English
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể được cấp cho hộ gia đình sử dụng. Tuy nhiên việc xác định các thành viên của hộ gia đình và những người nào được quyền quyết định (chuyển nhượng, thế chấp…) đối với đất hộ gia đình trên thực tế là điều không đơn giản. Qua bài viết này, Công ty Luật Kiến Việt sẽ đi làm rõ về vấn đề này.
Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Tại khoản 1 Điều 112 BLDS 2015 có quy định: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan”.
Luật Đất đai năm 2013 quy định “hộ gia đình sử dụng đất” được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Vậy đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho hộ gia đình theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các thành viên trong gia đình.
Tại khoản 12 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 15 TT 24/2014/TT-BTNMT quy định như sau: Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất “đối với hộ gia đình sử dụng đất thể hiện các thông tin “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình; sau đó ghi thêm “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất);”
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) trước đây thường được cấp cho hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp
Những loại tài sản của hộ gia đình
Theo Khoản 1 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 thì “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.”. Trước đây theo Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.”.
Như vậy Bộ luật dân sự trước đây có liệt kê cụ thể những loại tài sản của hộ gia đình. Còn hiện nay chỉ quy định về phương thức tạo lập nên tài sản của hộ gia đình. Mặc dù vậy có thể thấy, từ xưa đến nay quyền sử dụng đất, nhà ở là một trong những loại tài sản chủ yếu của hộ gia đình.
Đất đai, nhà ở là tài sản chủ yếu của hộ gia đình từ trước đến nay
Những thành viên nào được quyền quyết định đất hộ gia đình?
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 trước đây quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:
“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Đất đai, nhà cửa của hộ gia đình ở Việt Nam từ trước đến nay được coi là tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình. Do đó theo quy định trước đây thì khi định đoạt đất đai, nhà ở của hộ gia đình phải có sự thỏa thuận, đồng ý của các thành viên từ đủ mười lăm (15) tuổi trở lên. Do đó khi ký bán (chuyển nhượng) đất của hộ gia đình thì cần các thành viên từ đủ mười lăm (15) tuổi trở lên ký vào hợp đồng.
Hiện nay, theo khoản 2 Điều 112 BLDS 2015 thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này“.
Như vậy đã có sự thay đổi về độ tuổi của thành viên hộ gia đình có quyền quyết định tài sản của hộ gia đình. Cụ thể trước ngày 01 tháng 01 năm 2017 (ngày Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực) thì khi quyết định quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần sự đồng ý của các thành viên từ đủ mười lăm (15) tuổi trở lên. Còn hiện nay với quy định của Bộ luật dân sự 2015 có thể hiểu là cần có sự đồng ý, thỏa thuận của những thành viên là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tức từ đủ mười tám (18) tuổi trở lên.
Giấy tờ để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Qua các quy định trên, chúng ta mới xác định được độ tuổi của các thành viên hộ gia đình được quyền quyết định tài sản của hộ gia đình. Nhưng căn cứ cụ thể nào để xác định các thành viên của một hộ gia đình trên thực tế? Nói cách khác, căn cứ vào giấy tờ nào để chúng ta và các cơ quan có thẩm quyền xác định những người cụ thể của hộ gia đình để tiến hành các thủ tục khi mua bán, chuyển nhượng, thế chấp…nhà, đất của hộ gia dình. Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về vấn đề này.
Từ trước đến nay trên thực tế, các cơ quan tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất như Văn phòng công chứng, Phòng công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ căn cứ vào Sổ hộ khẩu để xác định những thành viên cụ thể. Nếu chiếu theo quy định pháp luật, về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất, thì việc lấy căn cứ là Sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất thì không thực sự chuẩn xác. Vì về mặt quy định, Sổ hộ khẩu và các thành viên trong Sổ hộ khẩu theo Luật cư trú khác về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự. Vì Sổ hộ khẩu chỉ là căn cứ để xác định nơi cư trú của những người có cùng nơi đăng ký cư trú ở một địa chỉ nhà. Trong Sổ hộ khẩu có thể có những người không cùng huyết thống (ví dụ người xin nhập chung hộ khẩu), không cùng nhau sản xuất, tạo lập tài sản. Trong khi đó hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Trên thực tế các cơ quan làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình sẽ thường cứ vào Sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhà đất. Do đó nếu gia đình đã thay đổi, làm lại Sổ hộ khẩu thì phải đi trích lục lại Sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất ở cơ quan Công an. Do đó khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình, các bên cần lưu ý điều này để có sự chuẩn bị về giấy tờ, hồ sơ.
Trên thực tế các cơ quan tiến hành thủ tục dùng Sổ hộ khẩu để xác định các thành viên của hộ gia đình
Trường hợp thành viên hộ gia đình có vợ, chồng
Ngoài ra, một vấn đề nữa gây khó khăn để xác định thành viên hộ gia đình trên thực tế đó là nếu một thành viên của hộ gia đình có vợ, chồng thì người vợ, chồng đó có quyền quyết định tài sản của hộ gia đình đó hay không? Ví dụ những người con trong một gia đình lấy chồng, lấy vợ nhưng vẫn có tên trong Sổ hộ khẩu. Và việc lập gia đình của người con đó trước hoặc sau khi cấp Giấy chứng nhận nhà đất thì có sự khác nhau hay không?. Việc này trên thực tế không không ít lúng túng cho các bên liên quan và cơ quan tiến hành thủ tục.
Theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 thì “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.” .
Do đó như đã nêu ở trên, trên thực tế các cơ quan tiến hành thủ tục thường căn cứ vào Sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhà đất để xác định các thành viên của hộ gia đình. Nếu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhà đất, mà thành viên hộ gia đình đã có vợ, chồng thì theo Luật Hôn nhân và Gia đình, người vợ, chồng này cũng được quyền quyết định phần tài sản của người chồng, người vợ mình trong khối tài sản của hộ gia đình. Do đó cả hai vợ chồng cũng phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, thế chấp đất đai, nhà ở của hộ gia đình.
