hơn giá rao bán, tuy nhiên không được thấp hơn mức giá nhà để đóng thuế.

Ví dụ nhà chị tôi khi gửi bán, giá chung dựa trên diện tích đóng thuế là 500,000 $, nhưng môi giới đến xem và định giá bán được là khoảng 540,000 $ vì nói đó là khu vực tốt và nhà phải có sàn gỗ và dán màn cửa bằng gỗ, nên giá rao bán là 580,000 $. Thuế tài sản hàng năm là 11,862 $…

Vì thế giá nhà đất ở Mỹ đều có giá và thông tin chung trong khu vực, ít có sự biến động mạnh hoặc “sốt đất”, “thổi giá” bất thường như ở Việt Nam. Mặc dù chủ sở hữu vẫn có giấy tờ xác nhận chủ sở hữu từ liên bang gọi là Grant deed từ 1 đến 2 trang giấy, nhưng rất hiếm khi bạn cần đến chủ quyền nhà ngay cả khi mua bán, vì đã có dữ liệu về bất động sản, vì thế cũng không có vấn đề “sổ giả”.

Môi giới ở Mỹ

Để mua bán nhà đất ở Mỹ, bạn phải thông qua môi giới thay vì tự giao dịch với nhau

5. Thủ tục mua bán nhà đất ở Mỹ

Bước 1: Đặt cọc

Sau khi đã tìm được nhà đất và xem xét thông tin, đồng ý giá cả, người mua sẽ ký một văn kiện ràng buộc (binder) với công ty môi giới/công ty phát triển nhà và đây cũng là hợp đồng đầu tiên trước khi đóng hồ sơ mua bán nhà đất, đồng thời người mua viết phiếu chuyển tiền cọc (Down Payment). Đây là văn kiện bao gồm những thông tin tên người mua và bán, địa chỉ ngôi nhà, giá bán thỏa thuận cùng với nguồn tài trợ cho vay tiền khác.

Bước 2: Ký hợp đồng mua bán và nhận tài khoản bảo chứng

Sau khi khách hàng thanh toán tiền đặt cọc, công ty môi giới/phát triển nhà sẽ gửi, email hợp đồng mua bán (Purchasing Agreement) cho khách hàng. Sau khi ký hợp đồng mua bán, vài ngày sau bạn sẽ nhận được tài khoản bảo chứng “Escrow Account” được cung cấp bởi công ty lập văn tự “Title Company”. Title Company là công ty trung gian giữa công ty môi giới/công ty phát triển nhà và người mua để bảo đảm quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch mua bán bất động sản. Đây là công ty giữa vai trò quan trọng trong giao dịch bất động sản.

“Title Company” cung cấp cho người mua và công ty môi giới/công ty phát triển nhà một tài khoản bảo chứng “escrow account”. Tài khoản này đồng tham gia bởi các bên liên quan đến giao dịch mua bán nhà, để đảm bảo rằng người mua không bị mất tiền nếu căn nhà không được bên môi giới bàn giao căn nhà đúng như trong hợp đồng và cũng bảo vệ bên môi giới/đơn vị phát triển nhà không bị rơi vào tình trạng không được thanh toán từ người mua.

Bước 3: Nghiệm thu nhà

Đơn vị môi giới/phát triển nhà sẽ gửi thư mời bạn đến nghiệm thu nhà đất. Nếu người mua không thể tới vẫn có thể gửi email/thư giới thiệu người quen để tới nghiệm thu, hoặc nếu không có ai thì công ty môi giới/phát triển nhà có thể quay video và gửi cho bạn xem.

Bước 4: Chuyển tiền còn lại và ký đóng giao dịch “Closing”

Sau khi đã nghiệm thu nhà và đã có tài khoản bảo chứng, người mua tiến hành chuyển số tiền còn lại vào tài khoản bảo chứng sau khi đã trừ tiền đặt cọc và tiến hành ký các giấy tờ cần thiết để sang tên đóng giao dịch “Closing”.

Người mua có thể không cần đến Mỹ để ký đóng “Closing” mà người mua có thể ký tại Đại sứ quán Mỹ.

