Nội dung

Xây dựng nhà cấp 4 có cần xin phép không là một trong những thắc mắc hàng đầu của các gia chủ khi chuẩn bị kiến thiết tổ ấm. Nhiều người vẫn lầm tưởng rằng xây nhà với quy mô nhỏ và đơn giản thì hoàn toàn không cần phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, sự thật không hoàn toàn như vậy. Quy định pháp luật về vấn đề này có nhiều điểm chi tiết mà nếu bỏ qua, gia chủ có thể phải đối mặt với những rủi ro pháp lý khôn lường, thậm chí là bị phạt hoặc tháo dỡ công trình. Để giúp bạn có cái nhìn rõ ràng và toàn diện nhất, hãy cùng chúng tôi phân tích chi tiết qua bài viết dưới đây.

Xây dựng nhà cấp 4 có cần xin phép không

Nhà cấp 4 là gì theo quy định hiện nay?

Về cơ bản, nhà cấp 4 là loại nhà ở thấp tầng, có quy mô nhỏ và kết cấu đơn giản. Cụ thể, theo mục 2.1 Phụ lục II Thông tư 06/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, một ngôi nhà được xếp vào cấp 4 khi đáp ứng đủ 4 tiêu chí sau:

Số tầng: Chỉ 1 tầng;
Chiều cao: Từ 6 mét trở xuống;
Diện tích sàn: Nhỏ hơn 1.000 mét vuông;
Nhịp kết cấu lớn nhất: dưới 6 mét.

Những công trình nào sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Như vậy, nhà cấp 4 thuộc những trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

Nhà cấp 4 tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Nhà cấp 4 khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Căn cứ Điều 58 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định này;
Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
Hồ sơ thiết kế xây dựng.

Căn cứ Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng, giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là một trong các loại sau đây:

Các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) đã được cấp hợp pháp qua các thời kỳ;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ mẫu mới nhất) được cấp theo quy định;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (một dạng Sổ hồng cũ) đã được cấp;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp riêng biệt;
Các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (như bằng khoán điền thổ, giấy tờ tặng cho,…) dùng để làm cơ sở cấp Sổ đỏ;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất, giấy tờ đấu giá đất (với trường hợp được giao/cho thuê đất từ sau 01/7/2004 nhưng chưa có Sổ đỏ);
Báo cáo hiện trạng sử dụng đất đã được UBND cấp tỉnh kiểm tra và xác nhận (đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất);
Giấy tờ xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh (đối với công trình là di tích cần xây dựng, sửa chữa);
Văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng của UBND cấp huyện (đối với công trình biển quảng cáo, trạm viễn thông xây trên đất chưa chuyển mục đích);
Giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng và hợp đồng cho thuê môi trường rừng (đối với dự án du lịch sinh thái trong rừng);
Sổ đỏ hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất có ghi mục đích sử dụng đất chính (đối với công trình xây dựng trên đất sử dụng cho nhiều mục đích);
Hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý giao thông (đối với công trình xây trong phạm vi đất dành cho giao thông);
Văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước về diện tích các loại đất cụ thể (trong trường hợp các giấy tờ cũ không ghi rõ diện tích từng loại đất);
Hợp đồng thuê đất hoặc thuê công trình hợp pháp (đối với trường hợp chủ đầu tư thuê lại đất hoặc công trình của người khác để xây dựng);
Các giấy tờ hợp pháp khác về đất đai theo quy định của pháp luật.

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Căn cứ Quyết định 864/QĐ-BXD ngày 19/6/2025 công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực hoạt động xây dựng theo quy định về phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền thuộc phạm vi quản lý của Bộ Xây dựng. Để xin cấp giấy phép xây dựng cho các công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã;
Bước 2: Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, thông báo 1 lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ nếu tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng quy định hoặc không đúng thực tế. Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại tại Điều 50 Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
Bước 3: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bổ sung hồ sơ nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV;
Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước liên quan. Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV;
Bước 5: Trong thời hạn 20 ngày (hoặc 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV.

Luật sư tư vấn xây dựng nhà cấp 4

Luật sư tư vấn xây dựng nhà cấp 4

Hành trình chuẩn bị pháp lý để xây dựng một ngôi nhà cấp 4 có thể khiến bạn băn khoăn bởi nhiều quy định và thủ tục. Bằng kinh nghiệm chuyên môn sâu trong lĩnh vực xây dựng và đất đai, chúng tôi mong muốn được đồng hành cùng bạn, giúp biến những bước pháp lý ban đầu trở nên rõ ràng, thuận lợi và vững chắc. Các công việc luật sư sẽ làm:

Tư vấn điều kiện, hồ sơ và lộ trình xin Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện bắt buộc) phù hợp với từng trường hợp cụ thể;
Kiểm tra tính hợp lệ của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), tình trạng quy hoạch, các điều kiện về xây dựng và các vấn đề pháp lý liên quan khác;
Tư vấn các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng và hướng dẫn thủ tục thông báo khởi công theo quy định;
Hỗ trợ thu thập, hoàn thiện bộ hồ sơ xin cấp phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, đảm bảo tính pháp lý và sự chính xác;
Soạn thảo các đơn từ, văn bản pháp lý và đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Theo sát tiến trình, đôn đốc giải quyết hồ sơ tại các cơ quan như UBND cấp xã;
Tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vướng mắc, khiếu nại hoặc yêu cầu tháo dỡ (nếu có) phát sinh trong quá trình xây dựng.

Dù bạn đang băn khoăn về việc có cần xin phép xây dựng, lo lắng về quy hoạch khu đất, hay gặp phải những vướng mắc phát sinh trong quá trình thi công, đội ngũ luật sư chuyên sâu của Luật Kiến Việt đều đã sẵn sàng hỗ trợ. Hãy gọi ngay Hotline 0386579303 để được tư vấn chi tiết và bắt đầu hành trình xây nhà một cách an tâm, vững chắc!