Khi ký “Closing” bạn cũng sẽ thanh toán các chi phí cho “Title company” và hoàn tất việc nhận nhà từ công ty môi giới/đơn vị phát triển nhà.

Bước 5: Nhận giấy chủ quyền nhà từ liên bang

Trong vòng hai tuần sau, chính quyền liên bang sẽ gửi chủ quyền căn nhà cho người mua và các bên đã hoàn tất các bước để mua nhà đất ở Mỹ.

Một điều rất tiện lợi khi mua nhà ở Mỹ và người mua nhà không cần tới Mỹ vì mọi việc có thể thực hiện bằng việc ký tên trên hợp đồng điện tử “Docusign”. Ở Mỹ, giao dịch qua hợp đồng điện tử là hợp pháp. Các công ty ở Mỹ không cần sử dụng các con dấu như công ty ở Việt Nam, chữ ký của người ký trên hợp đồng là hiệu lực cao nhất, mỗi chủ thể cá nhân hay tổ chức tham gia trong hợp đồng đều có trách nhiệm như nhau đối với chữ ký của mình trên hợp đồng.

Chủ quyền nhà đất được lưu trữ trên giữ liệu quốc gia của liên bang, không cần phải giữ bản sổ hồng bằng giấy giống như ở Việt Nam. “Title company” sẽ lấy thông tin từ dữ liệu của liên bang. Người mua và bán chỉ cần đem theo hộ chiếu của mình để giao dịch. Trong trường hợp chủ sở hữu làm mất chủ quyền nhà đất cũng không sao, bạn có thể đem hộ chiếu đến chính quyền liên bang để xin bản khác với chi phí chỉ vài đô la.

Như vậy có thể thấy 3 điểm mấu chốt và đặc điểm của thủ tục giao dịch nhà đất ở Mỹ:

  1. Thông tin của bất động sản được quản lý bằng dữ liệu và có thể tra cứu;
  2. Mua bán bất động sản phải qua đơn vị trung gian để bảo đảm sự an toàn;
  3. Việc giao dịch nhà đất thuận lợi bằng việc có thể ký kết hợp đồng, văn bản ở bất kỳ nơi nào thông qua hợp đồng điện tử và Đại sứ quán Mỹ.

C. Giao dịch nhà đất ở Việt Nam

1. Đặc điểm thị trường nhà đất ở Việt Nam

Có thể nói thị trường bất động sản ở Việt Nam đang phát triển. Đa số người dân Việt Nam có tâm lý muốn được sở hữu bất động sản để an cư và để lại cho con cái. Ngoài ra những năm vừa qua, bất động sản được coi là kênh đầu tư tốt của các nhà đầu tư do giá luôn có xu hướng tăng.

2. Thuế nhà đất ở Việt Nam

Theo quy định pháp luật Việt Nam, khi mua bán nhà đất, người mua và người bán (theo thỏa thuận) sẽ phải đóng thuế thu nhập với tỷ lệ 2% và lệ phí trước bạ 0,5% trên giá trị mua bán nhà đất, không cần biết chủ nhà đất lời hay lỗ. Điều này khác với quy định thuế lợi tức của Mỹ khi chủ sở hữu đóng thuế trên phần lợi nhuận thu được. Tuy nhiên sau mua nhà đất ở Việt Nam, chủ sở hữu nhà đất hầu như không phải đóng thuế tài sản hàng năm. Chỉ có một loại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với loại đất như nhà ở, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ nhưng không đáng kể. Thế nên người dân có xu hướng mua bất động sản để lâu dài hoặc đầu cơ chờ tăng giá, nhất là đối với đất không.

3. Thủ tục, trình tự mua bán nhà đất ở Việt Nam

Bạn có thể xem chi tiết về thủ tục, trình tự mua bán nhà đất ở Việt Nam ở link sau:  Quy trình và thủ tục mua bán đất đai của cá nhân hiện nay

Thực tiễn cho thấy quy trình mua bán nhà đất ở Việt Nam thường qua các bước sau:

Bước 1: Đặt cọc

Sau khi người mua tìm được nhà đất và đồng ý với giá bán, người mua và người bán ký hợp đồng đặt cọc với nhau để người mua đặt 1 khoản tiền đặt cọc cho người bán và hẹn thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng/mua bán. Hợp đồng đặt cọc có thể có có sự chứng kiến của môi giới hoặc được công chứng bởi công chứng viên, tuy nhiên sự tham gia này là không bắt buộc. Đồng thời bước đặt cọc này theo quy định pháp luật là không bắt buộc mà chỉ là một thói quen giao dịch thực tế.

Bước 2: Ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng

Tới thời hạn trong hợp đồng đặt cọc, hai bên cầm giấy tờ giấy bản gốc (giấy tờ cá nhân hai bên, giấy chủ quyền nhà đất, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân…) ra một tổ chức công chứng (Văn phòng công chứng/phòng công chứng) để ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng. Một số địa phương ủy ban nhân dân xã, phường nơi có bất động sản cũng có thẩm quyền chứng vào hợp đồng mua bán. Theo quy định chỉ được ký hợp đồng mua bán ở văn phòng công chứng thuộc tỉnh/thành phố nơi có bất động sản và hiện nay phương thức là ký trực tiếp vào bản giấy trước mặt công chứng viên. Văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường sẽ chứng (ký, đóng dấu) vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng và trả lại giấy tờ cho hai bên.

Bước 3: Đăng bộ sang tên

Hai bên sẽ phải thỏa thuận một trong hai bên hoặc cả hai cùng tới bộ phận một cửa tại UBND cấp huyện (đối với cá nhân) hoặc cấp tỉnh (nếu tổ chức) để nộp hồ sơ cho thủ tục sang tên từ người bán sang người mua. Việc nộp hồ sơ bằng giấy và trực tiếp hoặc qua đường bưu điện. Cơ quan với tên Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) sẽ kiểm tra hồ sơ, bất động sản và chuyển thông tin nghĩa vụ thuế cho cơ quan thuế cùng cấp để xác định số thuế phải nộp. Cơ quan VPĐKĐĐ sẽ thông báo nghĩa vụ thuế cho người nộp hồ sơ. Sau khi chuyển tiền thuế qua ngân hàng, các bên sẽ nộp lại biên lai tại bộ phận 1 cửa và sau vài ngày giấy chủ quyền nhà đất đã cập nhập sang tên cho người mua sẽ được gửi cho người mua.

sơ đồ mua bán nhà đất cá nhân hiện nay

Sơ đồ mua bán nhà đất ở Việt Nam hiện nay

5. Thực trạng và rủi ro giao dịch nhà đất ở Việt Nam

Có một số vấn đề nổi bật về thực trạng và rủi ro trong mua bán nhà đất ở Việt Nam:

(i) Chưa xây dựng kênh thông tin về bất động sản:

Việc quản lý bất động sản và thông tin về bất động sản vẫn dựa vào giấy chủ quyền (với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất”) và thiếu một kênh dữ liệu để có thể tra cứu. Điều này dẫn đến những thực trạng như lừa bán bằng giấy tờ giả; giấy tờ được cấp lại trong khi chưa hủy được giấy tờ trước đó; người mua thiếu thông tin về bất động sản, hoặc thực tế bất động sản khác với thông tin trên giấy chủ quyền…

Người dân hoặc kể cả các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản, cơ quan công chứng, luật sư cũng không thể tra cứu, khai thác thông tin về bất động sản từ dữ liệu của cơ quan nhà nước (VPĐKĐĐ). Ngay cả các cơ quan nhà nước với nhau cũng chưa có sự liên thông, tra cứu dữ liệu chung. Thực tế chỉ có chủ sở hữu bất động sản mới mới trích lục được thông tin về bất động sản của mình và việc thực hiện còn bằng phương thức nộp, nhận bằng hồ sơ giấy.

sổ đỏ mua bán đất đai

Thông tin nhà đất và việc mua bán nhà đất ở Việt Nam vẫn được thực hiện bằng sổ và giấy tờ bằng giấy thay vì dữ liệu

(ii) Môi giới ở Việt Nam hỗn loạn và chưa được quản lý:

Các môi giới ở Việt Nam còn chưa chuyên nghiệp, bao gồm cả người có chứng chỉ môi giới lẫn người không có chứng chỉ. Có thể nói ở Việt Nam bất kỳ người nào cũng có thể trở thành môi giới bất động sản. Các cơ quan có thẩm quyền cũng không quản lý được hoạt động môi giới bất động sản trên thực tế. Vì thế dẫn tới việc loạn môi giới, môi giới lừa đảo, đưa ra thông tin gian dối…Vai trò môi giới ở Việt Nam đơn thuần chỉ là giới thiệu nhà đất cho người mua. Sự hỗ trợ của họ khá hạn chế với hai bên và không khép kín toàn bộ từ đầu tới khi kết thúc. Các công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản vẫn chỉ dừng lại ở việc môi giới có đăng ký kinh doanh bằng mô hình công ty. Các công ty môi giới chỉ đơn thuần có giấy đăng ký kinh doanh mà không phải là đơn vị thuộc quản lý của cơ quan quản lý về bất động sản, có thể tra cứu dữ liệu về bất động sản. Bên bán có thể gửi bất động sản cho nhiều môi giới và cũng được tự giao dịch với người mua. Vì thế dẫn tới tình trạng hỗn loạn, “luồn cò”…

(iii) Thiếu sự tham gia của đơn vị trung gian:

Luật không bắt buộc hai bên mua bán phải thông qua đơn vị trung gian (môi giới, ngân hàng,..). Hai bên có thể tự thỏa thuận, ký kết với nhau, tự thanh toán với nhau và tự nộp hồ sơ thủ tục ở các cơ quan có thẩm quyền. Do người dân tự giao dịch với nhau dễ dẫn đến không nắm quy định, thủ tục thực hiện, dễ dẫn đến mâu thuẫn tranh chấp, không có đơn vị trung gian tin cậy và có đủ thẩm quyền điều phối và bảo đảm quyền lợi hai bên, nhất về bảo đảm việc nhận đủ tiền cho người bán và nhận nhà, sang tên cho người mua. Luật quy định bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của người dân. Nhưng việc công chứng hiện chỉ dừng ở vai trò chứng nhận hợp đồng mua bán, chuyển nhượng là hợp pháp, trong khi việc mua bán là một quá trình, bao gồm trước và sau khi công chứng. Trên thực tế nhiều tranh chấp liên quan tới việc thực hiện hợp đồng hay bất động sản không như mong đợi: không thanh toán đủ tiền, bên bán không giao nhà đất hoặc giao nhà đất không đúng thông tin trước đó hoặc nhà đất bị bên thứ ba chiếm giữ, tranh chấp…người dân chưa có tính coi trọng pháp lý và cẩn trọng, chưa sử dụng các người tư vấn pháp lý như luật sư hay đơn vị thanh toán trung gian như ngân hàng.

(iv) Quy trình mua bán nhà đất chưa khép kín và xuyên suốt:

Quy trình mua bán nhà đất theo từng bước một, rời rạc và không xuyên suốt. Sau khi hai bên tự đặt cọc mới đem giấy tờ tới công chứng và công chứng xong, mới mang hồ sơ tới cơ quan nhà nước…dẫn tới có sự không ăn khớp ở từng công đoạn. Việc ký hợp đồng mua bán xong chưa bảo đảm rằng sẽ đủ điều kiện sang tên; hoặc công chứng xong nhưng các bên có thể không tiến hành đăng bộ sang tên. Hệ thống công chứng không liên thông dữ liệu với hệ thống của cơ quan đăng bộ sang tên…

(v) Thủ tục ký hợp đồng và nộp hồ sơ chưa thuận tiện:

Việc mua bán nhà đất ở Việt Nam chưa thuận lợi và nhanh chóng. Nguyên nhân của việc này là thủ tục ký hợp đồng và đăng bộ còn phải trực tiếp, nộp bằng hồ sơ giấy, thẩm quyền thực hiện còn bị giới hạn ở cấp tỉnh, huyện nơi có nhà đất. Nếu như ở Mỹ, bạn có thể ký hợp đồng mua bán ở bất kỳ đâu thì đối với Việt Nam hai bên còn phải ký hợp đồng trực tiếp ở tổ chức công chứng trong phạm vi của tỉnh, và nộp hồ sơ, đóng thuế trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai ở huyện. Ngoài ra việc xác định chủ sở hữu trong giấy chủ quyền còn phức tạp: hộ gia đình, cá nhân, vợ chồng, vợ chồng mà trong giấy chủ quyền chỉ ghi tên một người…cũng là nguyên nhân làm cho thủ tục mua bán không thuận tiện.

6. Hướng hoàn thiện quy định giao dịch nhà đất ở Việt Nam

Từ những phân tích về quy định giao dịch nhà đất ở Mỹ và Việt Nam, chúng ta thấy được những thực trạng, hạn chế trong giao dịch nhà đất ở Việt Nam hiện nay. Để khắc phục được những tồn tại, hướng các giao dịch nhà đất trở nên an toàn cho các bên, thủ tục mua bán nhà đất được thuận lợi và nhanh chóng, tác giả nghĩ rằng chúng ta cần sớm thực hiện một số giải pháp sau:

(i) Xây dựng dữ liệu về bất động sản và có thể tra cứu:

Nhà nước cần sớm xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản trong toàn quốc để phục vụ thủ tục hành chính, tra cứu thông tin. Việc người dân, đơn vị trung gian, các cơ quan nhà nước khác có liên quan có thể tra cứu thông tin về một bất động sản cụ thể sẽ rất tiện lợi và hạn chế rất nhiều rủi ro, tranh chấp… dữ liệu bất động sản này phải bao gồm các thông tin cơ bản, cần thiết của bất động sản để các bên quyết định mua bán: đặc điểm bất động sản, lịch sử giao dịch, giá đóng thuế, chủ sở hữu,…

(ii) Quy định đơn vị trung gian trong mua bán bất động sản:

Việc quy định bắt buộc tham gia của các đơn vị trung gian cũng là điều cần thiết. Các đơn vị trung gian này có thể gồm: ngân hàng để nhận tiền của bên mua đưa trước vào tài khoản ký quỹ/ký gửi và thanh toán cho bên bán sau khi hồ sơ hoàn tất; Một đơn vị trung gian có thẩm quyền làm thủ tục từ khi bắt đầu cho tới khi kết thúc hồ sơ (văn phòng luật, sàn giao dịch bất động sản, …). Đơn vị trung gian này phải có chứng chỉ và chịu sự quản lý của cơ quan có thẩm quyền của từng tỉnh. Đồng thời đơn vị này có thể khai thác dữ liệu về bất động sản của cơ quan nhà nước để xem xét và đối chiếu.

(iii) Chấp thuận hợp đồng điện tử và nộp hồ sơ, giấy tờ online:

Sớm đưa hợp đồng điện tử và giấy tờ điện tử vào thủ tục mua bán nhà đất nói riêng và các thủ tục khác nói chung. Các bên chỉ cần cầm 1 loại giấy tờ cá nhân (như căn cước công dân) để giao dịch. Đồng thời mở rộng phạm vi ký kết hợp đồng nhà đất ra toàn quốc và ở các Đại sứ quán Việt Nam ở các nước nhằm tạo điều kiện thuận tiện, nhanh chóng cho người dân khi giao dịch.

Quy định nộp hồ sơ sang tên, thanh toán bằng điện tử và một lần duy nhất thay vì trực tiếp và đi lại nhiều lần như hiện nay.

Scores: 4.9 (14 votes)

Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Đỗ Thanh Lâm

Chức vụ: Giám Đốc Điều Hành

Lĩnh vực tư vấn: Đất Đai, Bất Động Sản, Dự Án Đầu Tư, Doanh Nghiệp, Thương Mại, Dân sự, HNGĐ, Lao Động, Hợp Đồng, Hình Sự, Hành Chính và tư vấn pháp lý, giải quyết tranh chấp, tranh tụng...

Trình độ đào tạo: Đại học luật Tp. Hồ Chí Minh, Luật sư

Số năm kinh nghiệm thực tế: 14 năm

Tổng số bài viết: 513 bài viết

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *